salvogi

Membro Attivo
Privato Cittadino
Buongiorno, mia moglie ha concesso in affitto un locale ad uso commerciale.
Attualmente siamo alle prese con una contestazione relativa al canone di affitto ed alle condizioni dell'immobile.
Siccome non sono pratico di affitti, mi servirebbe sapere come si calcola il canone di locazione di un immobile ad uso commerciale ed eventualmente che parametri occorrono.
Intanto i dati in mio possesso sono i seguenti.
  • Immobile sito nel comune di Acireale (CT) in zona turistica
  • Dalla visura catastale risulta categoria C/1, classe 1, consistenza 32mq, rendita € 314,01
  • In realtà l'immobile ha una consistenza di 82mq costituito da un grande vano destinato a bottega alimentari, un locale girarrosto, tre piccoli ripostigli, un servizio igienico, un locale legnaia ed un cortile a cielo aperto di pertinenza
  • La struttura dell'immobile è a muratura portante, presumibilmente realizzata intorno agli anni '50.
  • Non essendo mai stata ristrutturata, presenta pavimentazione antiquata, infissi di vecchia tipologia, tinteggiatura da rifare, copertura principalmente con coppo siciliano senza ondulina sottostante, piccola parte di coperturta in amianto.
La questione è che, poco prima della scadenza del contratto (12 anni), l'affittuaria ha chiesto un risarcimento danni a causa dell'immobile vetusto. D'altra parte c'è da dire che la locatrice ritiene che il canone di locazione (circa 350 euro/mese) è stato adeguato alle condizioni dell'immobile.
L'avvocato che ci segue ha chiesto se potevamo portargli una perizia con un calcolo del canone di locazione.
Ringrazio anticipatamente per eventuali risposte.
 

Zagonara Emanuele

Membro Senior
Agente Immobiliare
Non esistono parametri certi per calcolare un canone di locazione per un immobile ad uso commerciale.
I soli parametri applicabili, sono quelli di mercato, ovvero di solito ci si riferisce e ci si rapporta ai canoni medi per un immobile analogo per tipologia, zona e vetustà.

In ogni caso, per un locale commerciale ci si attiene al "libero mercato" e alla "libera contrattazione", ovvero il proprietario può chiedere ciò che vuole (compresa la luna) e sta poi all'inquilino accettare la richiesta o meno.

Pertanto la richiesta dell'inquilino (che ha usufruito dell'imobile per quasi 12 anni e quindi ben consapevole della vetustà e dello stato dell'immobile) mi pare assurda così come la richiesta dell'avvocato che chiede una "perizia con un calcolo del canone" (per usare le parole da te scritte).
Al massimo l'avvocato potrà chiedere dei "valori di riferimento di massima" raccoglibili confrontando i prezzi medi riferiti ad immobili simili (per zona, vetustà e tipologia), reperibili da contratti di locazione in essere, annunci pubblicitari, ecc..., ma stiamo parlando di valori attuali ovviamente.
Chiedere una perizia (fattibile ma inutilmente costosa) mi pare fuori luogo.

In conclusione, mi pare che la richiesta dell'inquilino sia pretestuosa (anche perchè non si capisce in cosa consista "il danno").
Perchè se l'immobile era vetusto non lo ha lasciato prima?
Perchè non ha chiesto di rinegoziare al ribasso il canone (ammesso che per immobili simili il prezzo medio sia effettivamente più basso)?
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Pertanto la richiesta dell'inquilino (che ha usufruito dell'imobile per quasi 12 anni e quindi ben consapevole della vetustà e dello stato dell'immobile) mi pare assurda così come la richiesta dell'avvocato che chiede una "perizia con un calcolo del canone" (per usare le parole da te scritte).
Concordo.
Veramente incomprensibile la richiesta di perizia, visto che ognuno è libero di accettare o meno i termini di un contratto, prima di firmare.
Usare l'immobile per 12 anni, e poi chiedere un risarcimento danni, mi pare ridicolo.
E forse anche l'avvocato ci marcia su...
 

