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Luciano88

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno,

Nonostante abbia letto pagine e pagine sul forum, penso che le mie domande non abbiamo mai avuto risposta simile.

Inizio dicendo che mi sono aggiudicato un asta e che ho richiesto una predelibera prima della gara. Ho consegnato alla banca perizia del tribunale, avviso di vendita, redditi ecc.

La perizia del tribunale segnala una difformità catastale sanabile, precisamente il soffitto dell autorimessa e un locale accessorio sono più bassi di 30 cm, la presenza di una tettoia non autorizzata e un muro fatto in pvc attaccato col silicone.

Ho visionato la casa due volte, una prima dell asta e la seconda volta dopo l asta. Nell ultima visita la tettoia è stata rimossa, cosi come la struttura in pvc. Il vecchio proprietario ha detto che sono cose sue e se le porterà con se.

Vedendola alla leggera, mi ha semplificato le cose visto che ora all' uscita del perito della banca queste difformità non saranno più visibili, ma come la mettiamo con la sanatoria che dovrei fare 120 gg dopo il traferimento di proprietà?

Altro discorso: la banca ha in mano tutti i documenti dell' immobile. Farà comunque uscire il suo perito. Protrebbero bloccare la pratica visto il soffitto più basso? Io non mi sono mai posto il problema in quanto ho ricevuto un parare reddituale positivo prima dell asta.

Qualora la banca mi blocchi la pratica, posso in qualità di aggiudicatore incaricare un architetto per farmi aggiornare la mappa catastale? Cosi facendo spero di aver ancora tempo per richiedere il mutuo.
 

marchesini

Membro Attivo
Privato Cittadino
In un caso analogo, con la relazione del perito del tribunale ho incaricato un tecnico di mia fiducia di provvedere alla sanatoria nei termini previsti 120 giorni, e così è stato fatto. Unico tasto dolente che il costo di questa operazione che doveva essere di 1500 euro, il comune ne ha chiesti e voluti 3000.:rabbia:
 

Luciano88

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie della risposta.
Ma anche nel tuo caso era stato richiesto un mutuo o il pagamento è avvenuto in contanti?

A me preoccupa molto il tempo necessario a una sanatoria in caso di diniego della banca.
Sarebbe già oro per me che finisse come spero.
Successivamente risolvero il problema della sanatoria: anche qui un dubbio unico in quanto l ex proprietario ha provveduto a togliere tutte le difformità nonostante fossero già in perizia. Non so cosa dovrò fare a sto punto
 

marchesini

Membro Attivo
Privato Cittadino
Nel mio caso avevo la disponibilità della cifra ed ho provveduto in contanti.
Sempre nel mio caso, 120 giorni sono stati più che sufficenti, in quanto presentata la richiesta il comune mi ha detto la cifra ed ho provveduto al pagamento, era un piccolo comune dove le pratiche tendono a svilupparle subito.. nel tuo caso stà anche al tecnico seguire la pratica con una certa attenzione, pagalo solo se stà nei tempi:^^:.
Se le difformità rilevate in perizia non esistono più ... meglio.. meno lavoro per tè.
 

Luciano88

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Si, come detto se la guardiamo in modo superficiale, togliendomi le non conformità mi dovrebbe aver semplificato le cose. Ma essendo già state trascritte in perizia del tribunale, e uscendo il perito della banca, quest ultimo si trova una situazione diversa a pochi mesi dall' altro sopralluogo. Vedremo.

Comunque essendo sanabile con pochi migliaia di euro spero che la banca non faccia inutili storie visto che non si tratta di vendita tra privati dove anche la minima difformità non è accettata dalla banche, ma di vendita all' asta dove viene indicato espressamente che la difformità si può sanare.

Speriamo e Grazie ancora
 

marchesini

Membro Attivo
Privato Cittadino
Il perito le ha segnalate come difformità è logico che uno cerchi di eliminarle al più presto affinchè l'immobile sia in "regola".
Più che il tempo per la sanatoria è da rispettare il tempo per il pagamento al tribunale del prezzo dell'asta.
 

