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  1. Antonio6

    Antonio6 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,
    io ho un quesito da porvi sperando che possiate darmi qualche delucidazione in merito. 25 anni fà i miei suoceri comprarono un appezzamento di terreno in zona residenziale, unitamente con il figlio, allora ventenne convivente con i genitori. l atto risulta in comproprietà con il figlio al quale spetta la nuda proprietà e l usufrutto ai genitori. In seguito (dopo un anno) fu costruito un locale commerciale con sopra tre appartamenti . Nel locale commerciale a tutt ora lavora il figlio con un attività artigianale, il figlio coniugato e i genitori abitano da tempo nel predetto stabile. I genitori in buona fede hanno aiutato economicamente il figlio alla realizzazione di tutto lo stabile , per cui tutte le utenze e le quietanze di pagamento per la costruzione sono intestate al figlio, compreso un mutuo. Mentre un appartamento locato beneficiano i genitori. Segnalo che da 25 anni , le tasse ICI e IMU sono sempre state pagate dai usufruttuari. Adesso a seguito di dissidi ed il mancato rispetto del figlio verso i genitori, quest ultimi hanno chiesto una rendita vitalizia o locazione a carico del figlio presso il Tribunale. Il figlio ha impugnato asserendo che dopo il trascorso ventennale l usufrutto si è istinto, per cui ha chiesto che venga eseguito sentenza di usucapione a suo favore con spese processuali a carico dei genitori. Secondo la vostra esperienza chi la spunta ? Segnalo che i genitori da sempre non hanno mai chiesto l usufrutto al figlio sia del locale sia dell appartamento. I genitori solo uno dei due percepisce una pensione di 800 euro al mese + 600 di locazione. Grazie per eventuali risposte.
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    usucapione di cosa? di tutto il comparto?
     
  3. Antonio6

    Antonio6 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Del locale dove lavora, in seguito chiederà anche dell appartamento dove abita...
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    quindi locale ed appartamento sono intestati solo al figlio o c'è l'usufrutto? utenze intestate al figlio?
    Sopra dici che le tasse sono sempre state pagate dagli usufruttuari, non si capisce bene
     
  5. Antonio6

    Antonio6 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Su tutto lo stabile c è l usufrutto ai genitori, il figlio su tutto lo stabile solo nuda proprietà. Un terzo appartamento locato ad estraneo per 600 euro al mese. I genitori percepiscono l usufrutto solo dall appartamento locato e pagano le tasse, IMU per tutto lo stabile.
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mah detta così direi che la possibilità da parte del figlio di ottenere un usucapione è pari a zero. Se finora tutte le spese inerenti il comparto sono state sostenute dai genitori come può usucapire gli immobili?
    In più l'usufrutto non è vero che si estingue dopo 20 anni.
    Probabilmente il figlio ha le idee confuse oppure è stato consigliato male.
     
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  7. Antonio6

    Antonio6 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Le spese IMU del fabbricato , compreso la dichiarazione dei redditi 730 , sostenuti dai genitori. Usucapione per aver usufruito del locale e dell appartamento - in modo continuativo senza interruzione per 24 anni.
     
  8. Antonio6

    Antonio6 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie Umberto..:ok:
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    con un usufruttuario che ha pagato tutte le spese fin dall'inizio??
    direi che rasentiamo l'impossibile...
     
    A Jan80 piace questo elemento.
  10. Antonio6

    Antonio6 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Questa la tesi del suo legale :

    upload_2018-6-7_22-10-26.png
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mah io non sono un legale ma mi pare strano...
    Vediamo se il ns legale ci legge @Avv Luigi Polidoro
     
    A Avv Luigi Polidoro e Rosa1968 piace questo messaggio.
  12. angy2015

    angy2015 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Una caratteristica fondamentale del possesso dell’immobile consiste nel comportamento “da proprietario”, specialmente se contro la volontà del proprietario originario. Diversamente, se si opera con il permesso del proprietario originario, si riconosce implicitamente di non avere diritti. Comportarsi da proprietario dell’immobile, significa, prima di tutto, assolvere al pagamento delle imposte sulla proprietà, oltre alle spese di condominio.
     
    A Jan80 piace questo elemento.
  13. davideboschi

    davideboschi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Essendo già proprietario di tutto lo stabile, l'intenzione del figlio è evidentemente quella di usucapire l'usufrutto.
    Per conseguire l'usucapione occorre dimostrare di essersi sempre comportati da proprietari, nel totale disinteresse di costoro per il bene che si vuole usucapire. Nel caso specifico però si tratterebbe di usucapire l'usufrutto, per cui occorrerebbe dimostrare che vi è stato il totale disinteresse degli usufruttuari per il bene che avevano in usufrutto. Ora:
    - le tasse le hanno sempre pagate i genitori, quindi ben difficilmente il figlio potrà dimostrare che i genitori si sono totalmente disinteressati del bene;
    - i genitori lo hanno abitato e lo abitano tuttora, fanno le manutenzioni ordinarie o anche la sola pulizia, idem come sopra;
    - genitori hanno firmato un contratto di locazione per il terzo appartamento, e hanno sempre percepito i canoni di affitto, idem con patate.

