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  1. kammer

    kammer Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    vorrei raccontare la mia esperienza di acquisto prima casa mediante agenzia immobiliare iscritta a FIAIP.

    E' un giovedì e vado a visitare, insieme all’incaricato di un’agenzia immobiliare associata FIAIP, un immobile del quale sono interessato. Immediatamente dopo mi reco in agenzia per completare la prima proposta irrevocabile di acquisto, compilata su modulo ufficiale FIAIP, precisando che avrei gradito riservatezza; chiedo pertanto di non accettare altre proposte durante la trattativa. Uno dei soci mi rassicura dicendo che non sono soliti fare aste e che è loro interesse concludere l’affare.
    Il giorno dopo vengo contattato dall’altro socio il quale mi comunica che la proposta non è stata accettata, ma che la parte venditrice è disposta ad accettare una cifra più alta di 20k euro.
    Chiedo al mediatore se, secondo il suo parere, ci sono ancora margini per trattare, ma vengo invitato a concludere con la cifra richiesta dalla parte venditrice. Accetto il suggerimento e ci diamo appuntamento alla settimana dopo per riscrivere una nuova proposta per l'ultimo importo stabilito. Infatti, il martedì successivo mi reco in agenzia con un nuovo assegno, formuliamo la nuova proposta e ritiro il vecchio assegno strappato insieme alla vecchia prima proposta annullata dal mediatore.
    Il mediatore precisa di avere appuntamento con la parte venditrice il giovedì sera. Sapevo che il giovedì era giorno di visite, ma mai avrei immaginato quanto sto per scrivere.
    Giovedì pomeriggio il mediatore mi chiama per informarmi che un’altra persona, dopo aver visto l’immobile, ha formulato una proposta di acquisto più alta di 15k euro rispetto alla mia, tutto ciò prima che la parte venditrice vedesse la mia ultima proposta.
    Stupito per la scorrettezza del mediatore, sottolineo che, pur di non perdere l’immobile, sono disposto a concludere alla stessa cifra.
    Dopo varie discussioni con il mediatore, immaginando che ostinarsi a pretendere un giusto comportamento avrebbe compromesso la conclusione dell’affare, decido di firmare tutti i documenti per concludere con la proprietà che, finalmente, accetta l'ultima proposta in mia presenza.

    Sbaglio o l'agenzia ha svolto attività da mandatario piuttosto che da mediatore?
    Il modulo utilizzato per la proposta irrevocabile è quello fornito ufficialmente dalla FIAIP; Ciò significa che l'agenzia non ha neanche tenuto un comportamento eticamente corretto perché non è stato rispettato l’art. 11 del codice deontologico nella sezione “rapporti con la clientela”; infatti ha accettato un’altra proposta senza attendere l’esito della mia: “ART. 11 – L’associato FIAIP agente immobiliare dopo aver concordato le condizioni essenziali del contratto con una parte interessata all’acquisto, alla locazione o al rilievo dell’azienda non dovrà proporre a terzi la conclusione del contratto sino all’avvenuto esaurimento della trattativa iniziata”.
    Compilo un modulo ufficiale FIAIP credendo che sarà una garanzia anche per me, acquirente, e che potrò contare sulla professionalità sperata. Invece mi accorgo che l’agente non se ne preoccupa minimamente.
    Ad oggi siamo ancora in attesa di una sentenza, ma non so come finirà. Se andrà male potrò scrivere a caratteri cubitali che nel 2012 non esiste alcuna una legge che tuteli i diritti degli acquirenti e che saremo costretti a sperare di finire nelle mani di persone oneste (come ne ho viste tante su questo forum).

    Nei prossimi giorni farò comunque un esposto all’organo di vigilanza della camera di commercio e alla FIAIP.

    Ringraziando anticipatamente per i Vostri utilissimi suggerimenti e commenti, invio cordiali saluti.

    MC
     
  2. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Che dire...situazione tanto assurda quanto ,purtroppo, "quasi normale"...esistono molti AI corretti...ma questa e' un altra storia. Il codice deontologico, viene da molti sottoscritto senza averne mail letto nemmeno una riga, in paesi evoluti ( e noi nel ns. settore nn lo siamo ) per disattese sul codice vieni cacciato, ti auguro di trovare a Genova un collegio Fiaip che insegni COME CI SI COMPORTA a quegli Pseudo AI IN CUI SEI INCAPPATO.
     
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    In che senso ? Avevo capito che il proprietario avesse accettato comunque la tua proposta... ho capito male ?
     