salvogi

Membro Attivo
Privato Cittadino
Grazie Emanuele,
leggendo la tua risposta mi rendo conto che non ho fornito tutti i dati necessari.
Attualmente c'è una causa in corso perchè l'anno scorso l'afffittuario a chiesto la disdetta del contratto in quanto l'immobile presentava delle infiltrazioni. Ci siamo messi a disposizione per risolvere il problema ma non siamo riusciti a trovare un accordo perchè l'affittuario voleva sostituiti i pavimenti, gli infissi ed altri lavori extra.
In definitiva il contratto di locazione è stato interrotto l'anno scorso mentre il contratto sarebbe scaduto giorno 30/04/2019.
Per questo l'affittuario sta chiedendo un risarcimento per l'interruzione dell'attività, la perdita di avviamento, la merce non venduta e le attrezzature che non gli servono più, in totale la loro richiesta si aggira intorno a 25 mila euro.
Purtroppo la questione è andata in tribunale quindi il problema è reale ed il nostro avvocato ritiene che una cosa a nostro favore è il canone di locazione particolarmente basso.
Ci sarebbe anche da dire che l'affittuario appena ha chiesto l'interruzione della locazione ha immediatamente svuotato il locale quindi vorrebbe risarcita merce e attrezzature non più presenti. Inoltre l'attività risulta in perdita da anni.
Per questo dovrei procurarmi una stima del canone di locazione, o come hai detto tu, una relazione con i canoni di locazione tipici della zona da presentare al Giudice.
Ho provato a cercare dei professionisti ma non ho trovato nessuno che mi potesse fornire una stima scritta.
Io stesso sono iscritto all'albo degli ingegneri ma svolto tutt'altro lavoro quindi non so proprio come effettuare un calcolo del genere.
Un altro problema è che la bottega si trova in una piccola frazione turistica del comune di Acireale quindi non ci sono altre attività simili su cui basarsi per calcolare un valore di mercato.
 

cristian casabella

Membro Senior
Agente Immobiliare
Buongiorno, mia moglie ha concesso in affitto un locale ad uso commerciale.
Attualmente siamo alle prese con una contestazione relativa al canone di affitto ed alle condizioni dell'immobile.
Siccome non sono pratico di affitti, mi servirebbe sapere come si calcola il canone di locazione di un immobile ad uso commerciale ed eventualmente che parametri occorrono.
Intanto i dati in mio possesso sono i seguenti.
  • Immobile sito nel comune di Acireale (CT) in zona turistica
  • Dalla visura catastale risulta categoria C/1, classe 1, consistenza 32mq, rendita € 314,01
  • In realtà l'immobile ha una consistenza di 82mq costituito da un grande vano destinato a bottega alimentari, un locale girarrosto, tre piccoli ripostigli, un servizio igienico, un locale legnaia ed un cortile a cielo aperto di pertinenza
  • La struttura dell'immobile è a muratura portante, presumibilmente realizzata intorno agli anni '50.
  • Non essendo mai stata ristrutturata, presenta pavimentazione antiquata, infissi di vecchia tipologia, tinteggiatura da rifare, copertura principalmente con coppo siciliano senza ondulina sottostante, piccola parte di coperturta in amianto.
La questione è che, poco prima della scadenza del contratto (12 anni), l'affittuaria ha chiesto un risarcimento danni a causa dell'immobile vetusto. D'altra parte c'è da dire che la locatrice ritiene che il canone di locazione (circa 350 euro/mese) è stato adeguato alle condizioni dell'immobile.
L'avvocato che ci segue ha chiesto se potevamo portargli una perizia con un calcolo del canone di locazione.
Ringrazio anticipatamente per eventuali risposte.
Mi associo ai colleghi, non esiste che si debba dare dei valori di riferimento per un immobile in locazione, dato che la stessa è stata accettata in tutte le sue parti (canone, durata, stato dell'immobile, ecc...) Sennò ci sarebbero tabelle per le quali obbligatoriamente ci si dovrebbe attenere....invece c'è il libero mercato
Non esiste neanche un TOT a mq, visto che in genere, più piccoli sono gli spazi più in proporzione varia la richiesta a mq....
2 cose:
la prima, dopo 12 anni se l'inquilino si attacca allo stato di conservazione dell'immobile vuol dire che non lo ha curato a dovere. Se poi ci fossero lavori straordinari obbligatori da fare per poterlo utilizzare, allora potrebbe cambiare il discorso. Ma non tanto su una diminuzione del canone ma per obbligarti a farli
la seconda, cambia avvocato
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Attualmente c'è una causa in corso
Beh, allora il discorso è completamente diverso.
In questo caso , direi che devi seguire quanto ti dice l'avvocato, che è l'unico ad avere il quadro della situazione, avendo a disposizione tutti i documenti.
Anche se il canone è l'unica cosa non contestata, come hai scritto, e quindi la perizia continua a non sembrare particolarmente utile.
 