Luciano88

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Be ovviamente quella è la prima scadenza da rispettare. Se la perizia della banca è solo una formalità a prendono atto della sanabilitá delle difformità, i 120 giorni per il pagamento sono più Che sufficienti. Diversamente sarà dura sanare il tutto e riaprire una nuova pratica di mutuo
 

angy2015

Membro Attivo
Professionista
il problema della sanatoria o quanto necessita per rendere mutuabile la casa và risolto con la banca. Se il perito contesterà qualcosa dovresti vedere con loro se si accontentano di un impegno scritto a regolarizzare non appena ottenuta la proprietà. Potresti anche verificare se con il solo verbale di aggiudicazione il geometra è in grado di risolvere il problema. Se si tratta solo di presentare variazioni catastali potrebbe bastare.
In ultimo dovresti avere un piano B quando intendi acquistare cose non regolari con mutuo, ad esempio un prestito da famigliari momentaneo per pagare il tribunale e arrivare al rimborso tramite mutuo appena regolarizzato l'immobile.
 

CheCasa!

Membro Supporter
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Lo dico non tanto per te @Luciano88 quanto per altri che ci leggono: evitate di acquistare immobili all'asta difformi se non disponete della somma necessaria a concludere l'acquisto in contanti o se non siete comunque in grado di reperire i fondi nell'ambiente familiare e/o professionale. Il rischio che si corre è alto.

Nella mia esperienza ho assistito a delibere andate lisce ma anche a delibere non andate a buon fine mentre la questione della regolarizzazione tra aggiudicazione e scadenza per il pagamento del saldo non può mai essere data per scontata.

Il consiglio è comunque di pianificare tutto prima, se sia indispensabile accedere ad un mutuo. Inviando un professionista presso l'ufficio tecnico anche perché, in alcuni casi, gli abusi non sono sanabili ma debbono essere ripristinati e non è possibile intervenire fisicamente sull'immobile prima dell'intestazione salvo autorizzazioni di custodi che ritengo assai improbabili.

Nel caso in questione, ad esempio, quello di cui mi preoccuperei di più riguarderebbe la difformità delle altezze che, spesso, rende impropria la destinazione di certi locali.

Infine va ricordato che, all'interno di condomini, le sanatorie che dovessero riguardare gli esterni, necessitano dell'approvazione dell'assemblea, o di una autorizzazione firmata da tutti i proprietari, altrimenti il comune non rilascia l'autorizzazione.

Viste le variabili in gioco, meglio agire preventivamente....

Vi faccio infine un esempio che penso possa definirsi... illuminante. Qualche mese fa un mio amico ha acquistato senza mutuo un immobile all'asta nella zona di Trarivi, una frazione di un comune alle spalle di Rimini. Nella perizia del tribunale veniva indicato che il secondo piano dell'immobile, destinato a sottotetto, reso accessibile da scala e comprendente una ripartizione in 3 vani ad uso ripostiglio, in comune risultava non rappresentato e privo di collegamento ma comunque sanabile con una spesa di xxxxxxx euro.

Ora, per fortuna questo amico ha acquistato in contanti perchè, dopo l'aggiudicazione, incaricato un tecnico di completare la sanatoria, il comune, rimangiandosi quanto comunicato al perito del tribunale, ha confermato che sì, l'abuso sarebbe stato tecnicamente sanabile ma che no, non era nei fatti sanabile perché il fabbricato aveva esaurito la superficie "non residenziale" a disposizione. Anche nel caso di una superficie residua, questa sarebbe comunque dovuta essere suddivisa trai diversi proprietari e, per questo motivo, sarebbe stata necessaria l'autorizzazione scritta di tutti i condomini.

Figurarsi in caso di mutuo con un piano insanabile completamente abusivo cosa sarebbe potuto succedere!
 
Ultima modifica:

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Quoto il saggio Gianluca e ve ne riporto un'altra riferitami poche settimane fa da un mediatore creditizio.

Predelibera ok per acquisto in asta.
Immobile presumo anche ok sotto il profilo abusi ma non è questo il punto.

Cliente che si aggiudica l'immobile.
Erogazione del mutuo che tarda ad arrivare per uno stupido ritardo da parte chi, in banca, ha lasciato marcire la pratica in un cassetto.

Erogazione che arriva a termini scaduti, con una sola settimana di ritardo.

