Caparra, Acconto e garanzie

[real-casa]

Ciao, il mio è un caso pratico che potrebbe servire a far chiarezza, in quanto anche qui sul forum ho trovato pareri discordanti..
Allora il caso è questo: compravendita di importo 300k
Cosa da costruire
L'acquirente versa 100k
Adesso la domanda del costruttore è:
Mi conviene averli come caparra confirmatoria o metà caparra e metà acconto?
Qual è la differenza tra la caparra penitenziale?
L'acquirente invece si chiede..:
Sulla caparra pago lo 0,5% che perdo, essendo il venditore soggetto IVA
In più caparra confirmatoria significa che se recedo pago il doppio, cioè quanto già versato più lo stesso importo a titolo di penale.. È così?
Nel caso dell'acconto invece non perde niente in caso ci ripensa e il 3% che paga lo recupera la momento del rogito.. Giusto?
È la penitenziale che differenza fa??
Poi le garanzie, posto che il costruttore deve rilasciare la polizza fidejussoria..
Il contratto va registrato? Spese? Conviene trascriverlo dal notaio? Perché?
Grazie

P.s.: se vi sembrano domande sciocche, vi prego rispondete senza facili battute..

 

[Rosa1968]

Mi conviene averli come caparra confirmatoria o metà caparra e metà acconto? Qual è la differenza tra la caparra penitenziale?

La caparra confirmatoria è una somma di denaro con natura risarcitoria cioè garantire sia chi vende che chi acquista un risarcimento appunto in caso di mancata conclusione del contratto; la caparra penitenziale a differenza della confirmatoria , non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto il danneggiato se la intasca e tutto finisce li;l'acconto non offre a nessuna delle parti alcuna garanzia sull'affare

In più caparra confirmatoria significa che se recedo pago il doppio, cioè quanto già versato più lo stesso importo a titolo di penale.. È così?

No non è così se la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra, se invece inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra l'altra parte può recedere e richiedere il doppio dell'importo versato a titolo di caparra. in entrambi i casi comunque l'interessato può comunque insistere per l'adempimento e richiedere il risarcimento del danno, è qui la differenza sostanziale rispetto alla caparra penitenziale.

Nel caso dell'acconto invece non perde niente in caso ci ripensa e il 3% che paga lo recupera la momento del rogito.. Giusto?

Qui dovresti spiegarti meglio, se come ho capito intendi il 3% di imposta di registro ti dico no, trattandosi di un contratto soggetto a I.V.A. si paga solo i 168 euro e lo 0.50 sulla caparra. Per gli acconti saranno fatturati dal venditore con l'aliquota corrispondente a quella della cessione. Se acquista come prima casa al 4%, ma attenzione solo se nel preliminare sono contenute le dichiarazioni dell'acquirente, diversamente aliquota al 10%.

Il contratto va registrato? Spese? Conviene trascriverlo dal notaio? Perché? Grazie

Il contratto va obbligatoriamente registrato, primo per la data certa, sai bene che i benefici riconosciuti all'acquirente di immobili da costruire legge 122/2005 presuppongono la data certa del preliminare, poi per gli altri motivi che credo tu conosca, per esempio trattandosi di un imprenditore la parte venditrice, in caso di fallimento, il preliminare non è opponibile al fallimento se non ha la data certa anteriore allo stesso.
Conviene trascriverlo? Questo lo dovresti valutare tu, se conosci bene il costruttore , c'è un rapporto di fiducia ... è una tutela al pericolo di iscrizioni di formalità pregiudizievoli, che potrebbero essere iscritte contro il venditore nel periodo che va dal compromesso sino al rogito

 

[studiopci]

Complimenti ... io non avrei saputo fare meglio scherzo ... ottima spiegazione
Fabrizio

 

[tommy59]

ma per ottenere il rimborso della caparra confirmatoria cioè il doppio di quanto versato essendo io parte acquirente qualcuno sa dirmi che tempi passano ? quanto puo' durare una causa e quali costi sdarò chiamato a sostenere considerato che la parte venditrice non ha soldi da restituire . Posso far pignorare l'immobile al fine di recuperare circa 20.000 euro da me versati a titolo di caparra confirmatoria ?
grazie dei Vostri preziosi consigli

 

[Ponz]

solo il preliminare trascritto è opponibile a un fallimento e solo se per prima casa, abitazione principale...un preliminare non lo puoi trascrivere dopo averlo fatto... va detto al notaio, quando lo si fa "voglio trascrivere".

 

[Rosa1968]

No, anche il preliminare registrato, e la data certa è rappresentata dalla data di registrazione.

 

[Ponz]

Non mi risulta che in caso di fallimento basti la registrazione.... puoi postare articoli a conferma?

 

[Rosa1968]

Non ho detto che basta la registrazione sia chiaro, sappiamo che è la trascrizione dell'atto che mette al riparo. Ma se si ha un preliminare registrato qualcosa aiuta, tra cui la data certa.

 

[Ponz]

Non mi risulta, mi pare che non sia opponibile alla curatela. se così è, serve praticamente a nulla, vai nei chirografari. Trascrivere è una azione da fare sempre nel caso...

 

[real-casa]

Ok, quindi garanzia se trascritto, ma comunque vale solo per la prima casa??

è una tutela al pericolo di iscrizioni di formalità pregiudizievoli, che potrebbero essere iscritte contro il venditore nel periodo che va dal compromesso sino al rogito

intendi dire che il costruttore non può mettere ipoteca su quell'immobile?? Ma se il costruttore costruisce con mutuo ipotecario..?!

qualcuno potrebbe postare un contratto tipo, come avviene nella prassi..:
...% caparra
...% acconto alla data...
etc.