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Jan80

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Professionista
Vi sfugge un piccolo particolare...lui non è proprietario..ma semplice aggiudicatario pertanto non puo presentare nulla poichè lui diviene proprietario solo col decreto di trasferimento
In effetti mi era sfuggito; tenterei da subito la strada del Custode, poiché è anche nel suo interesse liberarsi il prima possibile dall'incombenza.
Spesso sono stato direttamente contattato da custodi per sanare immobili-cadaveri esecutati dopo troppe aste deserte.....
Anche il secondo consiglio di @Rudyaventador sembra percorribile, ma è una strada che proprio non conosco.
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
In effetti mi era sfuggito; tenterei da subito la strada del Custode, poiché è anche nel suo interesse liberarsi il prima possibile dall'incombenza.
Spesso sono stato direttamente contattato da custodi per sanare immobili-cadaveri esecutati dopo troppe aste deserte.....
Anche il secondo consiglio di @Rudyaventador sembra percorribile, ma è una strada che proprio non conosco.
Faccio esecuzioni :)
Il secondo è l ultima spiaggia,prima di perdere la cauzione, e leggendo che scrive da Milano , dato che la sede Giudiziaria è grande, sta proprio al buon cuore del Giudice , altrimenti le probabilità sono molto basse.

Con i Custodi in genere si ragiona...
 

Luciano88

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Privato Cittadino
Faccio esecuzioni :)
Il secondo è l ultima spiaggia,prima di perdere la cauzione, e leggendo che scrive da Milano , dato che la sede Giudiziaria è grande, sta proprio al buon cuore del Giudice , altrimenti le probabilità sono molto basse.
Con i Custodi in genere si ragiona...
Sono passate 2 settimane dall aggiudicazione e spero che nella settimana che verrà il perito esca.
Ho fornito tutto il necessario, cose che tra l' altro dovrebbe ricercare il perito stesso: pratiche adilizie, ipoteche, ecc.

Le difformità sono nate da degli errori banali. Trovare all' asta un immobile senza che quest ultimo abbia subito modifiche " abusive" da parte dei proprietari è più unico che raro.
Io conto più che altro su questo per la valutazione della banca. E ovviamente del perito, che non si blocchi all' entrata misurando l' altezza del boxes.
 

angy2015

Membro Attivo
Professionista
riassumendo pare che l'unico problema sia l'altezza differente a catasto, a questo punto io incaricherei un geometra di presentare la pratica di correzione a catasto, potrebbe essere che si possa fare anche senza aver ancora avuto la voltura dell'immobile essendo una correzione.
Anche se non si riesce a presentare si potrà comunque far vedere al perito e alla banca la volontà di sistemare la cosa.
Importante è trovare un geometra ben pratico di catasto, cioè di quelli che fanno le pratiche anche per i colleghi e conoscono bene l'ambiente.
 

Luciano88

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
riassumendo pare che l'unico problema sia l'altezza differente a catasto, a questo punto io incaricherei un geometra di presentare la pratica di correzione a catasto, potrebbe essere che si possa fare anche senza aver ancora avuto la voltura dell'immobile essendo una correzione.
Anche se non si riesce a presentare si potrà comunque far vedere al perito e alla banca la volontà di sistemare la cosa.
Importante è trovare un geometra ben pratico di catasto, cioè di quelli che fanno le pratiche anche per i colleghi e conoscono bene l'ambiente.
Il perito del giudice ha rilevato le seguenti difformita:
-Veranda non autorizzata in giardino
-cucina spostata non autorizzata
-altezza cantina e box ( sono sullo stesso piano)
-presenza di un tavolato in cantina

La situazione ad oggi:
-La veranda è stata smontata dagli occupanti che se la portano via.
La cucina idem, hanno anche portato gli impianti come all' origine.
-L' altezza del box/cantina riportata sulla cartina accatastata è errata in quanto nella realtà corrisponde al progetto approvato dal comune.
-il tavolato presenta dia regolare, ma al termine dei lavori non è stata aggiornata la mappa catastale.
 

marchesini

Membro Attivo
Privato Cittadino
Metre aspetti il perito della banca per il mutuo, vedi di avere un appuntamento col giudice delle esecuzioni e prospettagli i vari problemi che stai incontrando, come ti ha anche consigliato @Rudyaventador , vedi se è una persona ragionevole .......alla fine, affinchè il tutto si incastri, si potrebbe trattare di avere una dilazione di soli pochi giorni.
Penso sia pure una cosa corretta informarlo, invece di metterlo di fronte al fatto che alla scadenza manchi il saldo....
 

