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Ibelrose5

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Privato Cittadino
Buongiorno , vorrei vendere alloggio, e nella ricerca della documentazione scopro che sul foglio del nuovo catasto è segnata una cantina di cui non c'è traccia, a partire dal primo atto di vendita del 1965. La documentazione catastale è del 1962, quindi prima dell'atto di vendita, ma all'atto dell'acquisto dalla impresa costruttrice. Cosa devo fare? Non so chi ha utilizzato la cantina, perchè non esiste una tabella millesimale delle cantine. Però è sempre stata utilizzata da qualcuno che evidentemente non ne aveva diritto. Ripeto che sulla voltura non c'è traccia della cantina. Grazie spero possiate dire qualcosa in merito. Buona giornata
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Quindi nel tuo atto di proprietà la cantina non viene riportata.
Invece la stessa cantina viene rappresentata in planimetria catastale che è antecedente all'atto del tuo acquisto.

se è questa la situazione significa che non è stato fatto l'aggiornamento catastale conseguente al tuo acquisto ........oppure cosa non rara, l'aggiornamento è stato fatto ma poi è andato perso o non registrato nel passaggio tra il cartaceo e l'archivio informatico.
 

Ibelrose5

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
grazie, è già un chiarimento. Supponendo che l'aggiornamento sia andato perso, dove vado a recuperarlo ora? la planimetria dell'immobile, contenente la cantina, è sufficiente per averla realmente a disposizione? Chi la utilizza la deve cedere? Grazie e chiedo scusa ma ho bisogno di andarea fondo. Grazie ancora
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
È altamente probabile che chi la usa l’abbia usucapita, se la usa indisturbato da più di venti anni.
Quindi penso ti convenga “scorporarla” dalla planimetria catastale, e vendere solo l’appartamento.
Viceversa, rischi di perdere moltissimo tempo, e complicarti la vita.
Se non è nell’atto di acquisto,tra l’altro, non puoi dimostrare che sia mai stata tua: quindi non hai titolo per venderla (se ho capito bene la situazione).
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
la situazione è semplice ......la cantina lui non l'ha in atto d'acquisto quindi non è sua ne l'ha comprata a suo tempo.
Però la cantina se la ritrova nella planimetria catastale la quale è oggetto di accatastamento fatto prima del suo rogito > ergo manca l'aggiornamento catastale oppure è andato perso nel passaggio tra archivio cartaceo e digitale del catasto.

Supponendo che l'aggiornamento sia andato perso, dove vado a recuperarlo ora?
sarebbe opportuno che tu ti rivolga ad un tecnico, che saprà cosa e dove fare.
Chi la utilizza la deve cedere?
intanto la cantina NON è tua, per i motivi più volte evidenziati, poi chi la usa lo fa forse perchè ne è l'effettivo proprietario in quanto l'ha nel suo rogito.
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
la situazione è semplice ......la cantina lui non l'ha in atto d'acquisto quindi non è sua ne l'ha comprata a suo tempo.
Ma ne siamo sicuri?
A me pare che la situazione rientri nella casistica classica dell'inversione delle cantine condominiali, con l'aggravante del numero inferiore delle cantine rispetto gli appartamenti e così qualcuno che ne doveva aver diritto si ritrova senza.
Intanto trovo curioso che ce se ne accorga sempre nel momento della vendita e non in quello dell'acquisto, comunque sarebbe utile sapere se nel tuo rogito è allegata la planimetria del 1962 oppure una più moderna. Cosa c'è scritto in merito alla consistenza? Vi è una descrizione dei locali o c'è solo un rimando al catasto?
Per dipanare ulteriormente i dubbi sarebbe utile visionare l'elaborato planimetrico del condominio in modo da verificare se la cantina in questione abbia ancora lo stesso subalterno del tuo appartamento o meno. Se ha altro sub. Significa che chi la ha usucapita o comunque venuto in possesso ha variato solo la sua planimetria catastale senza occuparsi della tua! Scopri assolutamente chi la utilizza, cerca di capire come ne sia venuto in possesso dato che è facile che sia in buona fede, e risali le tessere del domino fino a capire chi sta utilizzando una cantina senza averne diritto.

È una prassi abbastanza lunga, quindi se non sei interessato alla cantina e la vuoi lasciare a chi probabilmente l'ha usucapita, fatti almeno pagare le spese per la variazione catastale e fagli intestare la cantina così scorporata.
 

Giuseppe Di Massa

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Buongiorno , vorrei vendere alloggio, e nella ricerca della documentazione scopro che sul foglio del nuovo catasto è segnata una cantina di cui non c'è traccia, a partire dal primo atto di vendita del 1965. La documentazione catastale è del 1962, quindi prima dell'atto di vendita, ma all'atto dell'acquisto dalla impresa costruttrice. Cosa devo fare? Non so chi ha utilizzato la cantina, perchè non esiste una tabella millesimale delle cantine. Però è sempre stata utilizzata da qualcuno che evidentemente non ne aveva diritto. Ripeto che sulla voltura non c'è traccia della cantina. Grazie spero possiate dire qualcosa in merito. Buona giornata
Ho avuto un caso simile di recente. Nel mio caso il notaio non voleva includere la cantina nel rogito perchè non la trovava negli atti ed il catasto, purtroppo, per definizione non è probabotrio, non dimostra la proprietà (oltre ad altre cose). Oltre tutto da quanto comprendo non ne hai neppure il possesso. Viene da pensare che semplicmente il catasto sia sbagliato, con 300 euro togli la cantina dalla scheda catastale e non sarà mai tua. La strada opposta, cercare di dimostrare che la cantina è tua è in mano al tuo architetto, a vari santi, ad elfi ed altri abitanti dei boschi, al fato ed a ciò a cui vuoi votarti. Il caso di cui ti parlavo in apertura è di 11 mesi fa. Vendi casa senza cantina, questo è il mio consiglio.
 

Avv Luigi Polidoro

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Membro dello Staff
Professionista
Come ha scritto giustamente @Jan80 , il primo problema è quello di interpretazione del rogito di acquisto: la cantina può considerarsi compresa nella vendita oppure no?
Ulteriore profilo (che temo sarà però dirimente) è lo stato di fatto o meglio la eventuale esistenza di soggetti che l'hanno utilizzata e che quindi avranno probabilmente maturato il ventennio per l'usucapione.
Una domanda: usi il termine "alloggio" perché si tratta di edilizia convenzionata et similia?
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Nel suo #1 ha scritto
nella ricerca della documentazione scopro che sul foglio del nuovo catasto è segnata una cantina di cui non c'è traccia, a partire dal primo atto di vendita del 1965
da cui io poi con il #2 interpretavo e scrivevo
Quindi nel tuo atto di proprietà la cantina non viene riportata.
nella sua risposta #3 che vi segue non ha smentito.
Quindi, confermando che nel suo rogito non vi è menzionata la cantina.
Almeno come mia interpretazione.
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Ma è allegata una piantina a cui magari si fa riferimento e che forse è bordata in qualche colore e che ricomprende anche la cantina?
L'interpretazione dell'oggetto della vendita non è cosa semplice.
A volte può esserci discordanza fra i criteri identificativi e la giurisprudenza non è sempre univoca nel ritenere prevalente un criterio anziché l'altro.
 

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buonasera se l'acquirente di un immobile stipula il compromesso con caparra e poi si accorge che l'immobile presenta delle difformità tra la planimetria e lo stato di fatto, può pretendere la restituzione della caparra, anche se l'immobile è sanato prima del rogito?
Grazie
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