Non c'è stato nulla da fare, aggiudicatario decaduto, quindi:

- cauzione persa
- se verrà aggiudicata da altri, a prezzo inferiore al suo, dovrà anche risarcire la procedura per la differenza

Quindi attenzione, shit happens.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Certo che questo rende tutto molto difficile.
Sto seguendo per curiosità gli immobili in asta della mia provincia, Bologna, e non c'è uno, dico uno, immobile che non abbia difformità...
 

n3m3six78

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Certo che questo rende tutto molto difficile.
Sto seguendo per curiosità gli immobili in asta della mia provincia, Bologna, e non c'è uno, dico uno, immobile che non abbia difformità...
cosa vuoi che ti mettano all'asta, un attico perfetto e con i sanitari placcati d'oro? :risata:
comprare all'asta è un rischio enorme e condivido quello che ha scritto @CheCasa!
 

marchesini

Membro Attivo
Privato Cittadino
E' comprensibile, @Bagudi , negli anni, senza fare abusi rilevanti, l'immobile viene adattato alle esigenze di chi vi abita, allora trovi qualche terrazza chiusa, il cucinotto che è sparito per avere una cucina più ampia, qualche porta interna che non è nell'esatta posizione delle mappe catastali., ed altro ancora... Difformità che si sanano facilmente ma che il perito del tribunale è tenuto ad evidenziare.
Per questo ho apprezzato l'intervento di @CheCasa! in quanto all'asta si trovano cose interessanti ma bisogna disporre dei fondi necessari altrimenti si rischia grosso....:disperato:
 

Luciano88

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Be alla luce delle vostre esperienze, spero di poter risolvere il tutto.
Sinceramente mi vien da pensare che questi accordi tra banche e tribunali siano una presa in giro.
In fase di predelibera, uno incosciamente pensa che la banca avendo già in mano tutto, perizia, atti, eventuali difformità, ecc accolga la predelibera in attesa dell' aggiudicazione.

Inoltre non capisco come non prendere buona una perizia del tribunale, o negare un mutuo a causa di difformità sanabili quando la legge impone al nuovo proprietario la sanatoria dopo il trasferimento di proprietà.

Se si delibera non in base a determinati parametri ma solo a come ci si sveglia la mattina, allora è un altro discorso.
Aggiornerò spero in bene, questa discussione

Posso chiedervi, visto la vostra preparazione, quanto è il minimo atezza per autorimessa e cantina?

Il perito ha rilevato mt. 2.20 invece di 2.50.
Grazie
 
Ultima modifica di un moderatore:

angy2015

Membro Attivo
Professionista
se non ci sono state novità negli ultimi anni, non mi risultano leggi che impongono di fare sanatorie agli immobili da parte degli aggiudicatari, è solo una facoltà messa a disposizione
 

angy2015

Membro Attivo
Professionista
Posso chiedervi, visto la vostra preparazione, quanto è il minimo atezza per autorimessa e cantina?

Il perito ha rilevato mt. 2.20 invece di 2.50.
Grazie
anche se l'altezza và bene deve essere uguale a progetto e catasto altrimenti và conformata al progetto o sanata in qualche modo
 

Luciano88

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
anche se l'altezza và bene deve essere uguale a progetto e catasto altrimenti và conformata al progetto o sanata in qualche modo
Chiedevo perché se non fosse sanabile mi metto il cuore in pace e perdo tutti i soldi, se invece è possibile e l' altezza di 2.20 mt è consona a cantine e box, poi vedrò il da farsi.
 

marchesini

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ti faccio i miei più sinceri auguri per una soluzione positiva della vicenda.:innocente:
Attualmente l'altezza minima per i locali accessori è 240cm, ma se l'immobile è datato ante 1977 presumo possa "passare" un valore più basso ma non mi pronuncio essendo un campo di @Jan80
Capisco pure le tue lamentele, ma il tribunale segue una sua strada con i suoi tempi obbligati, le banche seguono un altro ragionamento, per questi motivi è fondamentale avere un piano "b" affinche si rispettino le scadenze del tribunale.
 

Luciano88

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ti faccio i miei più sinceri auguri per una soluzione positiva della vicenda.:innocente:
Attualmente l'altezza minima per i locali accessori è 240cm, ma se l'immobile è datato ante 1977 presumo possa "passare" un valore più basso ma non mi pronuncio essendo un campo di @Jan80
Capisco pure le tue lamentele, ma il tribunale segue una sua strada con i suoi tempi obbligati, le banche seguono un altro ragionamento, per questi motivi è fondamentale avere un piano "b" affinche si rispettino le scadenze del tribunale.
Se fosse esatto 2.40 non capisco come il perito abbia potuto ritenere sanabile una cantina da 2.20. Intanto vi ringrazio
 

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