Rudyaventador

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Professionista
Metre aspetti il perito della banca per il mutuo, vedi di avere un appuntamento col giudice delle esecuzioni e prospettagli i vari problemi che stai incontrando, come ti ha anche consigliato @Rudyaventador , vedi se è una persona ragionevole .......alla fine, affinchè il tutto si incastri, si potrebbe trattare di avere una dilazione di soli pochi giorni.
Penso sia pure una cosa corretta informarlo, invece di metterlo di fronte al fatto che alla scadenza manchi il saldo....
No dove va da Giudice e da solo..e a Milano ...., da quello che ha elencato la situazione non mi sembra adesso cosi drammatica, semmai deve parlare col custode , non ho capito se ha preso contatto col perito del esecuzione, e con la Banca .
 

Luciano88

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
No dove va da Giudice e da solo..e a Milano ...., da quello che ha elencato la situazione non mi sembra adesso cosi drammatica, semmai deve parlare col custode , non ho capito se ha preso contatto col perito del esecuzione, e con la Banca .
Ho contattato il perito dell esecuzione per avere tutti gli allegati della perizia e poi li ho girati alla banca affinché ( spero ) prenda atta del buon stato dell' immobile e prepari il perito a cosa troverà durante il sopralluogo. Intanto ho contattato un architetto fornendogli tutto il materiale, il custode lo chiameró nella settimana che viene per far visionare dal mio architetto l' immobile. Se la banca pretenderá comunque una mappa aggiornata cercherò di muovermi come da tuo consiglio
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
Ho contattato il perito dell esecuzione per avere tutti gli allegati della perizia e poi li ho girati alla banca affinché ( spero ) prenda atta del buon stato dell' immobile e prepari il perito a cosa troverà durante il sopralluogo. Intanto ho contattato un architetto fornendogli tutto il materiale, il custode lo chiameró nella settimana che viene. Se la banca pretenderá comunque una mappa aggiornata cercherò di muovermi come da tuo consiglio
Ottimo , ritengo che la situazione stia prendendo una piega positiva.

PS mentre l esecutato si sta smontando i rubinetti :) quando senti il custode , se non è stato emesso l ordine di liberazione, chiedigli se ha gia predisposto l ordine di liberazione da far firmare al GE , e prova in caso non lo abbia fatto , a sensibilizzarlo , facendogli presente che tua prima abitazione che stai in locazione etc. ...
Se invece è stato emesso se non lo hai fattelo dare e vedi i termini che il Giudice ha fissato.
Infine quando avrai il decreto di trasferimento , ed hai modo di sapere dove risieda l esecutato , notificaglielo in modo da far decorre re immediatamente il termine per l impugnazione .
 

jos611

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Il perito del giudice ha rilevato le seguenti difformita:
-Veranda non autorizzata in giardino
-cucina spostata non autorizzata
-altezza cantina e box ( sono sullo stesso piano)
-presenza di un tavolato in cantina

La situazione ad oggi:
-La veranda è stata smontata dagli occupanti che se la portano via.
La cucina idem, hanno anche portato gli impianti come all' origine.
-L' altezza del box/cantina riportata sulla cartina accatastata è errata in quanto nella realtà corrisponde al progetto approvato dal comune.
-il tavolato presenta dia regolare, ma al termine dei lavori non è stata aggiornata la mappa catastale.
In base a quel che riporti l'immobile non presenta nessun abuso. Serve soltanto un aggiornamento catastale. Vale a dire una sciocchezza...
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
In base a quel che riporti l'immobile non presenta nessun abuso. Serve soltanto un aggiornamento catastale. Vale a dire una sciocchezza...
Il problema era che per ottenere il decreto di trasferimento che è il titolo di proprietà, doveva saldare il prezzo dell immobile tramite mutuo bancario , la quale poteva negarlo per le difformità con la conseguenza di non poter saldare e perdere la cauzione ...
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Che assurdità...
Si consente l'asta con difformità e poi le banche non danno il mutuo
 

