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  1. Alfredo1971

    Alfredo1971 Ospite

    Buonasera,
    In una costituenda attività di Agenzia immobiliare, dove un abilitato alla professione di Agenti Immobiliari assieme ad un altro soggetto non abilitato vogliono creare un'impresa (Agenzia), nel caso si voglia costituire una Associazione in partecipazione, chi secondo voi dovrebbe essere l'associante e chi l'associato.​
    Aggiungo che la persona non abilitata potrebbe avere un'impresa di amministrazione condomini quindi potrebbe essere probabile Associante, visto che l'unica attività che può convivere con quella dell'agenzia immobiliare è quella dell'amministrazione dei condomini.​
    Grazie per le numerose risposte...​

     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Dott. Rag. Claudio Mazzei
    Aggiornato al 19/01/2012​
    CHE COS'È​
    Il contratto di associazione in partecipazione è regolamentato dagli articoli 2549 e seguenti del codice civile. Esso consiste nella possibilità che un soggetto (denominato associato) partecipi agli utili dell’impresa, o di uno o più affari, di un altro soggetto (denominato associante) con diritto ad un compenso determinato in percentuale all’utile prodotto.​
    L’associato matura il diritto al compenso a fronte di un determinato apporto, che può essere la prestazione della propria opera oppure capitale (somme di denaro, apporto di un bene – mobile o immobile – sia in proprietà che in godimento).​
    Nell’associazione in partecipazione la gestione dell’impresa rimane in capo all’associante, il quale rimane l’unico titolare dell’impresa o dell’affare e si fa carico di tutti i rischi di impresa. L’associato non ha alcun potere decisionale.
    L’associato partecipa alle perdite dell’impresa o dell’affare nella stessa misura in cui partecipa agli utili, ma le perdite non possono superare il valore dell’apporto.
    L’associato ha diritto al rendiconto dell’affare o a quello annuale, nel caso la gestione si protragga per più di un anno, e potrà verificare direttamente, o a mezzo persona di comune fiducia, la contabilità dell’associante.
    Fiscalmente parlando occorre individuare bene il tipo di contratto di associazione in partecipazione, in quanto diversi sono i riflessi fiscali se viene attuato un apporto di capitale, o capitale ed opera (misto), oppure un apporto di solo opera.​
    Nel primo caso (apporto di capitale o capitale ed opera) il compenso percepito rientra nei redditi da capitale; nel secondo caso (apporto di opera) il compenso rientra nei redditi di lavoro autonomo.​
    Anche in capo all’associante è diversa la modalità di deduzione del compenso corrisposto. Infatti in caso di contratto con apporto di opera il compenso è un costo deducibile; nel caso di contratto con apporto di capitale o misto il compenso erogato è un costo indeducibile.​
    Dott. Rag. Claudio Mazzei
    Albo dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Pistoia​
    Maffia & Associati​
    COME SI FA​
    Deve essere redatto un contratto scritto tra le parti (associante ed associato) che è opportuno registrare presso il competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate al fine di dare la data certa.​
    In tale contratto devono essere indicati i seguenti elementi:​
    1. tipo di apporto dell’associato. Nel caso l’apporto consista nell’opera svolta dall’associato è opportuno specificare il lavoro svolto e indicare che l’associato presta la propria opera a sua discrezione, nelle ore e nei giorni di lavoro che saranno necessari per lo svolgimento dell’attività e che tale apporto lavorativo viene prestato senza il vincolo della subordinazione, non essendo soggetto ad alcuna direttiva e/o controllo da parte dell’associante e/o rapporto gerarchico;
    2. percentuale di partecipazione;
    3. durata del contratto;
    4. modalità di corresponsione del corrispettivo spettante all’associato. E’ possibile prevedere anche il pagamento di eventuali acconti che saranno conguagliati in sede di rendiconto;
    5. possibilità di attribuire partecipazioni per la stessa impresa o affare ad altre persone senza che sia richiesto il consenso dell’associato;
    6. fare menzione che fiscalmente il rapporto di associazione in partecipazione con apporto dell’opera è regolamentato dall’articolo 53 del TUIR e che è soggetto a contribuzione INPS ai sensi dell’articolo 43 del decreto legge. n. 269 del 30/09/2003. Nel caso di apporto di capitale o misto si applica la normativa prevista dall’articolo 44 del TUIR.
    CHI
    I soggetti che possono sottoscrivere un contratto di associazione in partecipazione agli utili possono essere:​
    • per l’associante = chiunque svolga un’attività d’impresa, sia in forma individuale che societaria;
    • per l’associato = sia persona fisica non imprenditore, sia persona fisica imprenditore, sia società.

