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marchesini

Membro Attivo
Privato Cittadino
Se uno volesse costruire oggi un accessorio al di sotto dei 240cm come altezza non lo autorizzerebbero mai.
Se il perito del tribunale lo vede sanabile vuole dire che vi sono norme che lo prevedono, in questo caso non è che tù scavi il pavimento per arrivare all'altezza, ma si sana con una cifra x al comune.
Il perito del tribunale ha un nome e cognome e lo puoi contattare senza paura, per spiegazioni e chiarimenti.
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
In realtà c'è la deroga per l'altezza minima di 2,40 ml che si trova nel D.M 01/02/1986 ma a determinate condizioni, che ti trascrivo qui sotto:

LC n. P1563/4108 del 29/8/1995 ha scritto:
Per autorimesse private, sino a 40 autovetture, ed ubicate non oltre il 1° interrato, è consentito che l'altezza del piano sia inferiore a ml 2,40 con un minimo di ml 2,00, a condizione che:
a) l'autorimessa sia dotata di un sistema di ventilazione naturale con aperture di aerazione prive di serramenti e di superficie non inferiore ad 1/20 della superficie in pianta dell'autorimessa. Almeno il 50% della suddetta superficie di ventilazione deve essere ricavata su pareti contrapposte;
b) l'altezza minima di ml 2,00 deve essere rispettata nei confronti di qualsiasi sporgenza dell'intradosso del solaio di copertura, compresi eventuali impianti e tubazioni a soffitto;
c) il percorso massimo per raggiungere le uscite deve essere non superiore a m 30. Tale lunghezza deve essere osservata anche per le autorimesse di cui al punto 3.10.6, 2° capoverso.
Sarebbe poi opportuno che il tuo tecnico facesse apparire tale riduzione di altezza imputabile a un innalzamento della pavimentazione / presenza di controsoffitto, piuttosto che a una differente posizione del solaio strutturale.

Anche i passaggi fatti non mi paiono corretti, si dovrebbe iniziare dalla sanatoria, poi accatastamento, per arrivare al sopralluogo del perito della banca.
 

Luciano88

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
In realtà c'è la deroga per l'altezza minima di 2,40 ml che si trova nel D.M 01/02/1986 ma a determinate condizioni, che ti trascrivo qui sotto:



Sarebbe poi opportuno che il tuo tecnico facesse apparire tale riduzione di altezza imputabile a un innalzamento della pavimentazione / presenza di controsoffitto, piuttosto che a una differente posizione del solaio strutturale.

Anche i passaggi fatti non mi paiono corretti, si dovrebbe iniziare dalla sanatoria, poi accatastamento, per arrivare al sopralluogo del perito della banca.
Grazie per il tuo intervento.
Premetto che dall asta ad oggi non mi sono fatto seguire da nessuno. Inconsciamente avendo ricevuto parare positivo dalla banca ho pensato che tali difformità non fossero un problema. Richiesta in banca, partecipazione e aggiudicazione ho fatto da solo e tutto come prima volta.

Ormai il perito della banca è stato nomimato, i tempi non sono brevi ma non permettono sanatoria e aggiornamento catastale.
Ripongo tutto in un calcio nel sedere della fortuna.
Diversamente tenteró la seguenza da te scritta sperando di essere ancora in tempo col scadere del pagamento.

Solo una cosa: siccome devo comunque aggiornare la mappa catastale per una dia autorizzata ma poi non accatastata, cambiando anche l altezza senza nulla in merito, al massimo rischio un rigetto no?
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Il rischio c'è ma se leggono che la variazione è a seguito di una pratica edilizia può passare. Nella DIA quale altezza compare per l'autorimessa?
 

Luciano88

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
La dia ancora devo leggerla, ho richiesto tutte le pratiche edilizie al perito del tribunale, dal permesso di costruire alle dia presentate. Domani dovrei riceverle.
Sicuramente un' aggiornamento catastale è molto più rapido di una sanatoria giusto?
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Sì, ma sono due cose molto differenti tra loro!

Il perito del tribunale non fa un rilievo accurato, ma è pagato per rilevare le difformità oggettive (es. finestra in più, tramezzo spostato, una tettoia che non dovrebbe esistere...) e non per verificare ogni singola misura; questo sarà il compito del tuo tecnico che verificherà il tutto, e se troverà difformità al di fuori della tolleranza, presenterà una pratica in sanatoria.