  4. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    L'esposto fallo, perchè hai ragione, se hai la documentazione fallo soprattutto al collegio FIAIP di competenza, e poi chiedi conto dei provvedimenti adottati
     
  5. kammer

    kammer Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    No, il venditore non aveva ancora visto la mia seconda proposta, anche se ne era al corrente. L'agenzia, su richiesta del venditore, ha continuato a far visitare l'appartamento accettando un'altra proposta, senza minimamente preoccuparsi delle regole dettate dal codice deontologico, forse perché perfettamente consapevole che tali regole, ad oggi, non tutelano legalmente l'acquirente.

    In mano mia ho 3 proposte, l'ultima delle quali è stata accettata. Ricapitolando, la prima proposta, a detta dell'agente, è stata discussa con il venditore fino a raggiungere un accordo verbale per l'accettazione di 20k in più. Una volta annullata la prima proposta (che ho tenuto insieme all'assegno strappato), abbiamo riformulato in agenzia la seconda proposta; la trattativa era ancora aperta. A quel punto mi aspettavo di ricevere una risposta ufficiale dal venditore (riportata dall'agenzia), ma prima di mostrare la mia seconda proposta, l'agente ha fatto visitare nuovamente l'appartamento, accettando un'altra proposta (che non posso sapere se fosse reale o se formulata soltanto per farmi alzare il tiro) più alta della mia seconda proposta per 15k euro.
    Ero nero, ma a quel punto non potevo sapere se tutto ciò era stato pianificato dall'agenzia per costringermi ad offrire di più o se il nuovo potenziale acquirente esisteva davvero.

    Faccio ancora 2 considerazioni:
    1) secondo voi, se il potenziale acquirente non avesse saputo della mia proposta, non avrebbe anche lui tentato di abbassare un pochino il prezzo? Invece, come prima proposta, ha offerto esattamente quanto richiesto dal venditore... E allora, non sarà che l'agenzia aveva informato anche il nuovo potenziale acquirente che esisteva già la mia proposta e che, se fosse stato davvero intenzionato all'acquisto avrebbe dovuto offrire la massima cifra richiesta dal venditore (35k in più rispetto alla mia prima proposta, 15k in più rispetto alla mia seconda proposta)? Che dire? Se così fosse, viva la privacy!!!
    2) Come mai l'agenzia continuava a dirmi che non aver diritto a provvigioni dal venditore quando nell'atto è stato indicato che la provvigione ottenuta dalla parte venditrice ammontava ad un prezzo più basso del 3% chiesto a me? E ancora, le provvigioni non dovrebbero essere del 3% sia per il venditore che per l'acquirente?

    Ad ogni qual modo, piuttosto di perdere l'appartamento, ho creduto, a malincuore, che valesse la pena di riformulare la terza proposta con il prezzo più alto (annullando anche la seconda proposta che naturalmente ho tenuto), ma sapevo anche che non avrei potuto starmene con le mani in mano per l'atteggiamento scorretto subito dall'agenzia, quindi ho apettato che il venditore accettasse la proposta e, il giorno del compromesso, ho contestato la provvigione all'agenzia, con tanto di citazione.
    La professionalità di un mediatore è dimostrata dall'onestà e dall'imparzialità nei confronti dell'acquirente e del venditore.
    Vedremo se il giudice saprà interpretare correttamente quanto accaduto, magari facendo riferimento all'art. 1337 del codice civile.

    Grazie infinite dei vostri comenti!

    MC
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Poni un problema difficile da dirimere, perchè le variabili sconosciute sono anche le più importanti...

    Non sappiamo se ci fosse veramente un altro acquirente, ma potrebbe essere tranquillamente, dal momento che, non so per quale legge strana del destino, spesso accade che un immobile rimanga in vendita per un tempo infinito e improvvisamente si concretizzino due acquirenti (o addirittura tre)...

    Sicuramente, di questi tempi - in cui si vende difficilmente - si fa di tutto per portare a casa la vendita e può anche essere che l'agenzia abbia alzato il tiro per essere più sicura che il proprietario accettasse, ma anche questa è una cosa che non sappiamo.

    Così come non sappiamo se il giudice che vi esaminerà terrà conto dell'adesione dell'agenzia al Codice Deontologico, che tutto sommato non è come il giuramento di Ippocrate per i medici, ma qualcosa di morale, e sappiamo che spesso la morale cozza con la speranza del guadagno (che di questi tempi per le agenzie è sinonimo di sopravvivenza...).

    Tutto questo, fermo restando che l'apparenza è che l'agenzia abbia agito più come mandataria che come mediatrice....
    Mi piacerebbe che tu ci comunicassi come andrà a finire.
     
