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  1. phoenix24

    phoenix24 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi scuso se ci sono altre discussioni in merito ma non ho trovato ciò che cercavo. E così, ecco i miei dubbi che condivido con voi.

    Nel caso in cui il proprietario di un terreno edificabile di mio interesse sia anche un ex costruttore che però non costruisce più ma ha ancora partita IVA (da quello che ho capito) e quindi agisce come impresa vendendo solo il terreno non vincolato ad alcun progetto, è possibile l’applicazione dell'IVA con la aliquota agevolata del 4% se l'acquisto ha come finalità non solo il terreno edificabile ma anche la costruzione della prima casa (sto valutando una casa passiva per di più)?

    So che il proprietario aveva fatto all'epoca (non so di quanto tempo fa staiamo parlando) un progetto di costruzione, pagato bucalossi e urbanizzato il tutto. Poi l'acquirente si è ritirato e ora vendono solo il terreno non vincolato al progetto. Come ci si può muovere?


    Grazie mille a tutti:stretta_di_mano:
     
  2. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Le agevolazioni si possono ottenere, dovresti verificare se l'istanza presentata dal costruttore è superiore a 3 anni, soltanto svincolato da questo empasse potrebbe ritenersi libero di ritenere nulla la pratica presentata, oppure dovrebbe annullarla per mancato realizzo (che sarebbe la migliore soluzione, per non incorrere in more con il comune).
    Tra l'altro se vuoi realizzare una casa a basso consumo, gli incentivi sono stati confermati per tutto il 2011 e pertanto sarebbe una buona soluzione ...;)
     
  3. phoenix24

    phoenix24 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quindi se il progetto presentato risale a più di tre anni fa oppure è stato annullato, io acquistando il terreno posso usufruire delle agevolazioni? Ma in che modo? Devo presentare già a mia volta un progetto o posso solo dichiarare l'intenzione ad usufruire di quel terreno per costruire a breve la prima casa? Che spese ho tirando le somme? E gli incentivi per una casa a basso consumo alla quali ti riferisci? Di che si tratta? Io sono in Friuli e conoscevo solo quelli per le giovani coppie(mutuo regionale), sono due cose diverse?
     
  4. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Chiedi ad un notaio, le agevolazioni fiscali non si possono applicare ai terreni ma agli immobili ad uso abitativo già realizzati, mi sembra che ci debba almeno essere il grezzo.

    infatti la Legge recita:

    QUALI CARATTERISTICHE DEVE AVERE L'IMMOBILE

    L'immobile oggetto della compravendita deve avere le caratteristiche di una casa di abitazione intendendo per tale una unità immobiliare destinata ad essere utilizzata per il soddisfacimento delle esigenze abitative dell'acquirente.

    Le unità immobiliari ad uso abitativo sono identificate presso l'Ufficio Tecnico Erariale (catasto) di competenza mediante le cosiddette categorie catastali di tipo da A/1, A/2 fino alla A/9 e A/11.

    Lo stesso immobile deve essere non di lusso cioè non possedere le caratteristiche di lusso elencate dal D.M. 2.08.1969. La quasi totalità delle normali abitazioni civili hanno categoria catastale A/2 e sono considerate non di lusso.

    Pertanto sono esclusi i terreni.
     
  5. phoenix24

    phoenix24 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ringrazio entrambi delle risposte, ma quindi vorrei capire, le agevolazioni quindi sono se c'è la casa, quindi se la costruisco, al termine potrò chiederle in quanto prima casa. E fin qui tutto chiaro.
    Ora io leggevo in giro che la nuova finanziaria consente a chi acquista un terreno edificabile di pagare una aliquota pari al 4%. Magari faccio prima a rivolgermi anche direttamente al comune, saprà sicuramente darmi qualche indicazione. Ho un pò di confusione infatti. Anche perchè ho letto anche di una plusvalenza per i terreni edificabili.
    Ma quindi, in sostanza, oltre al costo del terreno e del notaio, che cosa devo pagare!?
     
  6. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ciao, se acquisti il terreno edificabile da impresa paghi IVA 20%.
     
