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  1. gaetanosl

    gaetanosl Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,
    vorrei sottoporre ai competenti del forum ( ho visto che l'avvocato Chimenti ha gia' trattato un argomento simile in passato)la seguente situazione.
    Devo vendere casa ed, in sede di preliminare, mi e' stato richiesto dall'acquirente la cancellazione dell'ipoteca iscritta il novembre 1993 8 quindi gia' prescritta ma ne rimane l'iscrizione) a garanzia di 3 effetti cambiari da me regolarmente pagati e quietanziati in mio possesso. Facendo richiesta a mezzo raccomandata ad uno dei 2 creditori ( l'altro mi ha dato telefonicamente la sua disponibilita') del consenso alla cancellazione, non ho ricevuto risposta. I miei quesiti sono:
    1. Potrei richiedere la cancellazione al conservatore solo sulla base del consenso di uno solo dei 2 creditori, esibendo naturalmente i titoli ?
    2. Ed in caso negativo; visto che mi urge stipulare il preliminare, nel caso di istanza al giudice perche' ordini la cancellazione, potrei ottenere al posto della sentenza che, mi pare di capire, debba passare in giudicato ( e quindi aspettare almeno 6 mesi ) un ordinanza che imponga da subito la cancellazione al conservatore? Vi ringrazio anticipatamente per chi vorra' fornire una chiara e supportata risposta.
     
  2. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Lascio agli avvocati darti le giuste risposte ma vorrei dirti la mia.
    l'articolo 2878 del Codice civile afferma che l'ipoteca si estingue con la mancata rinnovazione entro il medesimo termine ventennale, quindi se hai sal dato il debito (anche se paradossalmente è ininfluente è giusta cautela e precauzione a carico del creditore cautelarsi)

    Decorso il ventennio l'ipoteca precedentamente iscritta perde d'efficacia ... praticamente priva d'efficacia e come se inesistente)

    Penso che l'acquirente possa obbligarti a cancellare eventuali iscrizioni pregiudizievoli qualora queste esistano, ma non trovo logica nel tuo caso specifico. (l'ipoteca grava solo formalmente inquanto il debito è stato pagato (conserva sermpre e comunque le quietanze) ed oltretutto non essendo stata rinnovata e decorso il ventennio l'ipoteca ormai non esiste più.

    ovviamente ho detto la mia ma sicuramente gli avvocati ti daranno risposte più precise riferite alla cancellazione se voluta a tutti i costi
     
    A ab.qualcosa piace questo elemento.
  3. gaetanosl

    gaetanosl Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Massimo per avermi risposto,
    so bene delle norme del codice, ma il mio problema e' proprio il permanere dell'iscrizione, che l'acquirente vuole cancellata ad ogni costo. Ora la mia diffiolta' sta nel probabile rifiuto di uno dei 2 creditori che non ha ancora risposto al mio invito di fornirmi il consenso al quale, mi risulta, comunque non essere obbligato. Ora mi chiedo, uteriormente: e' epossibile in sede di istanza al giudice superare la fase del contradditorio con la parte convenuta ( il creditore che rifiuta l'assenso ) chiedendo un provvedimendo di urgenza giustificato dal fatto che potrei perdere l'affare in seguito al dilungarsi della causa?
    Ed, inoltre: sarebbe giustificabile un'istanza all' agenzia delle entrate ove si richieda la cancellazione semplificata dell'iscrzione, visto che essa ha superato il ventennio ed io posso esibire sia le cambiali quietanziate che il consenso ( scritto ) di uno dei creditori ?
    Grazie per le vs risposte.
     
    A ingelman piace questo elemento.
  4. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scusa @gaetanosl se ti rispondo sempre io, ma lo faccio perchè hai postato un argomento interessante e spero anch'io in un chiarimento da un professionista qualificato quale avvocato o Notaio .... anche se credo che un avvocato ti potrà aiutare sull'interpretare il codice civile .. ma forse il Notaio è la figura che statisticamente e con più probabilità ha avuto modo di incappare nel tuo stesso problema e dover trovare soluzioni.