cristian casabella

Membro Senior
Agente Immobiliare
Grazie Emanuele,
leggendo la tua risposta mi rendo conto che non ho fornito tutti i dati necessari.
Attualmente c'è una causa in corso perchè l'anno scorso l'afffittuario a chiesto la disdetta del contratto in quanto l'immobile presentava delle infiltrazioni. Ci siamo messi a disposizione per risolvere il problema ma non siamo riusciti a trovare un accordo perchè l'affittuario voleva sostituiti i pavimenti, gli infissi ed altri lavori extra.
In definitiva il contratto di locazione è stato interrotto l'anno scorso mentre il contratto sarebbe scaduto giorno 30/04/2019.
Per questo l'affittuario sta chiedendo un risarcimento per l'interruzione dell'attività, la perdita di avviamento, la merce non venduta e le attrezzature che non gli servono più, in totale la loro richiesta si aggira intorno a 25 mila euro.
Purtroppo la questione è andata in tribunale quindi il problema è reale ed il nostro avvocato ritiene che una cosa a nostro favore è il canone di locazione particolarmente basso.
Ci sarebbe anche da dire che l'affittuario appena ha chiesto l'interruzione della locazione ha immediatamente svuotato il locale quindi vorrebbe risarcita merce e attrezzature non più presenti. Inoltre l'attività risulta in perdita da anni.
Per questo dovrei procurarmi una stima del canone di locazione, o come hai detto tu, una relazione con i canoni di locazione tipici della zona da presentare al Giudice.
Ho provato a cercare dei professionisti ma non ho trovato nessuno che mi potesse fornire una stima scritta.
Io stesso sono iscritto all'albo degli ingegneri ma svolto tutt'altro lavoro quindi non so proprio come effettuare un calcolo del genere.
Un altro problema è che la bottega si trova in una piccola frazione turistica del comune di Acireale quindi non ci sono altre attività simili su cui basarsi per calcolare un valore di mercato.
avevo risposto senza aver visto in contemporanea il tuo nuovo post, non so cosa il tuo avvocato voglia ottenere dimostrando che il canone è
basso rispetto al mercato, non credo possa giustificare l'assenza di manutenzione all'immobile. Più che altro, immagino che prima della causa, il conduttore ti abbia chiesto più volte e per raccomandata di fare dei lavori urgenti. Ovvio che se in un locale "piove" dentro chi lo ha si ritrova con grossi guai (danni e mancati introiti) e di conseguenza cerchi di recuperare gli stessi dal proprietario
 

