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  1. Giandemo Lini

    Giandemo Lini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno, volevo presentare il mio caso per vedere cosa c'è che non comprendo.
    Ho locato anni fa, tramite agenzia, un immobile ad uso abitazione ad una giovane coppia.
    Il canone di affitto che è stato concordato era agevolato secondo il Comune dove l'immobile si trova.
    Il mio modo di intendere l'agevolazione è: canone più basso di quello di mercato (vantaggio per il locatario) ed agevolazioni fiscali (vantaggio per il locatore).
    Ricevo dopo diversi anni un accertamento fiscale del Comune di Lugo, con richiesta di pagare determinati ammontari, più sanzioni e penali, in quanto il locatario non ha preso la residenza se non dopo diversi anni nell' immobile locato.
    Il locatario aveva però domicilio, in senso giuridico, in quell' immobile; solo, dice, si è scordato di cambiare la residenza.
    Ritengo che l'obbligo di variare la residenza sia in capo al locatario; mi viene detto, però, che in quanto locatore avrei avuto io l'obbligo di accertarmi che l'avesse fatto. Dunque: non ho diritto all' agevolazione e devo pagare.
    Trovo la cosa difficile da comprendere. Il concetto di residenza è continuativo, dunque avrei dovuto accertarmi continuativamente che il mio inquilino fosse residente presso l'immobile locato. La cosa sembra complicata.
    Da un punto di vista sostanziale: l'agevolazione esiste perché, evidentemente, si riconosce merito al fatto di poter mettere a disposizione abitazione a canoni ragionevoli per chi non può pagare troppo. Ma se, dopo, succede come è successo a me, viene da pensare che forse varrebbe la pena non cercare agevolazioni (e non offrirne a chi cerca casa...). Quindi vanificare di fatto la ragione stessa per cui le agevolazioni hanno merito.
    Personalmente, io credo che sia il concetto di domicilio che deve prevalere, e non è un concetto estraneo alla giurisprudenza, per il poco che ne so io.
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  3. Taraka

    Taraka Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io vorrei capire innanzitutto che tipo di contratto hai stipulato: un 3+2?

    Sulla base della tipologia posso poi fornire adeguate infomazioni.
     
  4. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Presupporrei un 3+2 in effetti.
    Mi sembra improbabile un transitorio o per studenti dato che si parla di spostare la residenza dopo diversi anni.
     
  5. Taraka

    Taraka Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Dimenticavo: ovvio che il domicilio fosse sull'immobile locato; con la stipula del contratto, esso si sposta automaticamente ma ció non avviene con la residenza.
    Resto comunque in attesa di delucidazioni circa il tipo di contratto.
     
  6. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non vorrei che ci si riferisse all'aliquota ridotta per l'IMU prevista in alcuni comuni per gli immobili locati a titolo di abitazione principale con canone calmierato. Trattandosi di una agevolazione stabilita per delibera comunale, sarebbe necessario attenersi alle prescrizioni in essa contenute.
     
    A dormiente piace questo elemento.
  7. Giandemo Lini

    Giandemo Lini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti, si trattava effettivamente di un contratto 3 + 2.
     
  8. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Quoto CheCasa! :) Secondo quanto disposto dal codice civile, la residenza è il luogo di dimora abituale, ossia dove si esplica la vita familiare e sociale di una persona (art. 43, co. 2 cod. civ.). Pur essendo possibile distinguere all’interno del concetto di residenza fra elemento oggettivo, vale a dire la stabile permanenza (indipendentemente da assenze temporanee causate da viaggi, visite ad amici e parenti ecc.) ed elemento soggettivo (la volontà di rimanere in quel determinato posto), è innegabile che la residenza rappresenta, comunque, una situazione di fatto (che l’amministrazione comunale ha il potere e il dovere di accertare autonomamente, anche ai fini di eventuali benefici fiscali), alla quale dovrebbe, quindi, corrispondere la situazione contenuta nelle risultanze anagrafiche (la scrivente non entra nel merito della residenza fiscale che esula dal quesito, e che segue altre logiche).

    Per una locazione concordata 3+2 in un Comune considerato ad alta tensione abitativa (Lugo è uno di questi), non è necessario il trasferimento della residenza da parte del conduttore all’interno dell’immobile ovvero nel territorio del Comune ove l’immobile stesso è ubicato. Non risulta alcuna legge o disposizione nazionale in questo senso, né nella legge di riforma del 1998 (legge n°431) né nel DM 30 dicembre 2002. L’art. 15 del contratto-tipo (allegato A del DM citato), ripreso dalla convenzione locale del Comune di Lugo, dispone solo che il conduttore (anche ai fini della notifica degli atti esecutivi e ai fini della competenza a giudicare) elegga domicilio nei locali a lui locati. Questo patto contrattuale, però, non comporta alcun obbligo di trasferimento della residenza.

    Per le agevolazioni fiscali riferibili ai contratti concordati 3+2 (IRPEF = si assume l’ammontare dei canoni percepiti nella misura del 66,5% + imposta di registro = 2% del 70% del canone annuo; cedolare secca = 10%) che derivano da leggi nazionali (legge n°431/1998; D.Lgs. n°23/2011) è del tutto ininfluente la residenza del conduttore. Queste agevolazioni fiscali erariali non andranno mai perse dal locatore, vale a dire che gli verranno sempre riconosciute: nessuno gli farà contravvenzione se il suo inquilino non ha trasferito la residenza.

    Diverso, invece, il discorso per quanto riguarda le leggi municipali (IMU) che possono essere legate all’uso dell’immobile da parte dell’inquilino. Alcuni Comuni richiedono, infatti, se il proprietario vuole godere delle agevolazioni IMU (aliquota ridotta) sui contratti concordati, che il conduttore sia anche residente anagraficamente (Comune di Parma) oppure che, anche non residente, l’inquilino occupi l’immobile per motivi di studio o di lavoro (Comune di Bologna) oppure ancora che occupi l’immobile come abitazione principale: quest’ultima condizione (dimora abituale e residenza anagrafica) è necessaria per usufruire dei vantaggi fiscali stabiliti dall’amministrazione comunale di Lugo per i contratto concordati. E’ cautela del locatore, quindi, farsi rilasciare dal conduttore copia della ricevuta di cambio di residenza ovvero una dichiarazione di natura autocertificativa di questa condizione (eventualmente richiamandola a contratto), affinchè possa usufruire della riduzione IMU.
     
    Ultima modifica: 30 Aprile 2015
    A nuovo mediatore e Bagudi piace questo messaggio.
  9. Giandemo Lini

    Giandemo Lini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie. Credo di aver compreso, anche se in termini assoluti mi pare cervellotico da parte dei regolamenti municipali.
     
  10. tharapyo

    tharapyo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ma certo che é cervellotico, purtroppo è una scusa del comune per fregare soldi in qualche modo...
     

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