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  1. GaspareMaura

    GaspareMaura Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Salve io ho una cliente che ha due appartamenti cointestati con le due figlie nello stesso stabile; ora le ho trovato un cliente per uno dei due appartamenti e quando le ho fatto presente che dovevano firmarlo tutte e tre il contratto mi ha risposto che lei privatamente il contratto lo ha sempre firmato e intestato a se stessa mentre l'incasso lo dava alla figlia per un appartamento e ad un'altra per l'altro; siccome è testarda come devo comportarmi e che rischi si corrono se lo intesto solo a lei? (ps. non vi è usufrutto).
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Prima di tutto devi avvisare la signora che anche se il contratto è intestato a lei solo , le figliole devono dichiarare comunque il reddito percepito... altrimenti son guai e grossi... qualcuno pensa che intestando il contratto ad uno solo dei comproprietari e girando il provento a nero , si eludano le tasse per gli altri, ma non è così una risoluzione dell'AdE ha chiarito il contrario...
    secondo la signora può ( rappresentando la maggioranza di quota di proprietà ) affittare ed intestarsi il contratto a patto che abbia il consenso delle altri parti e per contratti che non superino i 9 anni e logico che in mancanza di consenso la decisione della signora è suscettibile di impugnazione entro 30 gg da parte deglialtri comproprietari.
    Non vedo il motivo di non cointestare il contratto se non quello di una presunta speranza di elusione fiscale, però ti consiglio di avvisare la signora di farsi sottoscrivere dalle figlie un atto di assenso all'affitto, questo per evitare eventuali e futuri problemi anche a te. Fabrizio
     
  3. GaspareMaura

    GaspareMaura Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Caro studiopci, io alla signora ho detto che per me lo devono firmare tutte e tre perchè quando lei ha affittato privatamente poteva fare come credeva a suo rischio e pericolo, mentre ora con l'intermediazione io non posso soprassedere su queste cose elementari! una cosa strana poi è che nella visura risultano con le stesse quote di 1/3
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Hai fatto benissimo, ma anche l'assenso ti pone al riparo , la legge consente di farlo entro determinati limiti, per il fatto che le quote siano per 1/3, sembra strano in quanto si presume che l'immobile pervenga per eredità dal marito/ genitore e quindi con una suddivisione delle quote diversa, ma potrebbe essere che l'immobile sia satto acquistato da madre e figlia come che altro... in fondo a te non interessa l'importante e che il contratto sia firmato da tutti i proprietari o da uno con l'assenso degli altri... non bastano i guai odierni cercarsene altri per pochi spiccioli poi...
     
  5. GaspareMaura

    GaspareMaura Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il problema da noi sono quei professionisti (!?) che dicono e fanno quello che vogliono tanto loro non compaiono mai riscuotono solo!

    Ma l'assenso va fatto con altra scrittura privata? perche se va messa su contratto a questo punto tanto vale firmarlo! per deduzione credo la prima ipotesi!
     
  6. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    si ... ma farlo con alcune cose come il contratto di affitto e come infilare la testa in bocca ad un coccodrillo che non mangia da un mese...

    Si
     
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  7. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Dal punto di vista civilistico, un singolo comproprietario può validamente sottoscrivere un contratto di locazione di un immobile in comunione (intesa come insieme dei comproprietari), anche senza la procura degli altri condividenti (art. 1105, comma 1, cod. civ.). E, infatti, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, sugli immobili oggetto di comunione concorrono – in difetto di prova contraria – pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari (Cass., 27 gennaio 2012, n°549), sulla base della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso anche degli altri (il comproprietario/locatore, ove, però, non in possesso del consenso degli altri partecipanti alla comunione si espone al rischio di azioni risarcitorie da parte di questi ultimi e da parte del conduttore). Pertanto, nel caso di specie, il contratto di locazione - al quale sono vincolati, volenti o nolenti, anche le figlie, unitamente al conduttore (terzo in buona fede) - può essere intestato anche a uno solo dei tre comproprietari. Infatti, nel rapporto di locazione, l'eventuale pluralità di locatori integra una parte unica.