salvogi

Membro Attivo
Privato Cittadino
Vi ringrazio tutti, non pensavo di ricevere tutte queste risposte in così poco tempo :)
In effetti, essendoci infiltrazioni, sarebbe stato necessario effettuare dei lavori straordinari, tali lavori non sono mai stati effettuati perchè l'affitttuaria voleva fatto contestualmente altri lavori extra quindi ci non siamo mai accordati. Nel frattempo, a causa delle infiltrazioni si è forato un pannello del controsoffitto quindi l'affittuario ha chiesto la disdetta del contratto. L'avvocato della controparte ha addidato il cartongesso forato come un crollo.
Le infiltrazioni erano causate da alcune tegole spostate, da un ulteriore sopralluogo fatto successivamente (insieme alla controparte) abbiamo notato che le infiltrazioni erano sparite perchè un muratore mentre eseguiva dei lavori presso il vicino (un ufficio postale) ha sistemato di sua iniziativa le tegole spostate.
Ormai la perizia sul canone di locazione non mi sembra più utile ai fini della continuazione del contratto di locazione. Invece dovrebbe servirci a dimostrare al Giudice che, anche se l'immobile è vetusto, il canone di locazione è più basso rispetto a quello di mercato. In definitiva mi servirebbe almeno il valore di mercato degli affitti delle botteghe nella frazione Stazzo di Acireale.
Attualmente a Stazzo ci sono in affitto solo case vacanza, in totale ci sono solo 8 attività commerciali e non so quali sono i relativi canoni di affitto.
 

