Appartamento locato da uno solo dei proprietari

[kyosuke80]

Salve,
Mi ricollego al discorso ma per quanto riguarda l'aspetto tributario.
Io e mia moglie comproprietari di un appartamento abbiamo deciso di affittarlo di comune accordo, ma per necessità reddituali dovremmo far figurare l'affitto come reddito totalmente a mio carico, in quanto lei è in congedo parentale e beneficerebbe del 30% dello stipendio solo in caso di reddito sotto una certa soglia che rischia di oltrepassare avendo come reddito anche l'affitto.
Io invece non sarei intestatario di nessun reddito e quindi avrei l'affitto come unica fonte reddituale, quindi è possibile giuridicamente far risultare solo me come beneficiario del suddetto affitto?
Grazie in anticipo per l'aiuto.
Saluti

 

[Pennylove]

[...] è possibile giuridicamente far risultare solo me come beneficiario del suddetto affitto?i

Da un punto di vista civilistico, il locatore potrebbe cedere il credito relativo ai canoni di locazione a norma dell’art. 1260 del codice civile che recita: “Il creditore può trasferire a titolo oneroso o gratuito il suo credito, anche senza il consenso del debitore, purchè il credito non abbia carattere strettamente personale o il trasferimento non sia vietato dalla legge […]”. Tale operazione necessita, però, di accettazione mediante atto scritto e notifica al conduttore, ai sensi dell’art. 1264 del codice civile. Non sono ammessi infingimenti: la cessione deve essere reale ed effettiva, posto che laddove il canone di locazione continui ad essere percepito dal proprietario cedente, vale a dire, nel caso proposto, da tua moglie, sarebbe quest’ultima a doverlo dichiarare, per la propria quota parte, ai fini reddituali. Peccato che tale tesi civilistica non si concili affatto con le severi norme tributarie per le quali i redditi sono individuali e devono essere dichiarati secondo la rispettiva quota di possesso. Rimarrebbe la strada notarile (cessione dell’usufrutto). Ma ne vale la pena?

 

[stef71]

Nel caso in cui ci sia un interdetto o un comproprietario sotto tutela, risulterebbe difficile far passare il concetto che uno dei comproprietari contraendo un contratto di locazione possa fare il bene di tutti gli altri che non hanno firmato.

 

[Bastimento]

Intanto approfittiamo per fare gli auguri di buon compleanno a stef71

 

[topcasa]

gia fatto in privato

 

[Bastimento]

Va bene, ma io (noi pluralis maiestatis), no...

 

[topcasa]

ho solo detto che li avevo fatti, come dire aspettiamo gli altri che lo facciano, in modo molto pacato.

 

[stef71]

grazie siete stati gentilissimi !

 

[ingelman]

Dal punto di vista civilistico, un singolo comproprietario può validamente sottoscrivere un contratto di locazione di un immobile in comunione (intesa come insieme dei comproprietari), anche senza la procura degli altri condividenti (art. 1105, comma 1, cod. civ.). E, infatti, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, sugli immobili oggetto di comunione concorrono – in difetto di prova contraria – pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari (Cass., 27 gennaio 2012, n°549), sulla base della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso anche degli altri (il comproprietario/locatore, ove, però, non in possesso del consenso degli altri partecipanti alla comunione si espone al rischio di azioni risarcitorie da parte di questi ultimi e da parte del conduttore). Pertanto, nel caso di specie, il contratto di locazione - al quale sono vincolati, volenti o nolenti, anche le figlie, unitamente al conduttore (terzo in buona fede) - può essere intestato anche a uno solo dei tre comproprietari. Infatti, nel rapporto di locazione, l'eventuale pluralità di locatori integra una parte unica. Per quanto concerne gli aspetti fiscali, nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari, esplica effetti anche nei confronti dei comproprietari non presenti in atto che sono quindi tenuti a dichiarare, a fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a loro imputabile (art. 26, comma 1 del DPR 917/1986 (Tuir). Pertanto, nella fattispecie in discorso, i canoni (reddito effettivo) dovranno essere dichiarati da tutti i soggetti proprietari, essendo ininfluente che il contratto sia stipulato da uno solo di essi e indipendentemente dal fatto che solo uno di essi abbia effettivamente percepito l’intero importo della locazione (Cass., 6 settembre 2006, n°19217). E’ da osservare, poi, che ciascun comproprietario, nel caso di mancata percezione, diviene titolare di un diritto di credito, corrispondente all’ammontare della propria quota, nei confronti del comproprietario che abbia trattenuto l’intero importo della locazione. In definitiva, nel caso sovraesposto, sarebbe opportuno verificare (ed eventualmente rivedere) le posizioni fiscali dei singoli soggetti comproprietari.

mi trovo pienamente in accordo con quanto detto da Pennylove

io ho vissuto in prima persona un esperienza del genere dove sono stato citato in giudizio per un caso analogo

il nostro operato di AI purtroppo a volte ci pone davanti a situazioni imprevedibili, quindi la prudenza non è mai troppa

3 proprietari, uno solo ha conferito l'incarico, uno solo è intervenuto come locatore nel contratto.

mi ha contattato l'avvocato degli altri due comproprietari, mi ha fatto una segnalazione in camera di commercio, nonchè mi hanno citato in giudizio (la cosa bella che nelle varie telefonate l'avvocato a provato ad estorcermi del denaro per ritirare tutte le accuse nei miei confronti)

morale della favola (ora è lui e i suoi assistiti che devono risarcire me) avvocato deninciato per tentata estorzione.

preventivamente nell'incarico avevo fatto rilasciare una dichiarazione che il conferente, aveva la piena disponibilità dell'immobile

preventivamente avevo fatto una visura e l'immobile era , in que momento, in ditta alla madre deceduta e nessuna dichiarazione di successione era ancora stata presentata.

sono dovuto andare in tribunale per ben tre volte, ma per giusta disposizione del giudice , solo come persona informata sui fatti.
la causa è proseguita solo per i tre fratelli comproprietari

ti scrivo questo per consigliarti di prendere più precauzioni possibili
la firma di tutti i comproprietari sarebbe la cosa migliore
nel caso di impossibilità di ottenerla muoviti con cautela per non avere noie future

a volte esistono dinamiche strane e imponderabili, e noi AI , purtroppo a volte rischiamo di esserne coinvolti con tutte le conseguenze che ne conseguono.