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  1. black1971

    black1971 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buon giorno a tutti.

    Volevo chiedere consulenza circa un problema che sto avendo nel mio comune di residenza.

    Circa un anno fa ho fatto preparare un progetto per la costruzione di 4 case indipendenti e l'ho fatto valutare dal comune.
    Il comune mi ha rilasciato il Parere Preventivo concorde sulla costruzione con l'indicazione che potevo presentare istanza di Permesso di Costruire.

    Nel frattempo abbiamo cambiato la struttura delle 4 case. L'involucro esterno della costruzione è rimasto pressoché uguale e, cosa importante, la cubatura sfruttata è rimasta quella del parere preventivo approvato.

    Nel primo progetto, vi erano nelle case le soffitte che, a progetto approvato si voleva farle diventare reparto notte per le case.
    Le soffitte erano presentate il comune come soffitte e non come zone abitabili.

    La stessa tipologia di soffitte le abbiamo lasciate anche nel nuovo progetto e abbiamo presentato richiesta di Permesso di Costruire.

    Il comune ora, sta tenendo ferma la pratica perché dice che le soffitte "potrebbero diventare zone abitabili" e per cui rientrano nel calcolo della cubatura totale disponibile per la costruzione (e se mi fanno rientrare le soffitte nel calcolo della cubatura), allora non riesco più a costruire quello che avevo deciso). MA... nel parere preventivo questo non è stato indicato.

    Abbiamo fatto riferimento in comune più di una volta al fatto che è stato approvato un Parere Preventivo e che ora stanno ritrattando quell'approvazione.
    Dicono che il Parere preventivo viene approvato "in linea generale" e non da sicurezza al 100% che effettivamente si possa fare la costruzione. La sicurezza la sia ha solo con il Progetto e richiesta di Permesso di Costruire approvata dal comune.

    A questo punto mi chiedo che tipo di valenza tecnico-legale abbia il Parere Preventivo che mi hanno approvato a suo tempo.
    Sembra che il parere preventivo non sia un documento di cui fidarsi perché è suscettibile di variazioni di decisioni.

    Volevo chiedere a voi che mi leggete, se mi sapete dire se il Parere Preventivo è un documento ufficiale, che corrisponde a una dichiarazione ufficiale del comune e che quindi ha una importanza legale particolare oppure trattasi solamente di una dichiarazione scritta con nessun tipo di impegno da parte di chi la firma.

    A seguito della chiarificazione di questo potrò agire nel modo opportuno con il comune.

    Vi ringrazio per la consulenza.
     
  2. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Innanzitutto dovresti guardare se in ambito regionale è stata emanata una normativa che da completa abrogazione dei pareri preventivi....altrimenti vale il DPR 380/01 e smi...
    in ogni caso, per i motivi da te esposti (vedi progetto iniziale e poi modificato), ha detto bene il tecnico comunale che i pareri diventano definitivi soltanto con la presentazione delle richieste di permesso di costruire, o valutazioni dirette con presentazione delle DIA...pertanto il parere espresso dal comune nel momento in cui lo ha esaminato era valido ed in ogni caso non si può ritenere definitivo, perché non legato espressamente ad una esplicita istanza.
    Infine, il conteggio della volumetria, rientra pienamente perché il sottotetto, sicuramente all'atto del parere preventivo era non abitabile ed ora lo avete reso abitabile...ed ecco che il progetto è stato sostanzialmente modificato ed il sottotetto è un volume abitabile...per cui rientra nel conteggio a tutti gli effetti...
    spero esserti stato utile...:)
     
  3. black1971

    black1971 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie Architetto.
    CHiarisco che nel nuovo progetto le mansarde sono rimaste sostanzialmente mansarde. Non le ho rese abitabili. È il comune che si sta ponendo l'ipotesi che potrebbero diventare abitabili e quindi vorrebbe farle rientrare nel calcolo della volumetria. Nel primo progetto presentato e approvato con parere preventivo il comune non ha contestato niente a riguardo e ci ha detto che potevamo presentare istanza di Permesso di Costruire.
    È a causa di questo che sto cercando di capire che tipo di Valenza legale ha il Parere Preventivo; poiché mi ritrovo con dichiarazioni contrastanti da parte del comune.
    Cosa puoi dirmi a riguardo ?