salvogi

Membro Attivo
Privato Cittadino
Intanto grazie per la risposta.
La conduttrice ci ha comunicato di avere infiltrazioni di acqua nel 2015 e che contestualmente voleva rimosso amianto, pitturati gli interni e sostituiti pavimenti ed infissi, a supporto di tali richieste ci ha fatto avere una relazione corredata di computo dei lavori redatta da un suo tecnico. Al tempo l’affittuaria risultava essere morosa di 8 mensilità.
Ovviamente noi ci siamo messi a disposizione per risolvere il problema delle infiltrazioni, dell'amianto e della pitturazione. Per eseguire tali lavori in sicurezza sarebbe stato necessario quantomeno sospendere l'attività qualche giorno. L'affittuaria però non voleva sospendere l'attività se non gli si metteva per iscritto che avremmo fatto tutti i lavori richiesti dal suo tecnico. Alla fine del 2015 siamo giunti ad un accordo ed abbiamo dato incarico ad una ditta per sistemare la copertura ed incapsulare l'amianto, di più non abbiamo potuto fare perchè l'affittuario non ha voluto sospendere l'attività neanche un giorno. La ditta ci ha chiesto una maggior importo dovuto agli accorgimenti necessari per poter lavorare in sicurezza con l'attività aperta al pubblico ed in più ci ha anche detto che, senza sospendere l'attività, non avrebbe potuto mettere un'ondulina sottocoppo e rifare tutta l'orditura.
Finiti i lavori, l'affittuaria continuava a lamentare infiltrazioni, le comunicazioni ci pervenivano attraverso raccomandata e quando ci recavamo non ne trovavamo traccia. Probabilmente le infiltrazioni erano ancora presenti ma essere avvisati tempestivamente ci avrebbe permesso quantomeno di fare qualche foto per contestare il lavoro fatto alla ditta e richiedere un intervento in garanzia.
Tramite raccomandata l'avvocato dell'affittuaria continuava a scriverci che erano ancora presenti infiltrazioni ed allegava un capitolato di lavori di 40 mila euro comprensivo di sostituzione di pavimenti ed infissi, inoltre voleva 8000 euro per sgomberare i locali per permettere di eseguire i lavori da loro richiesti.
Nel frattempo, noi abbiamo dato incarico al nostro avvocato fuori tempo utile per poter chiamare in causa anche la ditta che ha eseguito i lavori.
Alla fine, il tutto è un pasticcio, l'affittuaria ha chiesto la risoluzione del contratto e pretende 25 mila euro.
Secondo il nostro avvocato la causa sta durando troppo per la tipologia, dal 2015 ad oggi ci sono state 5 udienze ed ancora siamo nel primo grado e ciò gli sembra assurdo. Da una parte mi è sembrato che il Giudice ed il CTU dessero più ragione all'affittuaria, dall'altra mi è sembrato che non capissero cosa vuole ottenere l'affittuaria visto che ha svuotato completamente l'immobile e l'attività risulta in perdita da sempre.
In quest'ottica il Giudice ha chiesto al CTU un elenco di lavori effettuare per sistemare l’immobile, tale richiesta ovviamente l’ha fatta quando l’attività era aperta mentre il CTU ha risposto solo dopo che l’affittuaria ha chiesto il recesso del contratto. Il CTU nel suo elenco di lavori ha incluso anche sostituzione di pavimenti e degli infissi e la pavimentazione del cortile esterno (attualmente non pavimentato) per un totale di 45 mila euro, tra l’altro la prossima udienza sarà oltre la scadenza dei 12 anni per i quali abbiamo già chiesto disdetta del contratto nei termini previsti dalla Legge.
Inoltre, io non sono d’accordo con tutti i lavori proposti dal CTU che prevede di impiegare intonaco a base di gesso su una parete il cui intonaco si è degradato a causa delle infiltrazioni di risalita. Ha anche previsto il placcaggio di un’intera parete di 40mq secondo lui pericolante, tale lavoro non mi convince in quanto triplicherebbe il peso del muro che grava su una soletta a sbalzo ed ho provato io a fare il calcolo e non verifica neanche senza considerare i carichi sismici.
Ormai, visto che vi ho tediato con la storia della mia vita, ne approfitto per sottoporvi anche i seguenti quesiti.
  1. Secondo voi il Giudice potrà costringerci a fare i lavori anche successivamente al recesso chiesto dall’affittuario ed alla scadenza dei 12 anni per i quali noi abbiamo chiesto la disdetta in tempo utile?
  2. Il Giudice potrà richiedere di fare lavori non necessari e che costituiscono solo una miglioria?
  3. Non intendiamo più locare l’immobile perché il piccolo importo proveniente dal canone di locazione veniva completamente assorbito dalle tasse in quanto faceva cumulo con il CUD di mia moglie. Eventualmente il Giudice ci può costringere a rinnovare il contratto?
  4. Abbiamo parlato con la banca ed attualmente non è disposta a farci credito in quanto abbiamo avuto un disguido con l’Agenzia delle Entrate che ci ha messo delle ipoteche. In più ci ha detto che, a prescindere delle ipoteche, il credito massimo che ci potrebbero fare è inferiore a 20 mila euro. Se non abbiamo contanti, i lavori chi li paga? O la ditta esegue i lavori e poi quando possiamo la pagheremo?
Il Giudice ha chiesto al nostro avvocato quanto è il valore di mercato degli affitti commerciali nella zona in questione. Lo ha chiesto verbalmente, eravamo presenti pure noi, probabilmente sarà stato così, tanto per dire. Tuttavia, il nostro avvocato ritiene opportuno fornirgli una risposta.
  • Cercando su internet, ho trovato questo sito https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm?level=0 che mi fornisce per Stazzo un indice compreso tra 5,7 e 9,5 €/mq considerando la superficie lorda, il mio quesito è il seguente per superfice lorda cosa si intende? Devo considerare i muri perimetrali e metà dei muri di confine? Devo considerare i tramezzi interni? Devo considerare il cortile interno?
  • Nel glossario presente sul suddetto sito c’è la voce “valutatore esperto” specificando che si tratta di tecnici iscritti a specifici elenchi, è opportuno che tale relazione venga firmata da un valutatore esperto?

Ancora grazie
 

angy2015

Membro Assiduo
il giudice penso gradisca una valutazione scritta da un perito e visto che sei riuscito a trovare dei valori puoi incaricare un geometra del luogo di farti una stima su carta da presentare al giudice.
Per il resto se l'inquilino ha rinunciato al contratto di locazione non credo che il giudice ti condannerà ad eseguire dei lavori a meno che ci sia situazione di pericolo per altre persone
 

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