    Possono farsi assistere, per la redazione dell’atto e gli adempimenti successivi, da un commercialista, un consulente del lavoro, un avvocato, un notaio.​
    FAQ​
    Come viene determinata la percentuale di utile spettante all’associato nel caso di partecipazione ad uno specifico affare?
    Si ritiene che l’associante abbia l’obbligo di predisporre un prospetto contabile appositamente per il suddetto affare, corredato di tutti i giustificativi, dal quale si determini l’utile civilistico e su tale importo verrà calcolata la quota di utile di competenza dell’associato.​
    Come viene tassato il compenso spettante all’associato in partecipazione che apporta capitale o capitale e lavoro?
    In tale caso si applica gli articoli 44 e 47 del TUIR e l’articolo 1 del decreto ministeriale 2 aprile 2008: il compenso derivante dal contratto di associazione in partecipazione con apporto di capitale è considerato reddito da capitale. Pertanto il compenso viene equiparato a distribuzione di utili e viene tassato in maniera diversa a seconda che la partecipazione sia qualificata o non qualificata. Per determinare tale situazione, i contratti di associazione in partecipazione sono assimilati alla partecipazione in società. Sono partecipazioni qualificate quelle in cui l’apporto supera il 5% del valore del patrimonio netto contabile risultante dall’ultimo bilancio approvato prima della data di stipula del contratto nel caso si tratti di società i cui titoli sono negoziati in mercati regolamentari, o il 25% nel caso si tratti di altre partecipazioni. Nel caso l’associante sia un impresa con contabilità semplificata la partecipazione si considera qualificata se il valore dell’apporto è superiore al 25% della somma delle rimanenze finali e del costo complessivo dei beni ammortizzabili (come individuato nel secondo periodo del comma 2 dell’articolo 47 del TUIR).​
    Nel caso di contratti di associazione in partecipazione assimilati alle partecipazioni qualificate il reddito è tassato nei limiti del 49,72% ad aliquota progressiva IRPEF. Nel caso di associazione in partecipazione assimilati alle partecipazioni non qualificate il reddito è tassato ad imposta sostitutiva del 12,50% mediante applicazione della ritenuta d’imposta a titolo definitivo con versamento da effettuarsi entro il giorno 16 del mese successivo alla corresponsione del compenso.​
    In questo caso non vi è assoggettamento a contribuzione INPS.​
    Come viene tassato il compenso spettante all’associato in partecipazione che apporta la propria opera?
    Ai fini delle imposte dirette il compenso derivante dal contratto di associazione in partecipazione per l’apporto di opera è determinato come reddito di lavoro autonomo, viene assoggettato a ritenuta di acconto nella misura del 20% e va dichiarato per cassa nel modello Unico relativo all’anno in cui è stato incassato nel quadro RL, oppure nel modello 730 quadro D.​
    Ai fini contributivi il compenso corrisposto all’associato è soggetto a contribuzione nella misura prevista per i soggetti iscritti alla gestione separata INPS che ad oggi ammonta al 26% se non iscritto ad altra forma previdenziale obbligatoria, e al 17% se iscritto o pensionato. Il contributo previdenziale dovuto è ripartito nella misura del 45% in capo all’associato ed il restante 55% in capo all’associante. Tanto la ritenuta d’acconto che il contributo previdenziale devono essere versati entro il giorno 16 del mese successivo al pagamento di qualsiasi somma a titolo di corrispettivo del contratto di associazione.​
    E’ possibile costituire un contratto di associazione in partecipazione agli utili con apporto di opera da parte di un soggetto (associato) esercente attività d’impresa in forma individuale o di società di persona?
    Sì, tale situazione è sicuramente possibile. In tale caso il corrispettivo di competenza dell’associato fa parte dei ricavi d’impresa e, pertanto, sarà da assoggettare a IVA e parteciperà alla formazione del reddito d’impresa.​


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  3. Alfredo1971

    Alfredo1971 Ospite

    Grazie TOPCASA per la rapida ed esaustiva descrizione dell'associazione in partecipazione, gentilissimo.
    Quindi in merito alla mia domanda iniziale, da quanto leggo l'Agente immobiliare potrebbe essere sia l'associante che l'associato, giusto?
     
  4. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    In teoria solo l'associante, perchè deve essere quello che il patentino, ma considerato tutto ti consiglio una sas.
     
  5. Alfredo1971

    Alfredo1971 Ospite

    Se la persona non abilitante ha già un'impresa di gestione immobiliare (amministrazioni condomini ) può includere secondo te un Agente Immobiliare nella sua impresa, quindi come associato?
    Indicando poi pubblicamente che all'interno della sua impresa solo l'Agente svolge il lavoro di mediatore immobiliare?
    Aggiungo, nella SAS invece che ruolo avrebbe l'Agente immobiliare?
    Grazie, invito anche gli altri membri a dire la loro, mi interessa sapere come vedono la questione.
     