    Grazie Architetto.
    CHiarisco che nel nuovo progetto le mansarde sono rimaste sostanzialmente mansarde. Non le ho rese abitabili. È il comune che si sta ponendo l'ipotesi che potrebbero diventare abitabili e quindi vorrebbe farle rientrare nel calcolo della volumetria. Nel primo progetto presentato e approvato con parere preventivo il comune non ha contestato niente a riguardo e ci ha detto che potevamo presentare istanza di Permesso di Costruire.
    È a causa di questo che sto cercando di capire che tipo di Valenza legale ha il Parere Preventivo; poiché mi ritrovo con dichiarazioni contrastanti da parte del comune.
    Cosa puoi dirmi a riguardo ?
     
  4. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista

    Ti confermo quanto detto, necessita una verifica delle norme locali, dell'altitudine e...penso che la frase del processo alle intenzioni non sia molto convenevole...si attuano le procedure delle norme vigenti, una cosa è dire che una zona viene descritta come locale di sgombero è implicito che non vi è previsione di permanenza di persone, un'altra è dire che forse domani chissà... lo potresti far diventare abitabile...non si può decidere sulle interpretazioni private ed individuali, ma sulla base di norme scritte... non so se sono stato chiaro....
     
  5. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :applauso::applauso::applauso::applauso:
     
  6. black1971

    black1971 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Si chiaro.
    Vedrò di far variare il progetto e farlo diventare locale di sgombero.
    Ne stavo già parlando con il mio amico geometra.
    Hai qualche consiglio dettagliato da darmi ? (eventualmente alla mia email lrh70@hotmail.com).
    Noi pensavamo di tirare via le finestre e la scala di accesso da PT a 1P e al suo posto mettere una botola.
    Il problema che ci stavamo ponendo è la fase successiva all'approvazione del progetto.
    Se viene approvato in questi termini come soffitta, come facciamo successivamente a aggiungere nuovamente la scala e le finestre ?
     
  7. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Non penso sia necessario eliminare finestre, scale e quant'altro, basta soltanto renderlo e dichiararlo con ambiente senza permanenza di persone...Se guardi il R.I. (regionale o locale) dovresti trovare quali sono i RAI minimi per ambienti di tale destinazione... (ripeto sono rapporti minimi e pertanto nessuno ti vieta che tu possa avere RAI = 1/8, certo da molto nell'occhio, ma non è vietabile, proprio perchè in ambito sanitario i valori sono minimi, se non indicato diversamente)...inoltre, devi avere un'altezza minore all'abitabile, cose che il tuo geometra saprà bene...
    spero esserti stato d'aiuto....:):)
     
  8. black1971

    black1971 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio per i preziosi consigli. Mi stai dando uno spiraglio di uscita da questa situazione.
    Riporto tutto al mio geometra nei prossimi giorni.
    Caso mai avessi qualche chiarimento da chiederti dove ti trovo ? Ti cerco sempre qui al forum ?
     
  9. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    ...puoi usare anche l'icona in basso sulla destra con il dito in su per ringraziare...:grin::grin: comunque di nulla, e per rintracciarmi, si mi trovi sempre nel forum. come per tutti....oppure anche con messaggi privati....:):)
     
    A black1971 piace questo elemento.
  10. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    allora in comune hanno proprio ragione: volete fare un abuso.

    non è il comune cattivo, siete voi che volete fare qualcosa che non è in regola!

    In questo forum molte persone (me compreso) hanno diffidato gli utenti dall'acquistare unità immobiliari con parti senza agibilità/abitabilità al prezzo dell'abitazione.
    Tra gli altri vedi i post:
    http://www.immobilio.it/f20/acquisto-casa-due-livelli-piano-sottotetto-agibile-non-abitabile-6104/
    http://www.immobilio.it/f21/verifica-abitabilita-mansarda-6235/
    http://www.immobilio.it/f21/acquisto-appartamento-villini-schiera-regolari-solo-al-piano-terra-5771/
     
  11. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    se ritieni che il comune stia abusando della sua posizione asserendo che le mansarde potrebbero avere destinazione residenziale, fattelo mettere per iscritto. fatti fare un preavviso di diniego ai sensi dell'art. 10/bis della Legge 241/90 e poi vai dall'avvocato
     
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  12. black1971

    black1971 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buona sera Federico,

    il punto è che il comune mi ha detto "va bene" con il parere preventivo perché implicitamente i tecnici sanno che il sotto tetto verrà usato come reparto notte.
    Io ho già fatto valutare il valore finale delle case con il sottotetto calcolato al 50% del valore completo perché appunto trattasi di sottotetto.
    Non ho alcuna intenzione di vendere la zona sottotetto al 100% ma al suo reale valore al 50%.
    Vedrò quello che risulterà etico da fare comunque.
    Ti ringrazio per i post che mi hai indicato.
     

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