    Per quanto concerne gli aspetti fiscali, nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari, esplica effetti anche nei confronti dei comproprietari non presenti in atto che sono quindi tenuti a dichiarare, a fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a loro imputabile (art. 26, comma 1 del DPR 917/1986 (Tuir). Pertanto, nella fattispecie in discorso, i canoni (reddito effettivo) dovranno essere dichiarati da tutti i soggetti proprietari, essendo ininfluente che il contratto sia stipulato da uno solo di essi e indipendentemente dal fatto che solo uno di essi abbia effettivamente percepito l’intero importo della locazione (Cass., 6 settembre 2006, n°19217). E’ da osservare, poi, che ciascun comproprietario, nel caso di mancata percezione, diviene titolare di un diritto di credito, corrispondente all’ammontare della propria quota, nei confronti del comproprietario che abbia trattenuto l’intero importo della locazione. In definitiva, nel caso sovraesposto, sarebbe opportuno verificare (ed eventualmente rivedere) le posizioni fiscali dei singoli soggetti comproprietari.
     
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  8. GaspareMaura

    GaspareMaura Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ma io come agente non posso mica mettermi a fare anche il commerciaista! Per me lo dovrebbero firmare tutti e tre e la questione si chiude li!
     
  9. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Come sempre, Pennylove hai reso un ottima spiegazione tecnica... ma se la giurisprudenza consolidata trae indicazione dagli artt. 1105 e seguenti, che sono comunque riferiti alla condominio ed alla comunione del bene e prevedono anche una serie di adempimenti , quale la nomina di un amministratore, ecc.ecc., laddove dovessero sorgere problemi il collega si potrebbe trovare ad essere chiamato in causa per problematiche derivanti dal mancato accordo ( presente e futuro ) tra le parti, oltre a possibili ripercussioni sul conduttore, per cui credo sia sempre in questi casi preferibile rilevare ed assumere almeno un consenso scritto delle parti che solleva da ogni problema. Fabrizio
     
  10. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Il mio intervento si limitava ad analizzare le sole implicazioni civilistiche e fiscali inerenti il tema che ci occupa e i relativi principi dedotti dalla maggior giurisprudenza, mettendo in risalto il fondamento normativo. Riguardo le problematiche derivanti dal mancato accordo tra le parti intermediate circa l’intestazione del contratto di locazione e a quelle legate alla responsabilità del mediatore immobiliare all’interno di tale scacchiere, vorrei rimarcare solo una cosa (scusate se poi esco un po’ dal seminato).

    Occorre sin da subito evidenziare che tale forma di responsabilità non è presa in considerazione da alcuna disposizione normativa, pertanto bisognerà verificare se la stessa possa essere confinata, nella forma generale della diligenza, all’interno della disposizione prevista dall’art. 1759 cod. civ., nel suo complesso interpretata, al fine di verificare se tra gli obblighi generali gravanti sul mediatore v’è finanche quello di accertamento dell’assetto proprietario di un immobile da locarsi e della relativa intestazione contrattuale trasmessa per il suo tramite. A mio personalissimo avviso, escluderei che ci sia un generale dovere incombente su di esso teso all’individuazione di tale aspetto e delle conseguenti implicazioni civilistiche e tributarie, perché, se così fosse, si arriverebbe all’assurdo di addebitare una responsabilità al mediatore il quale dovrebbe, secondo tale ricostruzione, essere più diligente della stessa parte intermediata che magari è stata inesatta o reticente in proposito. Ove il mediatore, però, per qualsiasi causa, nello svolgimento del suo incarico, abbia notizia di ciò (o anche solo nel dubbio), dovrà renderne edotte le parti intermediate, comunicando loro le sue perplessità, e se, nonostante tutto, si sia voluto intestare il contratto ad un solo comproprietario/locatore condividente la comunione, egli andrà esente da qualsiasi responsabilità nascente dall’operazione negoziale. Se poi – come ha osservato Fabrizio – il medesimo voglia tutelarsi, assumendo un consenso scritto dalle parti intermediate che lo sollevi da ogni eventuale problematica conseguente, è pienamente legittimato a farlo.

