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  1. kikagi

    kikagi Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buonasera, io e mia moglie abbiamo visto una casetta che ci potrebbe piacere. Da parte di altri aspiranti acquirenti è stata presentata al venditore una proposta irrevocabile di acquisto di importo inferiore a quanto richiesto. Io e mia moglie ci siamo inseriti nella trattativa offrendo via mail 15.000 euro in più rispetto al prezzo dei primi proponenti. Il mediatore ci ha detto che "per correttezza" non può accettare una nostra proposta irrevocabile d'acquisto scritta in quanto quella già esistente non è stata ancora rifiutata dal venditore. Nel contempo però:
    1) ha informato il venditore della nostra possibile controproposta e lo stesso ha detto informalmente che l'avrebbe accettata;
    2) ha informato del nostro interessamento gli altri acquirenti quantificando anche il prezzo che noi volevamo offrire nel caso di rigetto della loro prima proposta da parte del venditore.
    Ora sembra che i primi proponenti si stiano attrezzando economicamente per arrivare all'importo che noi avevamo in mente di offrire e che quasi certamente verrebbe accettato.
    Mi chiedo se il comportamento del mediatore sia stato corretto o meno. Noi possiamo eventualmente fare un' ulteriore offerta e pretendere che la stessa venga subito presentata al venditore (sempre se quest'ultimo non ha già accettato la proposta dei primi proponenti rilanciata con l'importo che pensavamo di offrire noi)?
    Il mediatore non dovrebbe fare l'interesse del venditore mettendolo a conoscenza di tutte le offerte che gli pervengono specialmente se queste sono migliorative rispetto alla prima?
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, è questo un tema molto dibattuto , personalmente la risposta che mi sento di dare( che è anche il pensiero di tantissimi ) è quella che per correttezza... laddove c'è un'offerta in corso... non si accettano altre offerte, questo per evitare che la compravendita si trasformi in un asta... il collega si è comportato correttamente, e correttamente sta portando avanti la trattativa con i primi proponenti... conclusione o meno ci sarà... questo perchè il principio cardine della mediazione è l'equidistanza tra i due attori, compratore e venditore, quindi il mediatore deve fare e rispettare gli interessidell'uno e dell'altro... in fondo prova a pensare se ci fossi tu nei panni dei primi proponenti ed il collega facesse entrare un altro ad offrire... certamente ti arrabbieresti e lo tacceresti di poca professionalità ( come giustamente sarebbe )
    Fabrizio
     
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  3. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Concordo con Fabrizio, noi lo abbiamo anche scritto nel sito in modo da far conoscere come la pensiamo sul tema. Ma non è un obbligo di legge, ogni mediatore può fare come ritiene giusto.
     
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  4. kikagi

    kikagi Membro Junior

    Privato Cittadino

    Potrei concordare con te se il mediatore fosse stato corretto fino in fondo e cioè se avesse lasciato che il venditore non accettasse la prima proposta in quanto bassa ed avesse dato a noi la possibilità di farne una nuova. Invece ha avvisato i primi proponenti della nostra intenzione facendoli automaticamente rilanciare ed escludendo noi. E questo non mi sembra corretto.
     
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  5. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ma sempre qui u immobilio si è sollevato il dubbio che il venditore sarebbe danneggiato e quindi non ci sarebbe la super-partes.

    Anzi, aggiungo io commerciante puro, si potrebbero detreminare situazioni "sporche".
    Il mediatore blocca le offerte costrigendo il venditore a cedere all'unica offerta esistente.
    Il mediatore potrebbe essere "ammorbidito" da una bella "stecca" sotto-banco da parte del promittente acquirente.
    secondo me, è quello che già spesso avviene.
     
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  6. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Concordo pienamente con te: l'agente sta manipolando la trattativa a favore dei primi.
    Per questo metterei nero su bianco e con raccomandata a.r. per tentare di mettere fine a questa manipolazione di trattativa, che ha anche risvolti poco deontologici.
    Ma io non sono agente immobiliare, ma sono solo uno che conosce discretamente il Diritto Commerciale.
    Vi è anche a mio parere un ulteriore aspetto negativo : è stata portata a conoscenza di terzi una proposta che doveva restare "riservata".

    Ho anche spiegato la possibile truffa ai danni del venditore.

    Per sapere chi è il venditore basta informarsi, catasto, vicini di casa etc....
    Ed entrerei in contatto diretto con il venditore, senza l'obiettivo di escludere il mediatore e per difendervi, tu ed il venditore, da manovre poco pulite dell'accoppiata mediatore-acquirente.
     
