Caparra Confirmatoria o Acconto

Buongiorno a tutti,

vi scrivo per avere Vs. supporto in merito ad una questione prettamente giuridica sorta nel momento dell'acquisto della mia prima casa.

Premessa: tramite il supporto di un'Agenzia Immobiliare ho firmato una proposta d'acquisto (accettata dal venditore nelle modalità e tempistiche previste) avente le seguenti caratteristiche:
- 1% del totale proposto alla firma della proposta. Tale somma è diventata caparra confirmatoria all'accettazione della proposta da parte del venditore;
- 10% del totale alla firma del compromesso (non è specificato se si tratta di caparra o acconto). Consegna dell'immobile alla data della firma del compromesso;
- 14% del totale con 36 rate mensili a decorrenza dalla consegna dell'immobile da pagarsi entro il giorno 5 di ogni mese a titolo di caparra;
- Saldo (75%) del totale tramite A/C al rogito notarile;
- 2% del totale + IVA come compenso di mediazione da pagare alla data di compromesso;
Non si tratta pertanto di un "affitto a riscatto" ma di una compravendita vera e propria che, non potendo usufruire dell'anticipo sul TFR per l'importo richiesto, mi permette di dilazionare l'anticipo dovuto in 36 rate mensili.

Ad ogni modo ho recentemente ricevuto dall'Agenzia Immobiliare una bozza del Contratto Preliminare di Compravendita (compromesso) per visione o commenti ed è sorta la necessità di stabilire se il 10% del totale pattuito che verserò alla data del compromesso è da configurarsi come Caparra Confirmatoria (ai sensi dell'art. 1385 c.c.) o come Acconto e per questo chiedo un Vs. supporto.

Conoscendo le differenze tra caparra confirmatoria ed acconto (grazie sopratutto ad un ottimo intervento di studiopci qui) Vi porgo tale richiesta in quanto la data di rogito (e quindi indirettamente di mutuo) è fissata a 3 anni da oggi e visti i chiari di luna che ci sono la sicurezza che ho di avere un mutuo oggi non è confermata per 3 anni.
Ora secondo voi, in caso di problemi nel prossimo triennio che mi impediranno di rogitare l'immobile, a fronte del contratto stipulato posso rescindere tale contratto (perdendo la caparra ma ottenendo la restituzione di eventuale acconto) oppure sono obbligato ad ottemperare al contratto?

Nel primo caso il 10% del totale pattuito che verserò alla data del compromesso mi conviene definirlo come acconto (nonostante la tassa del 3% da pagare all'Agenzia delle Entrate anzichè lo 0,5% previsto per le caparre) mentre nel secondo caso, se sono giuridicamente vincolato ad ottemperare agli accordi contrattuali anche per cause di forza maggiore (fallimento della società, cassa integrazione, non accettazione del mutuo, perdita dei garanti per il mutuo etc) allora mi conviene risparmiare quel 2,5% di differenza da dare all'Agenzia delle Entrate e sperare che il prossimo governo non faccia i danni dei precedenti

Vi ringrazio in anticipo per il supporto.

Un Cordiale Saluto,
SD

 

povero venditore che ha accettato una cosa simile.
mai consegnare casa prima del rogit_o

 

quindi, secondo te, un "affitto a riscatto" non sarebbe una ipotesi conveniente per il venditore, anche in questo particolare periodo per il mercato immobiliare. Io credo di si, sopratutto considerando che in questo caso non c'è un opzione sull'acquisto ma è un acquisto a tutti gli effetti. Credo anche che il venditore (che si è dimostrato una persona gentile, come del resto l'agente immobiliare coinvolto) abbia valutato l'effettivo rischio della proposta che gli è stata fatta (presumo non si tratti della sua prima casa visto che al momento non è abitata) preferendo optare per tale metodologia di acquisto che per un acquisto "convenzionale" ma a fronte di un offerta inferiore del 5/10% rispetto alla mia.
E' una questione di calcolo del rischio che in questo caso c'è sia per il venditore (alto non lo metto in dubbio) che per l'acquirente.

Ti ringrazio comunque per la tua risposta.

Saluti,
SD

 

non te la prendere, non ti conosco e quindi ho risposto in generale.
cioe' io come venditore non darei mai casa mia prima del rogito.
infatti tu dici...........in caso di licenziamento, casa integrazione etc etc........
se non potessi piu' pagare le rate.....................
mi domando come potresti fra 3 anni pagare il saldo??
io te lo auguro ma per me sarebbe troppo rischioso.
preferisco meno soldi ma subito e sicuri.
cosa vuoi che sia un -5-10% oggi???

 

no, figurati non me la sono presa
comunque è proprio questo il punto... non mi è chiaro se in caso di inadempienza da parte mia (spero davvero di no, io sto facendo un investimento per il futuro e sono stato il più conservativo possibile ma, come diceva la mi nonna, "non si può mai sapere") io sono obbligato ad ottemperare al contratto (che ne so ad esempio trovando un altro acquirente) oppure posso semplicemente non rogitare perdendo di conseguenza tutto quello che è "caparra" che comunque è un buon 25% del valore della casa. Anche alla luce di ciò è si un rischio per il proprietario ma se dopo 3 anni dovesse succedermi qualcosa, non avendo rogitato, la casa rimane di proprietà dell'attuale proprietario che nel frattempo si è ripagato 1/4 dell'investimento che ha fatto per l'acquisto.

 

se e' inadempiente, l'acquirente perde la caparra confirmatoria.
certo l'immobile rimane sempre del proprietario, logico.
questo e' il rischio per te.
per il proprietario il rischio e' che una volta dentro casa, far uscire l'acquirente diventa difficile.

 

Siete certi che l'Agenzia delle Entrate non consideri questa compravendita come "già conclusa", movimentando di conseguenza da subito la fiscalità?

 

nel modello F23 che mi ha consegnato l'Agenzia Immobiliare si parla solo dello 0,5% delle somme versate come caparra e il 3% delle somme versate come acconto

mi potresti spiegare meglio di cosa si tratta? grazie mille!!!

 

Posta la bozza di preliminare che l'agenzia ti ha inviato (oscurando i dati sensibili) cosí si riesce a capire meglio