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  1. studioreal7

    studioreal7 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buona sera a tutti e grazie per l'accoglienza! Vorrei chiederVi un parere. Immobile venduto all'asta, nelle more della trascrizione del Decreto di trasferimento, un terzo trascrive la domanda di usucapione.
    I proprietari aderiscono alla mediazione, e viene riconosciuto da parte loro al terzo il suo diritto di usucapione.
    Nel fra tempo, viene trascritto il Decreto di trasferimento e viene liberato l'immobile a favore degli acquirenti all'asta. Il terzo, deposita al Notaio il verbale di mediazione dell'usucapione, e il Notaio l'ho trascrive. Praticamente oggi, sono 2 i proprietari dell'immobile in questione. Gli acquirenti all'asta, e il terzo a cui fu riconosciuto il diritto di usucapione.Domanda: come fa il secondo proprietario, quello che ha usucapito a rientrare nel possesso dell'immobile ? Grazie anticipatamente a chiunque si impegna !
     
  2. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    non penso proprio sia valido il verbaie del notaio di usucaopione, redatto successivamente al decreto di pignoramento dell'immobile che ha preceduto anni fa l'asta, suppongo che un po come i contratti di locazione "non è opponibile" se registrato successivamente.
     
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  3. angy2015

    angy2015 Membro Junior

    Altro Professionista
    il notaio evidentemente è vittima della crisi ed è costretto a prendere clienti strampalati pur di incassare. Non è che trascrivendo cavolate si acquisisce la proprietà. Anni fà avevo trascritto un rogito di un appartamento e subito dopo un altro notaio ha trascritto un'altrs vendita del medesimo dal vecchio proprietario ad altra persona, è rimasto valido solo il mio rogito e non ci sono stati problemi di sorta. Chi trascrive per primo ha la proprietà, i successivi devono intentare una causa se hanno ragioni da far valere ma non è questo il caso essendoci stato il pignoramento a bloccare la proprietà.
     
  4. studioreal7

    studioreal7 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie mille per i vostri pareri, ma ne ho un dubbio. Il pignoramento è avvenuto nel 2004, successivamente all'inizio dell'usucapione che praticamente è partito dal 1995. A quanto ne so, non vorrei sbagliarmi, ma l'acquisto di un diritto per usucapione ha effetti retroattivi. Praticamente, l'usucapione estingue e prevale su qualsiasi trascrizione, compresa la trascrizione del pignoramento immobiliare, anche se la trascrizione è avvenuta prima del maturare del termine di 20 per l'azione di accertamento di usucapione.
    Per "angy2015"- condivido pienamente il suo parere, anchè perchè si tratta del principio di continuità delle trascrizioni, Art. 2650 c.c. Nel nostro caso invece, l'acquirente all'asta ha trascritto un acquisto a titolo derivato no a titolo originario. Acquisto a titolo originario è opponibile all'acquisto a titolo derivato.
    Attendo altri pareri se possibile. Grazie infinite!
     
  5. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    non importa quando avrebbe avuto origine l'usucapione, ma quando essa è stata riconosciuta. domanda, tu quale sei tra le parti in causa?
     
  6. studioreal7

    studioreal7 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Noi siamo usucapiente, e il diritto è stato accertato dietro l'accordo conciliativo, praticamente la mediazione. Poi abbiamo depositato il verbale di mediazione al notaio che ha trascritto. Grazie mille "gmp" per la collaborazione !
     
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  7. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    Hai posto il quesito al notaio?
     
  8. Valeria Morselli

    Valeria Morselli Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Veramente io so per certo che non è così, perché anni fa mi sono trovata dentro ad una situazione simile. Il diritto di usucapione è retroattivo e vale anche se c'è un pignoramento. Ovviamente deve essere riconosciuto da un giudice dopo regolare udienza in cui questo ascolta almeno due testimoni, e non da un notaio. Se il giudice riconosce questo diritto, non c'è pignoramento che tenga e il bene passa all'usucapiente. Infatti in caso di asta c'è l'obbligo di pubblicare la richiesta fatta ad un giudice di riconoscimento dell'usucapione, anche se il giudice non si è ancora pronunciato, perché gli eventuali interessati a partecipare all'asta devono essere avvertiti che anche dopo l'aggiudicamento rischiano di perdere l'immobile acquistato.

    Basandomi sulla mia esperienza, concordo in pieno.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 29 Aprile 2016
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  9. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Pubblicare dove? Quindi in caso di asta aggiudicata ci potrebbe essere sempre questo rischio...
     
  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Una difficoltà in più...

    Decisamente il mondo delle aste è molto complicato.
     
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  11. Valeria Morselli

    Valeria Morselli Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Pubblicare nella perizia del CTU, che descrive l'immobile.
     
  12. studioreal7

    studioreal7 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie di nuovo per il vostro aiuto! Veramente, credo che "pubblicare" si intendeva TRASCRIVERE. Cioè, appena iscritta al Ruolo la citazione per usucapione e tornate indietro le cartoline di notifica ai proprietari, si deve effettuare la trascrizione presso il Registro Immobiliare (Conservatoria). Il Conservatore trascrive l'atto di citazione, con riserva. Anche se trascritto " con riserva", l'atto di citazione raggiunge il suo scopo, far conoscere a che potrebbe essere interessato dell'acquisto all'asta, che l'immobile in questione è soggetto all'usucapione. Poi, il futuro acquirente si accoglie il rischio di vedersi l'immobile acquistato all'asta, portato via dell'usucapiente. La mia domanda era, una volta fatta la trascrizione, nonostante l'immobile è stato trasferito per la vendita all'asta, il futuro usucapiente che ha trascritto l'atto di citazione, come libera l'immobile atteso che i proprietari hanno aderito alla mediazione e hanno riconosciuto all'usucapiente il suo diritto? Grazie anticipatamente !
     

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