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  7. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Perchè non sarebbe corretto, a quanto mi dici , i primi proponenti hanno fatto un'offerta... più bassa della richiesta ed il collega ha semplicemente fatto presente che se interessati realmente all'immobile dovevano aumentare , altrimenti avrebbero perso la casa perché c'era già un altro proponente pronto ad entrare con un offerta più alta... non è per difendere il collega, ma per quanto mi riguarda io sono della scuola di pensiero che si è comportato bene ed avrei fatto lo stesso... logicamente se i primi proponenti mi avessero risposto picche sarei passato avanti.
    Purtroppo troppo spesso ci si trova a giudicare situazioni vedendo solo il proprio diritto leso e non quello degli altri... Fabrizio
     
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  8. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Certi mediatori credono di essere "direttori di orchestra".
    Altro che super-partes.
     
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  9. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Cerchiamo di non vedere complotti ed anzi rassereniamo gli animi delle persone... in molti casi muoversi in determinato modo può creare danni ...
    Il collega avrà semplicemente detto " Signori miei se siete interessati alla casa dovete offrire il giusto , altrimenti la casa sarà di altri che offrono di più " siamo nella normalità ed inoltre sapessi quante volte non ti credono ... e perdono la casa. Fabrizio
     
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  10. kikagi

    kikagi Membro Junior

    Privato Cittadino

    Quindi se io volessi rilanciare ancora come mi dovrei comportare secondo te?
     
  11. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Un disorso dire genericamente che c'è un'altra offerta migliore ed un'altra cosa è dire il prezzo e le condizioni dell'offerta migliore.
    Ritengo ci sia di mezzo anche un reato.
    Di certo c'è interferenza e possibili ragioni di danno da fare valere in sede Civile.
     
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  12. kikagi

    kikagi Membro Junior

    Privato Cittadino

    concordo pienamente. Così scopri le carte e tagli fuori l'altro proponente. Questa è la differenza........ dire il prezzo all'altro.
     
    A Arwen Undòmiel e H&F piace questo messaggio.
  13. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Dovresti aspettare l'esito della proposta dei primi proponenti, ogni ulteriore movimento sarebbe scorrettezza... a mio parere... ed io penso che nella vita si debba essere persone corrette, anche a costo di perdere una casa... in fondo ce ne sono tante. Fabrizio
     
  14. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Basta chiedere al venditore cosa e cosa non sa.
    La legge non prevede che si possano fare giochetti alle spalle delle parti.
    Non sto immaginando complotti, ma di diffuse prassi commerciali borderline, che il mediatore con il suo comportamento equivoco sta aliementando ad insaputa del venditore.
    Il venditore ha diritto di essere informato di tutto. La casa è sua.
    E se il promittente acquirente fosse addirittura il prestanome del mediatore, che fiutato l'affare, vuole comprare l'immobile ?
    Non mi direte che queste sono fantasie di un membro malato e vaneggiante.
    Ho 40 anni di attività commerciale.
     
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  15. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il venditore sarebbe la reale vittima.
     
  16. kikagi

    kikagi Membro Junior

    Privato Cittadino

    ma scusa fammi capire: se tu fossi il venditore e per la tua casa chiedessi 100. Ti vengono offerti 70 e sei costretto ad accettare. Poi vieni a sapere che potevi guadagnare 90. Saresti contento??Cosa diresti al mediatore? Grazie?
     
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  17. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Quello che dice HF non è affatto privo di fondamento Fabrizio... secondo me... è molto difficile rimanere corretti in questi casi, bisogna muoversi in punta di piedi e facilmente puoi finire per fare una scelta per altri... caso per caso il mediatore agirà secondo coscienza (la propria)... c'è da dire che chi si sentisse escluso o impedito dal'azione del mediatore non ha alcuna legge a impedirgli di tentare il tutto per tutto...

    Un conto è se arrivata un offerta impedisci a te stesso di riceverne altre (a te stesso però) e quindi non avrai alcuna informazione di quanto offra, un conto è se pretendi che altri si fermino a aspettare il tuo iter dopo che ti hanno detto quanto vogliono offrire... :)
     
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  18. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ripeto che non c'è nessuna legge che obbliga in un senso o in un altro se non quella della professionalità e della correttezza... dire il prezzo ( eventualmente l'abbia fatto )
    non è scorretto e comunque mi sembra di capire che i primi proponenti si stanno attrezzando per rilanciare ( cosi mi sembra abbia scritto Kikagi ) quindi stanno valutando un rilancio ... poi se vogliamo vedere torti, trame o altro ...ognuno è libero di pensare quello che meglio gli appaga la coscienza. Fabrizio
     
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  19. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Perfetto : hai centrato il punto.
    Chi è lo scorretto ?
    Per me il mediatore.
    mi spiace Studiopci, penso che il tuo handicap sia che tu sei un mediatore corretto e pensi che tutti i mediatori siano così.
    Io e KiKagi riteniamo che c'è spazio per le manipolazioni dei furbi.
     
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  20. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Kikagi valuti e controffra ( in segreto e direttamente al venditore ).
     
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