  6. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    soci accomandatari: rispondono solidalmente ed illimitatamente per le obbligazioni sociali. Solamente ad essi è attribuita l'amministrazione (e la rappresentanza) della società. In poche parole chi ha il patentino e quiondi L'unico a poter amministrae.
    soci accomandanti: rispondono delle obbligazioni contratte dalla società limitatamente alla quota conferita (responsabilità limitata). In questo caso il tuo socio che non potrà fare mediazione immobiliare mentre tu al contrario potrai fare sia il mediatore AI sia l'Amm.re Condominiale.
     
  7. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A mio avviso esiste incompatibilità nell'associazione.
     
  8. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    nel senso che dovrebbero avere entrami il patentino e non mi sembra il tuo caso
     
  9. Alfredo1971

    Alfredo1971 Ospite

    Mi potresti indicare per favore la norma nella quale è espressamente indicato che in un'impresa che svolge mediazioni immobiliari il "patentato" deve essere per forza Amministratore o legale rappresentante e non come nel caso dell'associazione in partecipazione, associato, ma comunque unico ad occuparsi di mediazione?
    Quindi nel suddetto caso sarebbe unico responsabile delle mediazioni che andrebbe a svolgere.
    Solo per il fatto che non riesco a trovarla, grazie ancora.
     
  10. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    vuoi dire una società? perche un impresa può essere sia societaria o individuale.
     
  11. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    in una sas dove esistono 2 categorie di persone solo che è pienamente responsabile può fare l'amministartore e può essere dunque solo l'accomandatario l'altro solo socio di capitali. In una srl doce tutti possono fare l'amministratore perchè di capitale tutti devono avere il patentino, idem per la forma dell'associazione in parteciapzione, questo è solo il mio parer, magari tra oggi e domani interviene qualcun'altro.
     
  12. Alfredo1971

    Alfredo1971 Ospite

    Ok, grazie, no dicevo se hai la nuova normativa che parla di agenti immobiliari e modalità per aprire una sede.
     
  13. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Cosa vuoi sapere in particolare, il materiale è tanto
     
  14. Alfredo1971

    Alfredo1971 Ospite

    Il passaggio dove si parla dell'inquadramento del "patentato" e cioè che deve essere il responsabile della sede.
     
  15. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    In poche parole una società potrebbe anche avere più sedi ma per ogni sede occorre un preposto.
    Teoricamente ogni addeto dovrebbe essere AI, ma si chiude un occhio se non fa mediazione, così ci puì stare la segretaria etc, ma i contratti devono essere firmari e contenere i dati in particolare il n. di REA dell'AI. partita IVA etc.
     
  16. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se mi dici di quale provincia sei ti mando il sito a cui accingere alle notizie.
     
  17. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se devi fare tutto da zero, ti consiglio.
    Iscriviti ad un'associazione esempio

    [​IMG]
    FIAIP - Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali
    Piazzale Flaminio, 196 - Roma​
    Fiaip, la più grande Associazione nazionale di categoria, associa attualmente circa 12mila agenzie immobiliari, con oltre 50mila operatori del settore tra Agenti immobiliari e turistici, [​IMG]leggi tutto






    [​IMG]
    FIMAA - Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari
    Piazza G. G. Belli, 196 - Roma​
    FIMAA è la Federazione dei Mediatori Agenti d'Affati, con oltre 14.000 associati in Italia nei comparti della Mediazione, Agenti Immobiliari, Mediatori Creditizi e Mediatori Merceologici, [​IMG]leggi tutto






    [​IMG]
    ANAMA - Associazione Nazionale Agenti e Mediatori d'Affari
    Via Nazionale, 184 - Roma​
    L'ANAMA è un'Associazione nazionale di categoria promossa e organizzata da Confesercenti, che opera in rappresentanza degli operatori del settore dell'intermediazione immobiliare e dei [​IMG]leggi tutto
     
  18. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    es la seconda si trova presso la sede della confcommercio ed iscrivendoti puoi fare tutto con loro da presentare la scia con conseguente automatica apertura p.i. e inps ed alla polizza professionale alla pec ed al deposito formulari.
    Se devi fare la società occorre un commercialista ed un notaio, ed il primo passo trovare il locale da adibire ad ufficio.
     
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  19. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Parlo per esperienza personale.
    Sono stato socio di una SAS creata con un socio accomandante, costruttore, e un socio accomandatario, io agente immobiliare con patentino.
    La mediazione è responsabilità dell'accomandatario mentre l'accomandante è solo un socio di capitale e partecipa agli utili e alle perdite.
    E' evidente che solo l'accomandatario può svolgere azione di mediazione ed è l'unico responsabile in questo ambito.
     
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  20. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Come specificato
     

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