jos611

Membro Attivo
Professionista
Il problema era che per ottenere il decreto di trasferimento che è il titolo di proprietà, doveva saldare il prezzo dell immobile tramite mutuo bancario , la quale poteva negarlo per le difformità con la conseguenza di non poter saldare e perdere la cauzione ...
Per una cosa del genere è alquanto improbabile che il mutuo venga respinto. Anche perché non è detto che in una situazione del genere si possa ritenere l'immobile difforme.
L'obbligo di variazioni a seguito di modifiche interne nasce nei primi anni 2000, prima non era tassativo. E inoltre, per le modifiche e\o incongruenze che non abbiano ripercussione sulla rendita catastale non vi è obbligo di aggiornamento. Ciò è quanto ha specificato l'ADE in una circolare del 2010
Catasto: niente variazione per interventi irrilevanti

Dunque, al netto di ciò che ha scritto il CTU, non sono neanche certo che l'utente sia tenuto a fare qualcosa: può farlo per sicurezza, ma non è detto che ne sia obbligato.

P.S. in parecchie planimetrie catastali, specie quelle molto datate, l'altezza non è neppure riportata
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
Per una cosa del genere è alquanto improbabile che il mutuo venga respinto. Anche perché non è detto che in una situazione del genere si possa ritenere l'immobile difforme.
L'obbligo di variazioni a seguito di modifiche interne nasce nei primi anni 2000, prima non era tassativo. E inoltre, per le modifiche e\o incongruenze che non abbiano ripercussione sulla rendita catastale non vi è obbligo di aggiornamento. Ciò è quanto ha specificato l'ADE in una circolare del 2010
Catasto: niente variazione per interventi irrilevanti

Dunque, al netto di ciò che ha scritto il CTU, non sono neanche certo che l'utente sia tenuto a fare qualcosa: può farlo per sicurezza, ma non è detto che ne sia obbligato.

P.S. in parecchie planimetrie catastali, specie quelle molto datate, l'altezza non è neppure riportata
Le difformità si valutano rispetto ai titoli edilizi e non rispetto al catasto che non è probante avendo una rilevanza a livello fiscale. E' prassi utilizzare il catasto , ma basandosi solo sul catasto non si ha certezza che quanto presente in catasto abbia un titolo edilizio valido e le norme relative al catasto non hanno effetto su leggi e regolamenti edilizi.

Precisato questo, dato che il CT , avrà specificato le difformità a livello edilizio , e fatto salva sua inerzia , il CT procede ad aggiornare il catasto qualora vi sia titolo valido , a meno di irregolarità sanabili che comportino sanzioni, la banca leggendo la CT rileva che vi sia carenza di titolo edilizio negherebbe.
 

jos611

Membro Attivo
Professionista
Le difformità si valutano rispetto ai titoli edilizi e non rispetto al catasto che non è probante avendo una rilevanza a livello fiscale.
Appunto
Precisato questo, dato che il CT , avrà specificato le difformità a livello edilizio , e fatto salva sua inerzia , il CT procede ad aggiornare il catasto qualora vi sia titolo valido , a meno di irregolarità sanabili che comportino sanzioni, la banca leggendo la CT rileva che vi sia carenza di titolo edilizio negherebbe.
A quel che ho capito (sono 3 pag. ho letto velocemente e potrebbe essermi sfuggito qualcosa), la banca ha già avuto in esame la perizia del CTU e, pur denunciando costui alcuni abusi da sanare, ha dato il preparere favorevole.
Poiché, a un più attento esame, l'immobile in parola è risultato non avere affatto abusi ma necessita semplicemente di un aggiornamento catastale (e anche quello è da valutare se sia obbligatorio farlo), sarebbe quantomeno sorprendente che si tirasse ora indietro.
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
Appunto