  7. phoenix24

    phoenix24 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Allora, credo di avere molta confusione e ringrazio chiunque mi aiuterà se lo vorrà.. Ho trovato questo articolo:
    Beneficio "prima casa": non necessario che il fabbricato sia ultimato
    Qui si parla di beneficio di prima casa anche se l'edificio non è ultimato. Quindi io potrei chiedere all'impresa che mi costruisca al grezzo la casa e poi impegnarmi all'acquisto di quest'ultima per avere le agevolazioni?
    Inoltre, oltre al costo dei vari servizi (accatastamento,bucalossi, architetto, ispezione geologica, notaio costruzione ecc ecc), che altre spese ci sono? se ce ne sono.. mi sembrano davvero tante..
    Grazie..:shock:

    PS. c'è anche una plusvalenza?! Forse non mi è troppo chiaro questo concetto
     
  8. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    C'è da valutare cosa conviene.
    Se acquisti il terreno non puoi usufruire delle agevolazioni prima casa per l'acquisto ma puoi comunque costruire la casa godendo delle agevolazioni.
    Se fai costruire il grezzo godi delle agevolazioni prima casa anche sull'acquisto ma però la cifra da dichiarare in atto è parecchio più alta e quindi verifica se conviene.

    Piuttosto che in Comune poni il quesito alla Agenzia delle Entrate, sono loro competenti in materia fiscale.
     
  9. phoenix24

    phoenix24 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma in caso di acquisto del solo terreno devo pagare la plusvalenza? Non riesco a capire cos'è.... meno male che ho tentato di capirlo leggendo altrove ma non ne vengo fuori!
     
  10. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La plusvalenza si paga in caso di rivendita, non per l'acquisto
     
  11. mauro76

    mauro76 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ti chiedo aiuto perchè anch'io ora mi trovo nella stessa situazione, cioè sto valutando acquisto terreno edificabile per costruzione 1° casa, e vorre capire:
    se acquisto terreno edificabile da privato che IVA pago? altre tasse o tributi?
    se acquisto terreno edificabile da impresa che IVA pago?
    se acquisto terreno + grezzo 1° casa pago già il 4%?
    il grezzo del caso sopra a che punto deve arrivare? bastano le fondazioni o si deve arrivare al tetto?
    grazie
     
  12. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ciao, sull'acquisto del terreno edificabile si paga:
    1)se si acquista da privato ed è terreno di completamento o in lottizzazione non ancora convenzionata 10% imposta registro.
    2) se da privato ma in Lottizzazione già convenzionata 5% imposta registro.
    3) se da impresa IVA 20%
    4) se acquisti 1° casa 4% IVA
     
  13. mauro76

    mauro76 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie, per completare:
    1)il 10% di imposta di registro comprende tutto quanto dovuto allo stato? mentre l'IVA la calcolo sul prezzo concordato con il venditore l'imposta? sempre sul prezzo o su valore catastale del terreno?
    2) ok 4% su acquisto 1° casa ma se acquisto terreno + parte di grezzo che porta alla costruzione della 1° casa? a che punto deve essere il grezzo? per chiarezza se acquisto terreno + fondazioni il valore del terreno sarà naturalmente superiore a quanto costruito sopra, come ci si regola? se invece il grezzo è già con tetto?
    grazie
     
  14. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ciao, l'imposta registro o IVA sull'acquisto di un terreno si paga sul dichiatrato.
    a che punto deve essere la costruzione per applicarvi l'IVA 4% non lo so.
     
  15. GBi

    GBi Membro Junior

    Privato Cittadino
    Nei prossimi mesi tenterò d'acquistare un terreno edificabile ad un'asta giudiziaria.

    Considerando che sarà utilizzato per la costruzione della mia "prima casa" potrò far valere le relative agevolazioni fiscali (IVA, Imposta di registro) ?

    Un amico avvocato, che ha partecipato ad alcune aste giudiziarie, mi ha riferito di si specificando che è sufficiente dichiarare la cosa in occasione della presentazione dell'offerta.

    Vorrei chiedere un vostro parere in merito al caso specifico.

    Grazie.
     
  16. Abakab

    Abakab Ospite

    Non mi risulta: questo è quanto dice l'Agenzia delle Entrate:

    I TERRENI NON SONO PRIMA CASA: il terreno non è un immobile e il fisco non tradisce questa logica: l'agevolazione prima casa è così esclusa per l'acquisto di terreni
     
  17. GBi

    GBi Membro Junior

    Privato Cittadino
    E' quello che temevo... anche se non riesco a trovare una logica anzi, parafrasando l'Agenzia delle Entrate, mi sa che il fisco la tradisca proprio questa logica.

    Mi spiego meglio con alcuni esempi.