    Per quanto riguarda l'estinzione dell'usufrutto per prescrizione ventennale, di cosa stiamo parlando? Se i genitori abitano un appartamento e percepiscono i canoni di locazione dell'altro, esercitano il loro diritto di usufrutto: altro che "non uso per oltre venti anni". Quindi addio applicazione dell'art. 1014.

    O manca qualche informazione, o le argomentazioni del figlio sono del tutto inconsistenti.
     
    A Rosa1968, Bagudi, Jan80 e 1 altro utente piace questo messaggio.
  14. Antonio6

    Antonio6 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Il procedimento in corso, al momento riguarda solo l intenzione del figlio di usucapire l usufrutto del locale dove esercita l attività artigianale da oltre 20 anni. Mentre l appartamento che occupa non riunisce i requisiti di usucapione in quanto lo occupa da anni 12. Diciamo che per anni ha approfittato della benevolezza dei genitori. Il padre per anni ha lavorato anch esso nel predetto locale, sino a 2 anni fà - alle dipendenze del figlio. Solo che veniva leggermente salariato dal figlio in nero.
     
  15. davideboschi

    davideboschi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Quindi giuridicamente le unità abitative non sono tutte nelle medesime condizioni.
    Vale comunque quanto detto sopra: ossia dovrà dimostrare che i genitori (usufruttuari) per oltre 20 anni non hanno esercitato il loro diritto di usufrutto, lasciandogli il possesso del locale e disinteressandosene completamente. Cosa potrebbe demolire le possibilità del figlio di usucapire?
    - Aver pagato l'IMU
    - Aver pagato manutenzioni straordinarie o ordinarie anche piccole
    - Aver fatto altri atti che spettano agli usufruttuari o a i pieni proprietari (pratiche in Comune, ad esempio)
    - Altre cose minime, come sorvegliare il negozio quando il figlio era via per lavoro o in vacanza, pulendo per terra o arieggiandolo di tanto in tanto, magari avevano le chiavi e quando il figlio era via entravano di tanto in tanto anche solo per dare un'occhiata o per una finestra chiusa male.
    Tutto ciò potrebbe essere un appiglio, quanto robusto è da valutare, per il loro avvocato per dimostrare che hanno esercitato il loro diritto di usufruttuari.

    Si intende che qualsiasi cosa di quelle elencate vale come appiglio se è stata fatta negli ultimi vent'anni: il periodo di vent'anni scatta infatti a partire dall'ultima azione posta in essere dagli usufruttuari. Quindi se avessero smesso di pagare l'IMU 19 anni fa, addio usucapione... e non varrebbe nemmeno aspettare un anno ulteriore: con la causa per avere il pagamento dell'affitto hanno esercitato il loro diritto di usufruttuari, quindi i vent'anni ripartirebbero da ora.
     
    A Antonio6 piace questo elemento.
  16. davideboschi

    davideboschi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Comunque, caro @Antonio6, vorrei precisare che sono un ingegnere, non un legale. Quindi tutto quello che ti scrivo va preso come orientamento generale, e va confermato da un professionista possibilmente specializzato in questo tipo di cause.
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  17. Antonio6

    Antonio6 Membro Junior

    Privato Cittadino
    ok grazie :)
     
  18. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Scusandomi per il ritardo con cui rispondo, concordo con tutti coloro che mi hanno preceduto ed aggiungo che, in caso di comproprietà o, comunque, di rapporti familiari stretti (come in questo caso, trattandosi di figlio / genitori), chi resiste all'azione di usucapione potrà agevolmente eccepire che il figlio non avesse l'animus possidendi.
    Capire chi pagasse le imposte e le altre spese / oneri connessi alla proprietà e chi decidesse l'utilizzazione del bene e gli interventi sullo stesso non è importante ex se, bensì quale indice di una volontà possessoria.
    Il principio che tutti hanno correttamente citato (usucapire significa comportarsi come se si fosse proprietari) significa che non può usucapire colui che gode del bene per l'altrui tolleranza.
    Basti pensare all'ipotesi scolastica del conduttore dell'immobile che, ad un certo punto, si renda moroso: si può pensare che il semplice godimento dell'immobile, senza versare il canone, integri un possesso ad usucapionem? Naturalmente no, perché il soggetto era un conduttore e quindi un mero detentore.
    Affinché il suo rapporto con il bene possa legittimare una usucapione, dovrebbe essersi verificata la cosiddetta interversione del possesso: uno o più atti espressi che manifestino la volontà di usare il bene come se fosse proprio.
    Il figlio dovrà dimostrare che sin dall'inizio "si è appropriato" del bene o che, comunque, ad un certo momento (risalente a più di 20 anni fa), ha posto in essere un atto di interversione del possesso.
    Non è impossibile, ma sarà certamente molto difficile.
     
    A Antonio6, Bastimento, Umberto Granducato e 1 altro utente piace questo messaggio.
  19. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    :stretta_di_mano: è sempre un vero piacere :applauso:
     
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  20. davideboschi

    davideboschi Membro Attivo

    Privato Cittadino
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