Il diritto di usucapire cessa con la vendita dell'immobile ?

[simneu]

A novembre 2003 acquisto in buona fede un terreno che a sua volta era stato acquistato dal venditore nel 2002.

A marzo 2007 il vicino si ricorda che ha pacificamente usufruito di una parte del terreno per oltre 20 anni, già prima del atto di vendita, ed inizia una procedura di usucapione su una parte del terreno.

Il giudice finora non si è ancora espresso, ha però fatto fare un frazionamento del terreno che ha sorpreso mè + del mio avvocato.

.... la cosa mi preoccupa, nonostante le rassicurazioni dell'avvocato .....

Ho valutato, nel caso che il giudice si esprime a mio sfavore ed io perdo la proprietà del terreno per usucapione da parte del vicino, di trasferire, per precauzione, prima della decisione del giudice, la proprietà ad una mia persona di fiducia, in modo che il vicino non abbia la possibilità di registrare la proprietà al libro fondiario ed essere costretto ad iniziare la causa contro un altro proprietario.

Cosa ne pensate ?
Ma con con i 2 atti di vendita, sempre che il vicino del terreno avesse realmente usufruito per oltre 20 anni del terreno, non avendo esercitato il diritto ad usucapire, tale diritto decadeva automaticamente ?

Grazie per un consiglio ....

 

[Antonello]

Strano caso.
Se tu hai acquistato nel 2003 avrai occupato e goduto il terreno, presumo anche pacificamente.
Se lo hai goduto ed occupato tu, il confinante non lo può aver goduto pacificamente e senza interruzione.
Delle due l'una.
Salvo che il diritto non l'abbia maturato prima del 2002.

 

[simneu]

Grazie per la gentile risposta,

Il vicino sostiene di aver goduto del terreno dal 1973 al 1993 ...
ma non ha mai esercitato il diritto di prelazione ...

Solo nel 2007 si è ricordato di aver goduto per 20 anni il terreno ...

Nel frattempo il terreno è stato venduto per ben 2 volte (2002 e 2003).

Nel 2004 il vicino mi chiese se poteva usufruire del terreno, ed io, ignaro di tutto, ho anche verbalmente acconsentito.

Dunque se ho capito bene, il diritto di prelazione del vicino, non è stato interrotto con la vendita del terreno, se non esercitato verso proprietari di prima?

Grazie

 

[Antonello]

Trascorso il ventennio (1973/1993) poteva esercitare il diritto.
Ha assistito inerme alla vendita del terreno nel 2002 ed anche nel 2003.
Se si riteneva proprietario non capisco perchè ha chiesto a te nell'anno 2004 il permesso di usufruire del terreno.
Secondo me doveva esercitare tale diritto non appena è venuto a conoscenza della prima vendita, nel 2002.
Penso che oggi tale diritto sia scemato del tutto.

 

[simneu]

Grazie ancora Antonello per la gentile risposta.

Sia in questo forum, che in altri non trovo conferma della Tua tesi

Se hai qualche articolo o sentenza che conferma quello che stai sostenendo, potresti informarmi ?

Buona srata

 

[Antonello]

Si e no.
Mi spiego.
Avevo già detto che il "vicino" aveva maturato sicuramente il diritto nel ventennio (1973/1993) ma non lo ha esercitato.
Ho anche detto che, dopo due atti di vendita ed anche dopo la richiesta che ti ha fatto di utilizzare il terreno, forse il diritto era scemato e da lui risaputo.
Però c'è da dire che il diritto lo aveva acquisito per legge e, stando ad ultime sentenze confortate anche da risoluzione dell'Agenzia delle Entrate, non occorre alcuna sentenza dichiarativa.
Il dubbio resta per la presenza di due atti di vendita.
Sicuramente fatti in buona fede ed all'oscuro del diritto del vicino.
Si potrà, forse, rivalere sul tuo venditore che era a conoscenza del fatto, ma non su di te terzo acquirente.
Ti allego quello che avevo in archivio e che ci è servito per una successione.
Non è molto ma sicuramente ti può aiutare.
Cercati le sentenze citate che spiegano meglio il tutto.

 

[pensoperme]

Aggiungo un elemento: esiste per i fondi rurali l'usucapione abbreviata (15 anni), se non erro (1159 CC).

 

[Antonello]

Giusto, esiste anche quella della piccola proprietà rurale.
Ma il punto non è sugli anni di godimento pacifico, ma sul fatto che sono state eseguite due vendite successive al diritto acquisito dal vicino per legge, ma conosciuto solo da lui.

 

[simneu]

Grazie, mi hai dato un filo di speranza ....