Bagno accatastato come ripostiglio

[Frank83]

Buongiorno,
dopo attenta lettura di tutte le discussioni sul forum (credo di aver scandagliato google come non mai) mi sono deciso ad iscrivermi ed a chiedervi un consiglio. Sarò molto schematico per permettere a chi verrà dopo di me di rispondere in maniera agevole. Intanto, vi ringrazio.

Città: Milano
Banca: Avvera (Gruppo Credem)
Mutuo: Richiesto un 80% (ma probabilmente chiederemo un 75%)
Offerta: 465.000€
Acquirenti: due tempi indeterminati da SPA, reddito cumulato netto superiore a 5.000 euro.
Immobile: Porzione di villetta (accatastato A7) con sottotetto regolarmente accatastato come stenditoio. Siamo a ridosso del quartiere Isola.

Perito: uscito ieri ha verificato che il sottotetto è correttamente accatastato come stenditoio ma è stato ricavato un bagno in un piccolo ripostiglio (piatto doccia, lavabo e WC con lavatrice, niente bidet). Cosa che ovviamente non risulta dalle mappe catastali.

Prime considerazioni dopo chiacchiera con Perito ed advisor di Credem: confermano che Credem è molto rigida sul merito creditizio ma sono decisamente più elastici in caso di difformità (anche se in questo caso si configura praticamente un abuso).

La proposta di acquisto è vincolata all'ottenimento del mutuo: cosa potrebbe deliberare il perito? Potrebbe bastare togliere solo il water? Possiamo usare questo fattore come elemento di forza nella trattativa? In tutto ciò la casa è libera al rogito a dicembre e noi non abbiamo molta fretta: ma la casa ci piace molto... quindi vorremmo trovare un accordo che sia legittimo (e magari legale).

Grazie mille,

 

[Perizio]

... ma non avete parlato col perito?

 

[Frank83]

... ma non avete parlato col perito?

Abbiamo parlato col perito appena usciti dalla casa: dice che proveranno a fare qualcosa e che proveranno a chiudere un occhio. Premettendo però che per quel bagnetto minuscolo la maggior parte delle banche non erogherebbe. Volevo capire se ci sono esperienze simili e come alcuni compagni di "avventura" hanno risolto. Grazie.

 

[Zagonara Emanuele]

Sarebbe bastato smontare il water e il lavabo PRIMA che il perito effettuasse il sopralluogo.
Il piatto doccia si poteva "mascherare" mettendoci qualcosa sopra.

Ora devi solamente sperare che il perito "chiuda un occhio".

 

[Frank83]

Sarebbe bastato smontare il water e il lavabo PRIMA che il perito effettuasse il sopralluogo.
Il piatto doccia si poteva "mascherare" mettendoci qualcosa sopra.

Ora devi solamente sperare che il perito "chiuda un occhio".

Ciao Emanuele, grazie per la risposta.
Ovviamente non potevamo immaginarlo... e anche i proprietari a non "sistemare" non sono stati nemmeno così furbi visto che la nostra proposta (per cui ballano 30K di anticipo e 17K di agenzia) sono tutte legate a condizione sospensiva. Quindi, lato nostro siamo ben tutelati.

Mi chiedevo se ci chiederanno a questo punto di "smontare" per ripetere la perizia oppure semplicemente chiuderanno un occhio. Non so. Grazie intanto.

P.S.: ovviamente sto cercando di capire con voi quanto può essere "grave" e superabile questo imprevisto.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno,
dopo attenta lettura di tutte le discussioni sul forum (credo di aver scandagliato google come non mai) mi sono deciso ad iscrivermi ed a chiedervi un consiglio. Sarò molto schematico per permettere a chi verrà dopo di me di rispondere in maniera agevole. Intanto, vi ringrazio.

Città: Milano
Banca: Avvera (Gruppo Credem)
Mutuo: Richiesto un 80% (ma probabilmente chiederemo un 75%)
Offerta: 465.000€
Acquirenti: due tempi indeterminati da SPA, reddito cumulato netto superiore a 5.000 euro.
Immobile: Porzione di villetta (accatastato A7) con sottotetto regolarmente accatastato come stenditoio. Siamo a ridosso del quartiere Isola.

Perito: uscito ieri ha verificato che il sottotetto è correttamente accatastato come stenditoio ma è stato ricavato un bagno in un piccolo ripostiglio (piatto doccia, lavabo e WC con lavatrice, niente bidet). Cosa che ovviamente non risulta dalle mappe catastali.