A quel che ho capito (sono 3 pag. ho letto velocemente e potrebbe essermi sfuggito qualcosa), la banca ha già avuto in esame la perizia del CTU e, pur denunciando costui alcuni abusi da sanare, ha dato il preparere favorevole.
Poiché, a un più attento esame, l'immobile in parola è risultato non avere affatto abusi ma necessita semplicemente di un aggiornamento catastale (e anche quello è da valutare se sia obbligatorio farlo), sarebbe quantomeno sorprendente che si tirasse ora indietro.
La banca non ha dato alcun parere , l immobile è ancora occupato dal esecutato e la veranda è insanabile . Inutile entrare cosi nel merito atteso che non è che ci sono le carte da esaminare , lui dice il box ribassato ma se fosse rialzato sarebbe un abuso insanabile cosi per esempio accademico, il nocciolo del problema non è il merito degli abusi , ma che a differenza degli acquisti tra privati dove nel caso il venditore sistema cio che rende mutuabile l immobile , qui nessuno fa nulla , pertanto l aggiudicatario deve trovare l accordo con la banca la quale deve fidarsi che dopo l erogazione del muto , cosi che l aggiudicatario diviene proprietario avendone la titolarita regolarizza cio che deve regolarizzare . Lui ha un tecnico quindi il merito glielo esaminano con i dati esatti .

Quando si partecipa alle aste occorre sempre tenere ben presente gli abusi , oltre che per valutare se l immobile è valido , o sia insanabile in toto , se si intende mutuare il saldo prezzo.

e ribadisco che se non si salda alla data impegnata e col mutuo sono 120 giorni dall' aggiudicazione l aggiudicatario perde la cauzione che sono soldini essendo il 10% dell prezzo offerto in busta
 

jos611

Membro Attivo
Professionista
@Rudyaventador
Riporto quanto scritto nel 3D
Inizio dicendo che mi sono aggiudicato un asta e che ho richiesto una predelibera prima della gara. Ho consegnato alla banca perizia del tribunale, avviso di vendita, redditi ecc.
-La veranda è stata smontata dagli occupanti che se la portano via.
La cucina idem, hanno anche portato gli impianti come all' origine.
-L' altezza del box/cantina riportata sulla cartina accatastata è errata in quanto nella realtà corrisponde al progetto approvato dal comune.
-il tavolato presenta dia regolare, ma al termine dei lavori non è stata aggiornata la mappa catastale.
Ricapitolando. La banca ha già conoscenza della perizia del CTU, il quale segnala abusi.
In realtà detti abusi non esistono perché:
- la veranda è stata rimossa;
- l'altezza del "box" è legittima in quanto conforme a quanto licenziato dal comune (come abbiamo già detto il catasto non fa fede ma è solo la planimetria comunale a far testo in tema di stato legittimo);
- il tavolato - che non ho ben chiaro cosa sia ma è probabilmente un tramezzo - è anche lui legittimo in quanto presente nella planimetria comunale.
Ergo, l'immobile in oggetto non ha nulla di abusivo, nulla quindi da sanare e serve soltanto un aggiornamento catastale (Docfa), ossia un semplice passaggio burocratico senza necessità di autorizzazioni, sanatorie o deposito di pratiche edilizie (e anche di questo passaggio non è detto che sussista obbligo per i motivi che ho spiegato sopra)
 

Luciano88

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Privato Cittadino
Ringrazio tutti.
Aggiorno il 3D con buone notizie.
-il perito della banca non ha trovato nulla di non conforme. L' altezza del box non è stata neanche misurata in quanto ininfluente, e il tramezzo che presentava regolare dia non ha bisogno di aggiornamenti catastali ( forse per l' anno in cui è stato fatto ? 1991 )
Valutata poco più di 200'000 euro, con 129'000 di aggiudicazione la banca avrebbe chiuso anche un occhio.

Sono in attesa di conoscere la data del ""rogito"".
Pet fortuna tutto è finito bene
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Mi fa piacere!
Magari il tramezzo non divideva del tutto due ambienti e quindi ininfluente a lvl catastale.
 

francescoSSS

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ringrazio tutti.
Aggiorno il 3D con buone notizie.
-il perito della banca non ha trovato nulla di non conforme. L' altezza del box non è stata neanche misurata in quanto ininfluente, e il tramezzo che presentava regolare dia non ha bisogno di aggiornamenti catastali ( forse per l' anno in cui è stato fatto ? 1991 )
Valutata poco più di 200'000 euro, con 129'000 di aggiudicazione la banca avrebbe chiuso anche un occhio.

Sono in attesa di conoscere la data del ""rogito"".
Pet fortuna tutto è finito bene
Ciao essendo che hai avuto esperienza con le aste riusciresti a passare dal mio post e darmi un consiglio? Grazie mille
 

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