Intanto grazie per la risposta.
La conduttrice ci ha comunicato di avere infiltrazioni di acqua nel 2015 e che contestualmente voleva rimosso amianto, pitturati gli interni e sostituiti pavimenti ed infissi, a supporto di tali richieste ci ha fatto avere una relazione corredata di computo dei lavori redatta da un suo tecnico. Al tempo l’affittuaria risultava essere morosa di 8 mensilità.
Ovviamente noi ci siamo messi a disposizione per risolvere il problema delle infiltrazioni, dell'amianto e della pitturazione. Per eseguire tali lavori in sicurezza sarebbe stato necessario quantomeno sospendere l'attività qualche giorno. L'affittuaria però non voleva sospendere l'attività se non gli si metteva per iscritto che avremmo fatto tutti i lavori richiesti dal suo tecnico. Alla fine del 2015 siamo giunti ad un accordo ed abbiamo dato incarico ad una ditta per sistemare la copertura ed incapsulare l'amianto, di più non abbiamo potuto fare perchè l'affittuario non ha voluto sospendere l'attività neanche un giorno. La ditta ci ha chiesto una maggior importo dovuto agli accorgimenti necessari per poter lavorare in sicurezza con l'attività aperta al pubblico ed in più ci ha anche detto che, senza sospendere l'attività, non avrebbe potuto mettere un'ondulina sottocoppo e rifare tutta l'orditura.
Finiti i lavori, l'affittuaria continuava a lamentare infiltrazioni, le comunicazioni ci pervenivano attraverso raccomandata e quando ci recavamo non ne trovavamo traccia. Probabilmente le infiltrazioni erano ancora presenti ma essere avvisati tempestivamente ci avrebbe permesso quantomeno di fare qualche foto per contestare il lavoro fatto alla ditta e richiedere un intervento in garanzia.
Tramite raccomandata l'avvocato dell'affittuaria continuava a scriverci che erano ancora presenti infiltrazioni ed allegava un capitolato di lavori di 40 mila euro comprensivo di sostituzione di pavimenti ed infissi, inoltre voleva 8000 euro per sgomberare i locali per permettere di eseguire i lavori da loro richiesti.
Nel frattempo, noi abbiamo dato incarico al nostro avvocato fuori tempo utile per poter chiamare in causa anche la ditta che ha eseguito i lavori.
Alla fine, il tutto è un pasticcio, l'affittuaria ha chiesto la risoluzione del contratto e pretende 25 mila euro.
Secondo il nostro avvocato la causa sta durando troppo per la tipologia, dal 2015 ad oggi ci sono state 5 udienze ed ancora siamo nel primo grado e ciò gli sembra assurdo. Da una parte mi è sembrato che il Giudice ed il CTU dessero più ragione all'affittuaria, dall'altra mi è sembrato che non capissero cosa vuole ottenere l'affittuaria visto che ha svuotato completamente l'immobile e l'attività risulta in perdita da sempre.
In quest'ottica il Giudice ha chiesto al CTU un elenco di lavori effettuare per sistemare l’immobile, tale richiesta ovviamente l’ha fatta quando l’attività era aperta mentre il CTU ha risposto solo dopo che l’affittuaria ha chiesto il recesso del contratto. Il CTU nel suo elenco di lavori ha incluso anche sostituzione di pavimenti e degli infissi e la pavimentazione del cortile esterno (attualmente non pavimentato) per un totale di 45 mila euro, tra l’altro la prossima udienza sarà oltre la scadenza dei 12 anni per i quali abbiamo già chiesto disdetta del contratto nei termini previsti dalla Legge.
Inoltre, io non sono d’accordo con tutti i lavori proposti dal CTU che prevede di impiegare intonaco a base di gesso su una parete il cui intonaco si è degradato a causa delle infiltrazioni di risalita. Ha anche previsto il placcaggio di un’intera parete di 40mq secondo lui pericolante, tale lavoro non mi convince in quanto triplicherebbe il peso del muro che grava su una soletta a sbalzo ed ho provato io a fare il calcolo e non verifica neanche senza considerare i carichi sismici.
Ormai, visto che vi ho tediato con la storia della mia vita, ne approfitto per sottoporvi anche i seguenti quesiti.
- Secondo voi il Giudice potrà costringerci a fare i lavori anche successivamente al recesso chiesto dall’affittuario ed alla scadenza dei 12 anni per i quali noi abbiamo chiesto la disdetta in tempo utile?
- Il Giudice potrà richiedere di fare lavori non necessari e che costituiscono solo una miglioria?
- Non intendiamo più locare l’immobile perché il piccolo importo proveniente dal canone di locazione veniva completamente assorbito dalle tasse in quanto faceva cumulo con il CUD di mia moglie. Eventualmente il Giudice ci può costringere a rinnovare il contratto?
- Abbiamo parlato con la banca ed attualmente non è disposta a farci credito in quanto abbiamo avuto un disguido con l’Agenzia delle Entrate che ci ha messo delle ipoteche. In più ci ha detto che, a prescindere delle ipoteche, il credito massimo che ci potrebbero fare è inferiore a 20 mila euro. Se non abbiamo contanti, i lavori chi li paga? O la ditta esegue i lavori e poi quando possiamo la pagheremo?
Il Giudice ha chiesto al nostro avvocato quanto è il valore di mercato degli affitti commerciali nella zona in questione. Lo ha chiesto verbalmente, eravamo presenti pure noi, probabilmente sarà stato così, tanto per dire. Tuttavia, il nostro avvocato ritiene opportuno fornirgli una risposta.
- Cercando su internet, ho trovato questo sito https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm?level=0 che mi fornisce per Stazzo un indice compreso tra 5,7 e 9,5 €/mq considerando la superficie lorda, il mio quesito è il seguente per superfice lorda cosa si intende? Devo considerare i muri perimetrali e metà dei muri di confine? Devo considerare i tramezzi interni? Devo considerare il cortile interno?
- Nel glossario presente sul suddetto sito c’è la voce “valutatore esperto” specificando che si tratta di tecnici iscritti a specifici elenchi, è opportuno che tale relazione venga firmata da un valutatore esperto?
Ancora grazie