Prime considerazioni dopo chiacchiera con Perito ed advisor di Credem: confermano che Credem è molto rigida sul merito creditizio ma sono decisamente più elastici in caso di difformità (anche se in questo caso si configura praticamente un abuso).

La proposta di acquisto è vincolata all'ottenimento del mutuo: cosa potrebbe deliberare il perito? Potrebbe bastare togliere solo il water? Possiamo usare questo fattore come elemento di forza nella trattativa? In tutto ciò la casa è libera al rogito a dicembre e noi non abbiamo molta fretta: ma la casa ci piace molto... quindi vorremmo trovare un accordo che sia legittimo (e magari legale).

Grazie mille,

Al massimo il perito segnalata la piccola difformità abbasserà di qualche euro la perizia tanto più che sa perfettamente che la fa per Credem che, come ci dici anche tu, non è rigida in merito a piccole difformità

 

[Frank83]

Al massimo il perito segnalata la piccola difformità abbasserà di qualche euro la perizia tanto più che sa perfettamente che la fa per Credem che, come ci dici anche tu, non è rigida in merito a piccole difformità

Ciao Giuseppe, ecco dove volevo arrivare: mi spieghi per favore meglio? Perché l'advisor di Avvera/Credem mi ha parlato di questo scenario/possibilità per uscirne ma ovviamente non ho capito praticamente nulla non essendo del mestiere.

Grazie!

 

[Giuseppe Di Massa]

Ciao Giuseppe, ecco dove volevo arrivare: mi spieghi per favore meglio? Perché l'advisor di Avvera/Credem mi ha parlato di questo scenario/possibilità per uscirne ma ovviamente non ho capito praticamente nulla non essendo del mestiere.

Grazie!

Certo volentieri.
Il perito è incaricato dalla banca come sappiamo di determinare il valore dell'immobile, diciamo il valore certo, che normalmente non è lontano da cifra di vendita.
Siccome gli immobili con difformità possono essere liberamente compravenduti, dopo un breve periodo in cui sembrava impossibile, il perito non ha il compito di segnalare la difformità alla banca come ostacolo alla vendita, ma semplicemente il compito di segnarla indicato se ed eventualmente quanto quella difformità abbassi potenzialmente il valore.
Casi come il tuo, così come una veranda abusiva, un tramezzo rimosso ecc, in realtà non modificano il valore dell'immobile, ma di solito (quindi sto parlando in generale) il perito indicando la difformità indica anche la riduzione del valore, che normalmente è molto contenuta e non ostacola la concessione del mutuo.
Alcune banche sono più sensibili a certe difformità ed allora comunicano al cliente (te) che prima si dovrà sanare/rimuovere la difformità e solo dopo il perito consegnerà la perizia, la quale quindi resta "aperta" in attesa di documentazione (ad es foto della rimozione, nel tuo caso), altri istituti sono meno sensibili alla cosa e il perito chiude la perizia con la famosa riduzione formale del valore e si va comunque in atto regolarmente.
La cosa migliore è chiedere alla banca se ha ricevuto la perizia e se va tutto bene, per una piccola difformità non salta un mutuo.
Tieni conto che non conoscendo il tuo caso nei dettagli potrebbe essermi sfuggito qualcosa ma tu puoi invece facilmente comprendere se è una spiegazione aderente alla tua situazione, ciao!

 

[Frank83]

Tieni conto che non conoscendo il tuo caso nei dettagli potrebbe essermi sfuggito qualcosa ma tu puoi invece facilmente comprendere se è una spiegazione aderente alla tua situazione, ciao!

Tutto molto chiaro, Giuseppe. Di base mi hai rincuorato, perché credo che date le caratteristiche dell'immobile (e le nostre, come mutuatari) la banca abbia tutto l'interesse ad erogare.

È che il perito, prima di dire "proviamo a trovare una soluzione" ha storto un po' il naso su quel bagnetto. Poi, ecco, di certo sono sicuro che in anni di carriera ne abbia viste tantissime... e che nemmeno a me sembra una cosa così insuperabile. È che, come immagini, nelle centinaia di pensieri e di ansie legate all'acquisto tendo a farmi prendere dall'ansia.

 

[Frank83]

Poi, aggiungo, dopo aver rilevato l'irregolarità ha continuato a fare moltissime foto di mera "vanity" alla villetta. Probabilmente anche per far capire che l'immobile vale. Ed ha ampiamente dimostrato di conoscere il valore degli immobili della zona (complessa e competitiva come quartiere di Milano).

Grazie!