A seguito di questa avverrà il nuovo riaccatastamento, se le modifiche saranno tali da richiederlo.

A questo punto può entrare in scena il perito della banca che, nuove carte alla mano, verificherà la conformità urbanistica e catastale.

Comunque la mossa che ti ha suggerito @marchesini è quella giusta, hai già risparmiato parecchio tempo!
 
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Luciano88

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Comunque la mossa che ti ha suggerito @marchesini è quella giusta, hai già risparmiato parecchio tempo!
In effetti non ci Avevo pensato. Per fortuna il forum è utilissimo.

Comunque la pratica sanatoria l ho capita.

Mentre nel caso di aggiornamento catastale: so per certo che con dia regolare è stato eretto un tramezzo nel seminterrato, ma a quanto pare senza aggiornare il catasto. In questo caso serve anche una sanatoria? O come penso di aver capito basta un aggiornamento catastale? In pratica far disegnare la mappa corretta e portarla in comune giusto?
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Se il tramezzo nella realtà si trova dove è stato riportato nella DIA è già legittimo, e quindi non serve alcuna sanatoria per quello. Dovrai solo aggiornare il catasto (che si fa in via telematica presso l'Agenzia del Territorio/Entrate).
 

angy2015

Membro Attivo
Professionista
meglio se fai fare il nuovo accatastamento, per adeguarlo alla DIA del tramezzo, da un geometra esperto di catasto che ti sappia dire come meglio regolarti. Potrebbe anche passare un accatastamento senza indicazione sulla pianta delle altezze dei vani accessori.
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
se non ci sono state novità negli ultimi anni, non mi risultano leggi che impongono di fare sanatorie agli immobili da parte degli aggiudicatari, è solo una facoltà messa a disposizione
In realtà l'obbligo c'è, ed è dato dal combinato dell'art. 40, c. 6 della L. 47/1985 e dall'art. 46, c. 5 del DPR 380/2001.

In generale, per poter procedere in maniera razionale, sideve prima avere un quadro completo che eviterà di rifare piùvolte (con consumo di tempo e denaro) gli stessi passaggi.
Prima i precedenti edilizi e catasto, poi verifica sul posto dello stato di fatto e infine si comparano le due cose. Dato che hai trovao un perito disponibile, puoi anche farti consigliare / incaricare lui stesso che già conosce l'immobile.
 

Luciano88

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
In realtà l'obbligo c'è, ed è dato dal combinato dell'art. 40, c. 6 della L. 47/1985 e dall'art. 46, c. 5 del DPR 380/2001.

In generale, per poter procedere in maniera razionale, sideve prima avere un quadro completo che eviterà di rifare piùvolte (con consumo di tempo e denaro) gli stessi passaggi.
Prima i precedenti edilizi e catasto, poi verifica sul posto dello stato di fatto e infine si comparano le due cose. Dato che hai trovao un perito disponibile, puoi anche farti consigliare / incaricare lui stesso che già conosce l'immobile.
Sfortunatamente, ho già chiesto ieri sera ma ha respinto l' incarico per la mole di lavoro che ha. Magari non poteva visto l' incarico avuto precedentemente per lo stesso immobile
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Spero comunque che ti abbia illuminato sulla situazione da lui riscontrata e sulle più indolori strade da seguire.
 

Luciano88

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Non canto vittoria, ma sono un po più tranquillo. Ho ricevuto le pratiche edilizie dal perito del giudice, e fortunatamente il progetto concesso dal comune prevedeva un soffitto in autorimessa alto 2.20 Mt, e cosi è stato fatto.
Io non capisco cosa ci faccia una mappa accatastata raffigurante un soffitto alto 2.50 mt. errore all' epoca di chi ha depositato la pratica?
 

marchesini

Membro Attivo
Privato Cittadino
Se il tecnico che ha fatto il progetto ha in seguito eseguito l'accatastamento , può starci l'errore.
Il nome del tecnico col relativo timbro lo trovi sia sul progetto che sulla mappa catastale vedi se è lo stesso...
Ma è più importante la conformità dell'immobile rispetto al progetto autorizzato... il catasto...pazienza...;) si può sempre sistemare.

p.s. lo dovevi contattare subito:)
 
