Affitto locale commerciale non idoneo

[sonia1980]

Ad agosto ho preso accordi verbali con una parente per l'affitto di un locale da adibire a negozio, prima della stipula del contratto ho iniziato a fare dei lavori (muri, pareti in cartongesso, impianto elettrico, condizionatori, antifurto) poichè questa zia mi aveva dato le chiavi e mi diceva di stare tranquilla e che il figlio stava predisponendo il contratto.
Mi sono fidata e quando mi ha presentato un contratto di affitto di locale commerciale con decorrenza ottobre, senza nulla dire sui lavori che ho effettuato (in pratica non era un locale ad uso commerciale che lo sto facendo diventare io a mie spese!), gli ho chiesto di firmarmi una autorizzazione ad apportare migliorie al locale facendo riferimento pure a quelle già effettuate, ma si è rifiutato, il contratto lo firma ma senza nulla di scritto sui lavori fatti. ora mi trovo nella condizione di dover scendere a compromessi e firmare ugualmente il contratto di affitto perchè ho già pagato i fornitori e non vorrei rimetterci anche i soldi spesi per la merce. per quanto attiene alle cose asportabili come i condizionatori credo che potrò portarli via alla scadenza del contratto, per le migliorie all'immobile come l'impianto elettrico cosa posso fare? stavo pensando di aspettare la fine del contratto di locazione e poi fargli causa per avere un'indennità per l'aumento del valore economico che ho apportato con le spese documentate e con il suo consenso verbale facilmente dimostrabile per testimoni e fatti concludenti. un altro problema che mi angoscia sono i lavori che ancora mancano, alla luce del comportamento di questo osceno parente ho deciso di non fare altre spese sull'immobile prima della stipula del contratto: il bagno e la vetrina nn sono a norma, se firmo un contratto di affitto locale commerciale, posso rivolgermi al proprietario facendo presente queste mancanze e costringerlo ad eseguire a sue spese i lavori o almeno a firmarmi l'autorizzazione? come posso tutelarmi al meglio?

 

[Architetto]

ciao Sonia...innanzi tutto posso dirti che i parenti sono come i serpenti...come un famoso film...(scusa la battutaccia ma quando ci vuole...)...mi auguro vivamente che adesso ti senti come un comune inquilino, visto ciò che dici...scusa lo sfogo..
Dunque la tua situazione è molto semplice...se all'atto del contratto di locazione, ovvero nel momento in cui hai contrattato per il locale che ti interessa la sua destinazione d'uso e non cambia notevolmente rispetto all'attività precedente, allora ti deve essere conseganto con tutti i requisiti necessari...con le certificazioni (gas, luce, acqua, ecc.. ai sensi del Dm 37/08 - es L. 46/90), poi ti consiglio di chiedere se dalle tue parti vale anche la certificazione energetica per i contratti d'affitto (è nazionale, ma non si sa mai...), così la pretendi e se non c'è l'hanno pagano per averla... per i sanitari e quant'altro che rientra nello stato di consegna dell'immobile le spese sono a carico del locatario, mentre a tuo carico sono le spese di normale manutenzione per gestire la cosa come un buon padre di famiglia (rif. c.c.)...
é da precisare che in alcuni casi gli immobili destinati ad attività commerciale o altro, ed i locali vengono consegnati nello stato in cui si trovano...ogni modifica la si deve autorizzare dal locatario...queste modifiche (che sono a carico dell'affittuario) possono aumentare il valore veniale degli ambienti, ma possono essere anche essere inutili per il proprietario ed allora richiedere che la cosa venga riconsegnata nello stato in cui è stata ceduta (sempre che non sia stata inserita nell'autorizzazione che i locali vengono lasciati nelle condizioni modificate)...il tutto lo trovi negli artt. 1615 e segg. del c.c.
Infine ti consiglio di pretendere che il contratto sia regolarmente registrato e che tutti i pagamenti li effettui con i sistemi di tracciabilità e non in contante senza giustificativi...fidarsi e bene....beh spero esserti stato di aiuto...

 

[sonia1980]

grazie mille, provvederò ai dovuti accertamenti, se però io faccio presenti le carenze del locale prima della stipula rischio che la cara zia non lo voglia più firmare! posso firmare e registrare il contratto e poi segnalare al proprietario che il bagno e la vetrina non sono a norma e rischiamo una multa? stando così le cose devo necessariamente giocare di astuzia e visto che non mi firma la dichiarazione ove segnalo i lavori che ho fatto finora, devo tutelarmi per quelli che devono essere fatti!
Il contratto di affitto decorre dal primo di ottobre ma io ho le chiavi da agosto e ho fatto fare l'impianto elettrico, posso in qualche modo far rilevare dette spese? il contratto ancora deve essere firmato e vorrei inserire qualche frase che senza fare esplicito riferimento alle migliorie che ho apportato e che devono ancora essere fatte, mi tuteli ugualmente e mi sia utile quando lascerò l'immobile!
grazie mille