    Quanto sopra riportato, infatti, è nevralgico, quale cardine per risolvere il caso qui in esame e, più in generale, le patologie dei rapporti di mediazione, perché i repertori e gli stessi forum immobiliari sono pieni di casi in cui gli intermediati pretenderebbero dal mediatore prestazioni che il medesimo non è tenuto ad offrire, ad esempio una compiuta analisi tecnico-civilistico-fiscale della fattibilità giuridica e regolarità formale dell’affare o dell’atto, propedeutica al suo naturale sbocco: il contratto), e ciò anche senza magari aver ricevuto, in proposito, alcun espresso incarico dalle parti, a volte adombrando, quando poi i nodi vengono al pettine, che l’inadempimento del mediatore sarebbe stato quello di non aver eseguito tutte le verifiche o valutato correttamente il caso, dimenticando di ricordare che la giurisprudenza di legittimità non è mai giunta a richiedere al mediatore – salva la possibilità che il medesimo venga espressamente sollecitato in proposito da una delle parti intermediate - prestazioni che non gli sono richieste per legge: per conoscere l’esatto carico fiscale gravante su una pluralità di comproprietari/locatori è consigliabile rivolgersi ad un commercialista; per conoscere l’esatta provenienza di un immobile è bene contattare un notaio ecc.

    In conclusione, date queste premesse, a me sembra che il mediatore immobiliare, tra le informazioni alle parti intermediate, abbia l’obbligo di fornire quelle di cui ha conoscenza o che avrebbe dovuto conoscere usando l’ordinaria diligenza richiesta secondo i canoni di buona fede, salvo il limite dato dalle competenze altrui. Null’altro. E’ questo, a mio giudizio, il criterio guida nel caso di specie e più in generale nell’obbligo informativo sancito dall’art. 1759 cod. civ. e della legge n°39 del 1989: infatti, il grado di conoscibilità, misurato sulla professionalità che si può e si deve attendere da un operatore specializzato come lui – come ha precisato, in maniera abbastanza chiara, la Corte di Cassazione il 22 marzo 2001, n°4126 - andrà poi commisurato ai vari parametri di riferimento, quali le caratteristiche peculiari di ogni singolo affare (locazione o compravendita che sia) e, soprattutto, il grado di organizzazione e il tipo di mezzi di cui dispone per lo svolgimento della sua attività.
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sul tema Penny ci aveva già risposto in modo analogo altre volte, in modo sempre convincente: e mi sembra abbia argomenti per sostenere quanto afferma.
    Ma mi incuriosiscono gli aspetti pratici conseguenti.

    Nell'ipotesi che il contratto sia stipulato da un solo proprietario, cosa si scriverà sul mod 69 ai quadri B ed F? Nel primo comparirebbe solo un comproprietario: poi nel quadro F comparirebbe solo la sua quota parziale, ad es. di 1/3.
    Che farebbe la AdE, ammesso che l'impiegato addetto abbia già fatto almeno due pause caffe?
     
  12. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Se l’addetto allo sportello ha saltato la colazione, potrebbe risponderti in questi termini:

    Non siamo qui, caro signore, per fornire risposte. Un serio professionista deve conoscere le normative di legge, pertanto si studi le circolari e risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate oppure telefoni agli operatori del call center”.

    Se l’addetto allo sportello ha fatto n°1 pausa caffè, potrebbe risponderti in questi termini:

    Veda, a noi delle Entrate interessa solo che nel contratto e nel modello 69 compaiano le stesse persone….se nel contratto compare solo CAIO, nel quadro B dovrà comparire solo CAIO che dichiarerà la sua quota di possesso nel quadro F”.