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Luciano88

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Se il tecnico che ha fatto il progetto ha in seguito eseguito l'accatastamento , può starci l'errore.
Il nome del tecnico col relativo timbro lo trovi sia sul progetto che sulla mappa catastale vedi se è lo stesso...
Ma è più importante la conformità dell'immobile rispetto al progetto autorizzato... il catasto...pazienza...;) si può sempre sistemare.

p.s. lo dovevi contattare subito:)
Sono due persone distinte. Ma in questo caso, secondo voi, dovrebbe sistemarlo lui o devo farlo a mie spese?
 

marchesini

Membro Attivo
Privato Cittadino
Non capisco a chi ti riferisci con LUI:riflessione:.
In ogni caso, come ha già scritto più sopra @Jan80, penso tocchi a te.
Preoccupati ora del mutuo che queste sono, cose sistemabili.
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
Be alla luce delle vostre esperienze, spero di poter risolvere il tutto.
Sinceramente mi vien da pensare che questi accordi tra banche e tribunali siano una presa in giro.
In fase di predelibera, uno incosciamente pensa che la banca avendo già in mano tutto, perizia, atti, eventuali difformità, ecc accolga la predelibera in attesa dell' aggiudicazione.

Inoltre non capisco come non prendere buona una perizia del tribunale, o negare un mutuo a causa di difformità sanabili quando la legge impone al nuovo proprietario la sanatoria dopo il trasferimento di proprietà.

Se si delibera non in base a determinati parametri ma solo a come ci si sveglia la mattina, allora è un altro discorso.
Aggiornerò spero in bene, questa discussione

Posso chiedervi, visto la vostra preparazione, quanto è il minimo atezza per autorimessa e cantina?

Il perito ha rilevato mt. 2.20 invece di 2.50.
Grazie
A certe cose occorre pensarci prima e non dopo ...

la legge non impone di sanare , ti da la facoltà nel tuo caso essendo il credito precedente all'ultimo condono e all'importo della sanatoria dovrai aggiungere gli interessi dal 2004 alla data di presentazione della domanda. Non lo risolvi se non colloquiando con la banca o chiedendo al custode di autorizzarti a rispristinare.

PS l esecutato al momento di liberare l immobile potrebbe portarsi via anche qualcosa altro oltre la tettoia ...dai rubinetti ai termosifoni ..insomma non c'è limite alla creatività di alcuni esecutati al momento della liberazione...
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
In generale per partecipare alle aste , occorre farsi assistere , da un legale di fiducia , le patologie di una esecuzione sono infinite , ma con una adeguata assistenza preventiva si riducono i rischi in modo veramente significativo , dall'altro canto l aggiudicatario gode di uno schermo forte rispetto gran le patologie che può presentare un esecuzione , tranne alcuni rari casi non frequenti , l aggiudicazione rappresenta il punto di non ritorno qualsiasi cosa succeda alla procedura esecutiva.

Chiaro che l errore del perito puo altrettanto capitare , anche se è infrequente.
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
A questo punto ti conviene far controllare l'immobile da un tecnico per verificare eventuali piccole difformità non citate e far presentare una CILA in sanatoria (probabilmente ti basterà questa), che è un titolo edilizio molto sbrigativo. A seguito potrai far riaccatastare il tutto correggendo gli errori, e infine chiamare il perito che potrà constatare la conformità urbanistica e catastale.
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
A questo punto ti conviene far controllare l'immobile da un tecnico per verificare eventuali piccole difformità non citate e far presentare una CILA in sanatoria (probabilmente ti basterà questa), che è un titolo edilizio molto sbrigativo. A seguito potrai far riaccatastare il tutto correggendo gli errori, e infine chiamare il perito che potrà constatare la conformità urbanistica e catastale.

Vi sfugge un piccolo particolare...lui non è proprietario..ma semplice aggiudicatario pertanto non puo presentare nulla poichè lui diviene proprietario solo col decreto di trasferimento ,che viene emesso dopo aver pagato se non parla col custode e con la banca, fatto salvo che riesca a saldare per intero non ne esce vivo.

Altro tentativo, in caso di rigidita della banca.Con un avvocato provare ad avere un colloquio informale col GE se su istanza autorizzi a presentare le pratiche edilizie di cui state parlando per regolarizzare. Ma è l ultima spiaggia disperata non è detto che tranquillamente il GE accetti...dall'altra le banche sule aste sanno che tali casi sono frequenti ( che siano sanatorie o che siano ripristini ), ma non so come ragionino
 
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