    Esempio 1
    Acquisto da un'agenzia immobiliare (e a questo punto diciamo anche da un'asta giudiziaria) un terreno edificabile. Dichiaro di costruirci su la mia prima casa (entro 1 anno? entro 5 anni? non è un problema... sotto la mia responsabilità dichiaro di costruirla entro un tempo che il legislatore ritiene congruo, pena la restituzione dell'agevolazione goduta, cosi come avviene se si vende entro 5 anni dall'acquisto) e ho i requisiti per godere delle relative agevolazioni fiscali => non posso godere delle agevolazioni fiscali perchè il terreno non è un immobile e il fisco... non tradisce questa logica

    Esempio 2
    Acquisto da un'agenzia immobiliare o da un costruttore terreno con casa => posso godere delle agevolazioni fiscali per la "prima casa" sull'intero pacchetto (quindi anche sulla "quota terreno")

    Esempio 3 (della serie, oltre al danno la beffa)
    Dalla Circolare n°38 del 12 agosto 2005 della Agenzia delle Entrate:
    VENDITA CASA ENTRO 5 ANNI: I proprietari che vendono l'immobile entro i cinque
    anni perdono i benefici fiscali se non acquistano una nuova prima casa entro un anno dalla vendita. L'agevolazione non decade anche se si acquista un terreno, ma è necessario che entro un anno debba essere edificata la nuova casa.

    Ma come, prima il terreno edificabile non è un immobile (esempio 1)... poi come d'incanto (esempi 2 e 3) ritorna ad esserlo o per lo meno viene considerato come tale ai fini delle agevolazioni fiscali ?!

    Ulteriori 2 riflessioni:

    - Nel diritto italiano, che distingue i beni in mobili ed immobili, sono considerati immobili, per disposizione espressa dell'art. 812 del Codice civile italiano «il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione». Tutti gli altri beni non ricompresi in questa elencazione sono da considerarsi beni mobili.
    Probabilmente il fisco non ha letto il Codice civile italiano...

    - Ma facciamo finta anche noi di non tradire la logica del fisco e... fidiamoci: il terreno non è un immobile! Oooh bene... allora io l'acquisto da un'agenzia immobiliare (o da un'asta) e pago il 21 % d'IVA. Poi però non mi vengano a chiedere l'IMU perchè, come cita Wikipedia "L'Imposta municipale propria (IMU) è un'imposta che si applica in Italia sulla componente immobiliare atta ad accorpare in un'unica tassa l'imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni non locati, e l'imposta comunale sugli immobili (ICI)." Quindi, non essendo il terreno edificabile un immobile, non dovrebbe neppure dare redditi fondiari di conseguenza non pagare l'IMU. Ed invece il fisco la vuole eccome l'IMU sui terreni edificabili... ed anche salata.

    In sostanza il legislatore, se voglio utilizzare le agevolazioni fiscali "prima casa", mi obbliga ad acquistare prima un "pacchetto completo" da un'agenzia immobiliare o da un costruttore poi (ma solo poi, all'eventuale secondo acquisto) mi lascia libero di fare ciò che voglio (per esempio acquistare il terreno, far preparare le fondamenta ed eventualmente costruirci su una casa in latero-cemento oppure in legno).
    Lo trovo discriminatorio verso chi vuole, rispettando i requisiti per aver accesso alle agevolazioni (casa non di lusso, ecc...), gestire passo passo l'investimento della proprio vita fin dalla prima scelta di costruire.

    Scusandomi per il lungo post (ma sono davvero tante le cose che non mi tornano), colgo l'occasione per ringraziare chiunque voglia spiegare/chiarire la questione.

    Grazie.
     
  18. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Purtroppo le leggi italiane spesso sono fatte da chi in materia non ci capisce molto!!
     
  19. Giotto72

    Giotto72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho una domanda per voi esperti.
    Posseggo un abitazione comperata senza sfruttare l’agevolazione prima casa. In buona sostanza non vi ho mosso la residenza nei 18 mesi sucessivi all’atto e ho perso il diritto alle agevolazioni e ho dovuto rimborsare la differenza sull’IVA.
    La domanda e’ : Se oggi volessi comperare una altro immobile (senza vendere il primo appartamento) posso sfruttare l’agevolazione prima casa solo se la nuova abitazione si trova in un altro comune ?
    Se volessi comperare un immobile nel medesimo comune sono costretto a ripagare l’IVA a l 20% ?
    Grazie
     
  20. Giotto72

    Giotto72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho una domanda per voi esperti.
    Posseggo un abitazione comperata senza sfruttare l’agevolazione prima casa. In buona sostanza non vi ho mosso la residenza nei 18 mesi sucessivi all’atto e ho perso il diritto alle agevolazioni e ho dovuto rimborsare la differenza sull’IVA.
    La domanda e’ : Se oggi volessi comperare una altro immobile (senza vendere il primo appartamento) posso sfruttare l’agevolazione prima casa solo se la nuova abitazione si trova in un altro comune ?
    Se volessi comperare un immobile nel medesimo comune sono costretto a ripagare l’IVA a l 20% ?
    Grazie
     

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