    Se l’addetto allo sportello ha fatto n°2 pause caffè potrebbe, invece, risponderti in questi termini:

    Nei quadri B e F vanno sempre indicati tutti i comproprietari, anche se nel contratto ne compare uno solo”.

    La ragione? Se registro un contratto cartaceo di locazione ad uso abitativo, devo compilare il terzo foglio del mod. 69 che contiene il quadro F che va compilato solo per l’abitativo (sia in regime ordinario IRPEF sia in cedolare secca) che mi richiede:

    a) di dichiarare la quota di possesso per ciascun locatore espressa in percentuale;

    b) di esprimere o meno l’opzione cedolare secca.

    Ora, la percentuale totale di possesso da indicare nel quadro F deve essere sempre 100 (non può essere inferiore né superiore): se così non è, vale a dire se nel quadro F compare un solo comproprietario che dichiara, ad esempio, il 33,33% di quota di possesso, l’atto cartaceo (sulla registrazione telematica, purtroppo, mi mancano conferme, e se l’atto venisse accettato, si aggiungerebbe alle tante incongruenze della procedura telematica) dovrebbe essere da tutti gli uffici locali dell'Agenzia delle Entrate respinto (non mi sorprenderebbero, però, comportamenti difformi).

    Quanto sopra, per quanto riguarda la registrazione di un nuovo contratto. E i contratti vecchi (già registrati) in cui compaia un solo comproprietario-locatore che fine fanno?

    Nel corso degli anni passati, quando non esisteva la versione rinnovata del mod. 69, si suggeriva di integrare il contratto di locazione, apportando successivamente una modifica di titolarità. Al riguardo (sia pure in tema di cedolare secca, ma il discorso si estende anche al regime ordinario IRPEF), l’Agenzia delle Entrate recentemente ha chiarito (circolare n°20/E/2012) che il comproprietario non risultante in contratto che intende optare per la cedolare, deve produrre al competente ufficio locale delle Entrate, il modello 69, selezionando l’opzione per la cedolare e allegando documentazione attestante il titolo di provenienza, visura catastale, se accettata, o autocertificazione in cui il comproprietario non locatore dichiara di essere comproprietario dell’immobile XXXX locato in data…….registrato in data…… (riportare codice ufficio, anno, serie, numero) per la quota di possesso……. e di avere dichiarato il relativo reddito nella dichiarazione dei redditi (Unico/730) + fotocopia del documento di identità.
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Penny, se non ti fossi iscritta al forum ti saremmo dovuti venire a prelevare a casa.....
    tanto una visitina a quella piccola e povera città si fa sempre con piacere..:^^:

    p.s.: ... però le istruzioni del mod69 non dicono mica che
    ... questo sembrerebbe logico a noi, ma dove sta scritto?

    In fatto di norme e procedure, gli Italiani non brillano di certo: mi ricorda la barzelletta sull'inferno dei vari paesi.
     
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    X me agente immobiliare sezione locazioni ad honorem ;):fiore:
     
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  15. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Innanzitutto :risata: e :fiore::amore:. Riguardo al quesito di Basty, è vero. Non è esplicitamente scritto da nessuna parte, ma è deducibile - per passaggi logici - dalle istruzioni del mod. 69 (le istruzioni sul punto, comunque, non brillano certo per chiarezza).

    LOCATORE - % Possesso
    Per ciascun locatore indicare la quota di possesso dell’immobile espressa in percentuale con due cifre decimali.

    In presenza di una pluralità di comproprietari/locatori, con quote parziali di proprietà, viene richiesto di indicarli tutti, e la somma delle singole quote deve fare 100,00 (la percentuale totale non può essere inferiore nè superiore: è un’operazione, in definitiva, a somma 100).

    In presenza di un solo proprietario-locatore, nella casella % Possesso, occorre indicare 100,00 (cfr. le istruzioni del mod. SIRIA): se indico un’altra percentuale (ad es. 25,00), gli uffici territoriali delle Entrate dovrebbero rifiutare l’atto cartaceo.

