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  1. real-casa

    real-casa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao, il mio è un caso pratico che potrebbe servire a far chiarezza, in quanto anche qui sul forum ho trovato pareri discordanti..
    Allora il caso è questo: compravendita di importo 300k
    Cosa da costruire
    L'acquirente versa 100k
    Adesso la domanda del costruttore è:
    Mi conviene averli come caparra confirmatoria o metà caparra e metà acconto?
    Qual è la differenza tra la caparra penitenziale?
    L'acquirente invece si chiede..:
    Sulla caparra pago lo 0,5% che perdo, essendo il venditore soggetto IVA
    In più caparra confirmatoria significa che se recedo pago il doppio, cioè quanto già versato più lo stesso importo a titolo di penale.. È così?
    Nel caso dell'acconto invece non perde niente in caso ci ripensa e il 3% che paga lo recupera la momento del rogito.. Giusto?
    È la penitenziale che differenza fa??
    Poi le garanzie, posto che il costruttore deve rilasciare la polizza fidejussoria..
    Il contratto va registrato? Spese? Conviene trascriverlo dal notaio? Perché?
    Grazie

    P.s.: se vi sembrano domande sciocche, vi prego rispondete senza facili battute..
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La caparra confirmatoria è una somma di denaro con natura risarcitoria cioè garantire sia chi vende che chi acquista un risarcimento appunto in caso di mancata conclusione del contratto; la caparra penitenziale a differenza della confirmatoria , non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto il danneggiato se la intasca e tutto finisce li;l'acconto non offre a nessuna delle parti alcuna garanzia sull'affare
    No non è così se la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra, se invece inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra l'altra parte può recedere e richiedere il doppio dell'importo versato a titolo di caparra. in entrambi i casi comunque l'interessato può comunque insistere per l'adempimento e richiedere il risarcimento del danno, è qui la differenza sostanziale rispetto alla caparra penitenziale.

    Qui dovresti spiegarti meglio, se come ho capito intendi il 3% di imposta di registro ti dico no, trattandosi di un contratto soggetto a I.V.A. si paga solo i 168 euro e lo 0.50 sulla caparra. Per gli acconti saranno fatturati dal venditore con l'aliquota corrispondente a quella della cessione. Se acquista come prima casa al 4%, ma attenzione solo se nel preliminare sono contenute le dichiarazioni dell'acquirente, diversamente aliquota al 10%.

    Il contratto va obbligatoriamente registrato, primo per la data certa, sai bene che i benefici riconosciuti all'acquirente di immobili da costruire legge 122/2005 presuppongono la data certa del preliminare, poi per gli altri motivi che credo tu conosca, per esempio trattandosi di un imprenditore la parte venditrice, in caso di fallimento, il preliminare non è opponibile al fallimento se non ha la data certa anteriore allo stesso.
    Conviene trascriverlo? Questo lo dovresti valutare tu, se conosci bene il costruttore , c'è un rapporto di fiducia ... è una tutela al pericolo di iscrizioni di formalità pregiudizievoli, che potrebbero essere iscritte contro il venditore nel periodo che va dal compromesso sino al rogito
     
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  3. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Complimenti ... io non avrei saputo fare meglio :risata: scherzo ... ottima spiegazione
    Fabrizio
     
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  4. tommy59

    tommy59 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ma per ottenere il rimborso della caparra confirmatoria cioè il doppio di quanto versato essendo io parte acquirente qualcuno sa dirmi che tempi passano ? quanto puo' durare una causa e quali costi sdarò chiamato a sostenere considerato che la parte venditrice non ha soldi da restituire . Posso far pignorare l'immobile al fine di recuperare circa 20.000 euro da me versati a titolo di caparra confirmatoria ?
    grazie dei Vostri preziosi consigli
     
  5. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    solo il preliminare trascritto è opponibile a un fallimento e solo se per prima casa, abitazione principale...un preliminare non lo puoi trascrivere dopo averlo fatto... va detto al notaio, quando lo si fa "voglio trascrivere".
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    No, anche il preliminare registrato, e la data certa è rappresentata dalla data di registrazione.
     
  7. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non mi risulta che in caso di fallimento basti la registrazione.... puoi postare articoli a conferma?
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non ho detto che basta la registrazione sia chiaro, sappiamo che è la trascrizione dell'atto che mette al riparo. Ma se si ha un preliminare registrato qualcosa aiuta, tra cui la data certa.
     
  9. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non mi risulta, mi pare che non sia opponibile alla curatela. se così è, serve praticamente a nulla, vai nei chirografari. Trascrivere è una azione da fare sempre nel caso...
     
  10. real-casa

    real-casa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ok, quindi garanzia se trascritto, ma comunque vale solo per la prima casa??

    intendi dire che il costruttore non può mettere ipoteca su quell'immobile?? Ma se il costruttore costruisce con mutuo ipotecario..?!

    qualcuno potrebbe postare un contratto tipo, come avviene nella prassi..:
    ...% caparra
    ...% acconto alla data...
    etc.
     
  11. real-casa

    real-casa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Quindi per la registrazione del contratto costa 168 euro..? + i bolli?? qual è il codice tributo?
    e sulla caparra lo 0,5% che si perde
    mentre per gli acconti si paga l'IVA, giusto?
     