  7. kammer

    kammer Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino

    Se anche ci fosse stato un potenziale acquirente - anzi, diamolo per scontato - cosa costava comportarsi lealmente?
    Oppure, visto che nulla vieta, perlomeno legalmente, alle agenzie di ricevere due o più proposte anche a trattativa inoltrata (e potrei accettarlo esclusivamente se formulate nello stesso giorno), perché non le ha mostrate entrambe alla parte venditrice lasciandogli la facoltà di scegliere quale accettare?

    Ragionando da venditore: cosa di meglio potrei chiedere se non un'agenzia che, fingendo di essere imparziale (non è un problema mio), cerca di soddisfare appieno le mie esigenze, magari anche comportandosi da mandatario e che, per di più, chiede la maggior parte della mediazione all'acquirente?
    Vantaggi per la parte venditrice:
    1. 1) risparmiare sulla mediazione
    2. 2) ottenere il massimo prezzo grazie alla ricerca dell'acquirente che offre di più (asta mascherata?)
    E, infatti, anche nel mio caso, la parte venditrice ha pagato una provvigione equivalente a circa un terzo rispetto a quanto l'agenzia pretende da me...

    Di fatto, sono certo che l'agenzia ha mostrato predilezione nei confronti della parte venditrice e, per essere onesto, da un certo punto di vista, potrei anche anche capirlo; primo perché c'era un rapporto di conoscenza, ma soprattutto perchè la fonte di guadagno dell'agenzia inizia proprio quando il veditore può contare sul risultato ottenuto dall'agente immobiliare.

    Per rispondere alle sue citazioni:
    • "di questi tempi" vale per tutti, non solo per le agenzie...
    • morale cozzerà anche con speranza di guadagno, ma siamo tutti nella stessa barca e sapere che un 3% in più di guadagno per l'agenzia (che su 15k euro equivalgono a 450 euro) significano 15k euro in più per me, ma anche una citazione in tribinale per loro, a conti fatti, ne valeva davvero la pena?
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Beh, si raccoglie ciò che si semina.... quindi sono problemi loro, in questo senso.

    C'è anche da dire che chi si comporta da mandatario dovrebbe incassare solo dalla proprietà, quindi c'è qualcosa che non quadra...
     
  9. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non vedo azione da mandatario, la scelta di non prendere altre proposte, da codice etico, è semplicemente codice etico e quindi NON è obbligo di legge, anche se sarebbe bene seguirlo nel caso. Inoltre, il mediatore semmai doveva comunicare al proponente "scartato" la volontà del venditore, cioè quella di non prendere più in considerazione quella proposta e quindi di proseguire con le visite, questo semmai è l'unico appunto che potrei fare all'agente: trasparenza. L'agente non può limitare il venditore, se questi rifiuta la proposta perchè insoddisfacente e chiede al mediatore di continuare il lavoro, quando questi lo ha comunicato al proponente dicendo proprio "la proposta non gli interessa e vuole che continui le visite" questi deve fare quello... se nel caso, il proponente scartato riformulare immediatamente la proposta con una nuova offerta, allora forse..ma se ci hai pensato e nel frattempo qualcuno è stato più deciso: è il mercato bellezza, mi viene da dire. Mandatario è un altra cosa.
     
  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Era esemplificativo, per far capire la differenza.

    Nel caso in oggetto l'agente ha comunque informato che c'erano altre trattative in giro e sicuramente ha preso la palla al balzo dei due clienti interessati...

    Dal momento che tutti vogliono trattare il prezzo, oggi è abbastanza normale che il venditore chieda al mediatore di prendersi un pò di tempo per vedere se arrivano altre proposte migliori, e questo comporta far vedere l'appartamento.

    Osservare il Codice Deontologico era certamente più facile una volta, quando il mercato era attivo...
     
  11. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    non è difficile nemmeno ora, nel caso potrebbe averlo osservato benissimo, basta definire "trattativa". UN acquirente potenziale non può pretendere, come mi par di capire vorrebbe il nostro, che l'agente non tratti con altri l'immobile, anzi, sarebbe il SUO mandatario, nel caso. ;) Nel momento in cui formulasse una proposta allora si, il codice etico (e non la legge) nel tempo in cui questa è attiva e non viene respinta, può sospendere l'attività di reperimento proposte. Il fatto è che tutti vedono solo con il proprio occhio e il mediatore è sempre poco compreso. Segnalo che questo è già il secondo caso in poco tempo dove due 3d differenti parlano di acquirenti che si "litigano" l'immobile ;)
     
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Infatti, è un caso tipico... anche a noi in questi giorni sta capitando una cosa simile...
     

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