    Il discorso sulla registrazione telematica, invece, è più articolato. In SIRIA e IRIS (max 3 locatori) dispongo di solo n°3 opzioni fisse (100,00%/50,00%/33,33%) che non posso forzare e il dato incongruo verosimilmente dovrebbe essere posto in evidenza. In Contratti di locazione, invece, non sono stabilite percentuali di possesso (l’ennesima falla di sistema), e, quindi, le posso citare solo nel testo del contratto riferite a ciascun comproprietario-locatore.
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sei mitica: sul SW contratti di locazione ho lette infatti diverse di falle. Non ultima se ricordi quella di recepire il CF corretto con un cognome sbagliato: almeno facesse il controllo di congruità.

    Questa delle percentuali è altrettanto curiosa.

    Se il contratto resta valido e produce effetti anche sugli altri comproprietari, tanto varrebbe pretendere la compilazione integrale di tutti i comproprietari (non solo dei locatori): e lasciare alla sfera civilistica privata la regolamentazione degli accordi (o disaccordi) tra loro.
     
  17. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    :ok: Il guaio è che le tesi civilistiche spesso mal si conciliano con le disposizioni fiscali e non pare che la distanza tra i due ambiti tenda a ridursi…
     
  18. iunior

    iunior Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    mi collego a questo post per un caso similare: 4 locatori comproprietari per quote diverse. Il comproprietario con la maggior quota potrebbe dunque locare e sottoscrivere il contratto di locazione? in tal caso dovrà precisare espressamente la sua quota di possesso nonchè la quota degli altri germani? Come dovrà riportare nel testo: "....il sig. tizio quale proprietario per quota...% anche in nome e per contro dei germani caio, sempronio etc...? generalità, codice fiscale, quota di possesso..."

    Non nascondo che ho fatto l'interpello all'Agenzia delle Entrate che mi risposto in modo molto esplicito:
    Gentile contribuente nel contratto di locazione devono comparire tutti i proprietari (dante causa ) in relazione alla propria quota di possesso; pertanto deve essere sottoscritto da tutti i dante causa , i cui dati anagrafici devono essere indicati nel contratto e nel mod.69( richiesta di registrazione). Il contratto può essere registrato in qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate

    A questo punto sinceramente ho le idee un tantino confuse...e pensare che anche per qualche giudizio il comproprietario ha firmato il mandato all'avv. anche in nome e per conto dei fratelli...bho....
     
  19. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    La risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate, a mio modesto parere, è ineccepibile. Da un punto di vista tributario. Peccato che le disposizioni fiscali, come accennavo sopra, spesso e volentieri, mal si conciliano con le tesi civilistiche. Ora, solo per citarti una recentissima sentenza della Cassazione (Sez. Unite 4 luglio 2012, n°11135), la ratifica dell’operato del comproprietario locatore determina, dal suo manifestarsi, gli effetti che sarebbero derivati da un mandato e, tra gli effetti del mandato, vi è proprio quello che abilita il comproprietario non locatore a richiedere per il tempo successivo alla ratifica, il pagamento pro quota del canone al conduttore.

    La fattispecie proposta in esame, può essere ricondotta nell’ambito della “gestione di affari altrui” (art. 2028 e seg. cod. civ.): chi abbia la disponibilità di un bene in parte anche di altri, e ne disponga concedendolo in locazione, in assenza di opposizione da parte degli altri comproprietari, gestisce anche nell’interesse di questi ultimi, perfino anche se la gestione fosse stata compiuta da persona che credeva di gestire un affare proprio (art. 2032 cod. civ.).

    Ora, vallo tu a spiegare all’Agenzia delle Entrate…:basito:
     
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  20. iunior

    iunior Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    è una parola..possibile mai sia così difficile..fare delle cose normali? A qualcuno di voi è capitato? Come si sono comportati all'atto della registrazione?

    Saluti
     

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