    Quindi prendi quello che scrivo come ulteriore incentivo a sollecitere altre risposte sono un semplice Agente Immobiliare ;)

    E' dato certo che l'estinzione del debito e la cancellazione di una formalià a garanzia del debito stesso seguono due strade diverse eccezion fatta per i mutui bancari estinti successivamente all'entrata in vigore del decreto Bersani.

    Nel tuo caso se pur penso che la richiesta dell'acquirente che pretenda la cancellazione di un ipoteca che grava solo formalmente, debito già estinto, e oltretutto non rinnovata possa essere pretestuosa (oltretutto hai le prove e le quietanze che estinguono il debito originario) ... detto ciò l'ipoteca formalmente risulta iscritta ......
    Un Ipoteca se pur non rinnovata può essere iscritta nuovamente dal creditore qualora con indubbie prove quest'ultimo dimostri di non essere stato soddisfatto rispetto al debito originario .......

    Il conservatore non può cancellare una formalità senza l'assenso del creditore espresso sottoforma di atto pubblico o scrittura privata autenticata o in alternativa da una sentenza giudiziale ....

    detto ciò potresti chiamare in causa i tuoi creditori già soddisfatti per il loro ingiustificato comportamento nel non volerti rilasciare l'assenso alla cancellazione .... anche se non credo che ci sia una legge che li obblighi a fronte di un ipoteca ultraventennale non rinnovata.

    Detto ciò dovresti capire se effettivamente le richieste dell'acquirente rappresentino una sua comprensibile paranoia o un appiglio per recedere da un contratto preliminare ----

    Strano che il Notaio da lui scelto non interceda per far si che le sue ansie sfumino.

    E' chiaro che l'ansia dell'acquirente dipende dal fatto che la rinnovazione della precedente ipoteca potrebbe avvienire dopo la scadenza dei primi vent’anni, la precedente ipoteca si estingue e comunque è facoltà del creditore con giusti titoli di costituirne una nuova che produce effetti a far data dalla seconda iscrizione.
    (tu hai le quietanze e il creditore non ha titoli per rinnovare un ipoteca essendo già stato soddisfatto)

    Tuttavia, se prima della nuova iscrizione l’immobile è stato acquistato da terzi e questi hanno già trascritto la compravendita la nuova ipoteca non ha effetto nei loro confronti.

    Detto ciò penso che il Notaio dell'acquirente è l'unico che possa avere effetto ansiolitico sulle pretese dell'acquirente stesso su un problema inesistente ....
    di fatto resta un aspetto formale irrisolto ..... ma questa è l'Italia

    Ps- bada bene .... ho semplicemente detto la mia ma senza cognizione di causa se non quella acquisita sul campo di battaglia, lavorativamente parlando.
    (Ti stò fornendo un assist per sollecitare risposte da altri professionisti più titolati)

    ;) Hai postato un 3D interessante
     
    Ultima modifica: 21 Settembre 2015
    A Bagudi e ab.qualcosa piace questo messaggio.
  5. gaetanosl

    gaetanosl Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il problema della cancellazione dell'iscrizione e ' stato sollevato dall'avvocato dell'aquirente presso il quale ci siamo recati insieme per redigere il preliminare. L'avvocato visionando la visura ipotecaria da me fornita rilevava l'iscrizione e l'acquirente ( suo amico peraltro ) si alzava e diceva: " allora io non faccio niente se non si cancella l'ipoteca ": siamo usciti dallo studio. Costo cancellazione circa euro 1400/1500. Ma non capisco perche' il notaio mi dice che per fare il solo atto di consenso ( dichiarazione unilaterale autenticata della lunghezza si e no di mezzo foglio a4) autenticarla e registrarla chieda 1300 euro di cui 350 per imposte di registro e il resto ( 950 euro ca ) cosa sono? L'impiegata mi ha detto contributi e nonrario. Tu ne sai qualcosa c'e' un modo per risparmiare?
     

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