  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Credo sia la tua prima vendita con un soggetto che sia diverso da un privato, mi sbaglio? Il mio consiglio è di farti seguire dal notaio almeno per questa volta, anche per dare più serenità all'acquirente.
     
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  13. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Forse stiamo confondendo le idee a real-casa e dando una valenza alla trascrizione non menzionata da nessuna legge; La legge dal 1996 in poi ha previsto che tutti gli atti redatti innanzi un pubblico ufficiale ed autenticati da esso dovessero essere prodotti a trascrizione , la trascrizione in effetti non è altro che la pubblicità dell'atto che da scrittura privata ( valevole a tutti gli effetti di legge ) diventa scrittura privata con effetto prenotativo ( nel caso del preliminare di compravendita) e valenza pubblica ( cioè se consulti i registri pubblici troverai che tizio ha promesso di comprare quell'immobile) , la differenza tra preliminare trascritto e non trascritto risiede nel fatto che essendo l'atto trascritto e pubblico se dovesse intervenire qualche problema nel lasso di tempo che intercorre tra preliminare e rogito, chi promuove l'azione viene a conoscenza che c'è una prenotazione sul bene e quindi deve tenerne conto e chi ha prenotato può opporre ( non inteso come opporsi a , ma inteso come opporre a .... prova certa ed inconfutabile ) la sua prenotazione e quindi, a seconda dell'azione, inserirsi nel fallimento, ecc.ecc. . E' sbagliato credere che la trascrizione pone al riparo dai problemi o da eventuali iscrizioni ipotecarie ( come è stato chiarito nella sentenza 21045 del 01/10/2009 Cass.. ( da notare che per molti giureconsulti oramai la prassi consolidata della registrazione fornisce anch'essa una prova certa, in termini temporali).
    La sottoscrizione di un contratto privato trascritto o meno che sia, non cambia gli obblighi assunti nè li riduce... niente di più sbagliato credere questo o farlo credere ... ripeto la differenza è solo nella pubblicità dell'atto ( quindi una sorta di garanzia ) non nel rafforzamento degli obblighi...
    Esempio ... se trascrivi il compromesso potrai essere sicuro che dopo la tua trascrizione nessun altro tranne te potrà rogitarlo, perchè risulterà la trascrizione pubblica... quindi al controllo pre rogito si riscontrerà la cosa, ma non che non è stato compromesso con altri compratori ( logicamente ameno che questi non abbiano fatto controlli al registro pubblico. Fabrizio
     
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  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non conoscevo quella sentenza, ma ho sempre saputo che l'acquirente si mettesse al riparo, nel senso che in caso di sequestri, ipoteche ecc, con la trascrizione, le eventuali trascrizioni o iscrizioni contro la parte venditrice non fossero opponibili all'acquirente. Per questo uso il termine tutelato.
     
  15. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Magari bastasse la trascrizione di un preliminare per fermare le azioni giudiziarie, la trascrizione ti da la garanzia che ci sei anche agli occhi degli altri, a differenza del preliminare che invece è ... più intimo, ma la trascrizione non è una vendita... è una prenotazione e se ci sono problemi gli altri lo vengono a sapere che si sei tu , ma è errato credere che in caso di fallimento chi ha trascritto il preliminare vedrà soddisfatti i suoi problemi e chi non l'ha fatto invece lo prenderà in saccoccia... chi ha trascritto il preliminare sarà visto immediatamente ed aggiunto in coda dal curatore fallimentare a differenza di chi non l'ha trascritto che invece dovrà richiedere di inserirsi... la legge tutela tutti ... molti confondono la cosa perchè tanti anni fa non c'era l'obbligo di registrare il contratto all'allora Ufficio del Registro per cui se c'era un problema e compariva un atto preliminare di compravendita non c'era la possibilità di provare la veridicità nè tantomeno la datazione dell'atto , perchè era un atto privato , non registrato che poteva essere stato redatto e firmato ad hoc pochi minuti prima ... allora per essere certi e sicuri si procedeva alla trascrizione e prima del 1996 alla notazione . Fabrizio
     
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  16. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
  17. real-casa

    real-casa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per i costi e codici tributo??
    Nessuno che ha da passarmi un preliminare tipo?!
    Grazie
     
  18. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Real Casa, sei un collega iscriviti al club e troverai i modelli che cerchi, per quanto riguarda i codici e altre informazioni , se fai una ricerca nel forum, troverai varie e chiarissime discussioni che spiegano cosa e come farlo. :stretta_di_mano: Fabrizio
     
  19. real-casa

    real-casa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ultima domanda:
    Quando si prefigura: la duplice natura di caparra e di acconto prezzo?
    La caparra non è sempre un acconto??
    Andrebbe poi restituita?
    E sulla penitenziale si paga sempre lo 0,5?
     
  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mi sembra di no, dovrebbe essere il 3%.


    La caparra avendo natura risarcitoria, di fatto sarebbe la liquidazione aniticpata del danno in caso di inadempienza. Al momento del contratto definitivo, al rogito, la caparra diventa parte del corrispettivo stabilito.
     

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