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  1. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    1) Il calcolo della superficie utile per l'applicazione degli art. 5 - 6 del D.M. 02.08.1969 come si fa?
    2) Si calcola il muro esterno o no?
    3) E se per il calcolo della superficie lorda si sfruttano determinate leggi regionali in materia di risparmio energetico che consentono di limitare il calcolo a 30 cm o addirittura ad escludere il muro perimetrale esterno, questo criterio di calcolo viene considerato per analogia dall'AdE?
    4)Esistono delle consuetudini differenti a seconda dei vari uffici?

    Prego di rispondere solo agli esperti con prove documentate, mi farebbe piacere avere l'opinione di professionisti che hanno già lavorato a Milano come anche conoscere le consuetudini nel resto di Italia.

    E soprattutto che tengano conto di:
    Commissione tributaria regionale di Roma, sezione ventiduesima, sentenza 26 febbraio 2010 n. 50, depositata il 18 marzo 2010,
    (sup. utile = calpestabile)

    Commissione tributaria regionale di Roma, sezione terza, sentenza n. 44/03/2008”.
    (sup. utile = sup. lorda)

    fonti:
    News - Edilizia ed Urbanistica
    Agevolazioni prima casa: nel limite dei 240 mq conta il perimetro reale
    (purtroppo non ho trovato il testo della sentenza).

    tag: criteri di calcolo, appartamento lusso, DM 02/08/1969, superficie utile, superficie lorda, giurisprudenza, agenzia delle entrate, agevolazioni prima casa

    grazie

    Aggiunto dopo 14 minuti :

    dimenticavo anche i riferimenti alla sentenza del 2010:

    Eutekne.info - Nella superficie utile non si contano i muri
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Lavoro a Sassari, comunque in Italia, e la normativa vigente è quella che ti allego.
    La adopero abbastanza spesso e non è mai stata ripudiata da alcun tecnico.
     

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  3. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ti ringrazio ma non credo che la superficie catastale come definita dal D.P.R. n. 138/98 Allegato C sia uguale alla superficie utile definita dagli art. 5 - 6 del D.M. 02.08.1969.
    E qualora anche si volesse calcolare la superficie utile quale la superficie catastale meno le esclusioni previste dal D.M. 02.08.1969, essa non prende in considerazione la sentenza del 2010.
     
  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per curiosità ho rintracciato gli articoli da te citati che riporto:

    Articolo 5.
    Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta.

    Articolo 6.
    Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).

    Non vorrei sbagliare ma gli art. 5 e 6 del D.M. da te citato definiscono le caratteristiche delle abitazioni di lusso.
    Poi una cosa è un D.P.R. con tutta la sua validità ed un'altra è una sentenza, che come risaputo, non fa mai legge.
     
    A H&F piace questo elemento.
  5. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    infatti le sentenze si riferiscono proprio all'interpretazione del DPR. Quindi in quel caso le sentenze sono utili all'interpretazione della legge stessa a meno di nuova sentenza che non cambi radicalmente tutto proprio come è successo in questo caso.
    E, per essere precisi, una sentenza in ultimo grado di giudizio passata in giudicato e divenuta irreversibile è fondamentale precedente giurisprudenziale. Ciò che non conosco sono i gradi di giudizio di questa sentenza e a che punto siamo arrivati.

    Mi servirebbe il parere di altri professionisti che si sono trovati con casi analoghi (case di lusso o al limite dei requisiti dopo la sentenza del 2010).
     
  6. ivanilterribile

    ivanilterribile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sarei interessato anche io a scoprire cosa si intende per superficie utile complessiva.....avete trovato una risposta definitiva! Come al solito lo stato italiano non fa le cose in maniera esaustiva e lascia porte aperte alla libera interpretazione
     
  7. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Da quello che hai tu stesso suggerito.

    Da quello che ti ha suggerito e fornito Antonello nel topic 2.

    Poichè la superficie utile è quella effettivamente destinabile ad una determinata funzione, differente dalla superficie utile abitabile che è la somma delle superfici di pavimento al netto delle murature, dei singoli vani dell’alloggio esclusi balconi, terrazze, armadi a muro sotto-scala, scale interne, cantine, soffitte non abitabili, eventuali spazi comuni e superfici comprese negli sguinci.

    Dovresti già da trovare la risposta ai tuoi quesiti.
     
  8. ivanilterribile

    ivanilterribile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Purtroppo come dice akhip non e' la superficie commerciale,per il calcolo della superficie utile complessiva non ho ancora trovato una definizione di legge o una sorta di guida al calcolo e quindi succede che alcuni guardano la superficie calpestabile,altri dicono la superficie al lordo dei muri interni ed esterni e altri ancora scorporano solo quelli esterni....le stesse commissioni tributarie usano soluzioni diverse! Questa e' l'italia, per fare una casa ci sono 4 tasse per costruire con calcoli ognuna diversa dall'altra. E poi ti trovi con la sorpresa che se una casa diventa di lusso perché fai un errore di interpretazioni ti tocca pagare 100k euro di IVA in più come leggi su diversi forum e siti. Vorrei evitare questo REGALO! La superficie da considerare nella legge del 69 per le case di lusso quale e'?
     
  9. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    La legge sulla definizione di una casa di lusso dice che
    Articolo 5.
    Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta.
    La definizione della superficie utile è quella effettivamente destinabile ad una determinata funzione, cosi come riportato nel volume Materiali Didattici di Maurizio d’Amato – Professore Associato di Estimo 1° Facoltà di Ingegneria del Politecnico di Bari, Volumi e superfivi in edilizia Tratto da D. Borri, Lessico Urbanistico, Ed. Dedalo, BARI.
    Quindi desumo che debbano essere considerate anche le superfici occupate dai muri e tramezzi e/o della struttura, perche le stesse hanno la funzione destinabile a edificio o immobile di lusso.
    Aggiorniamoci.
     
  10. ivanilterribile

    ivanilterribile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quindi secondo te vanno considerati sia i muri interni che esterni???? interessante risposta
    anche se la definizione di superficie utile è piu' un termine "comunale" (scusa la mia ignoranza per quanto riguarda i terminidel vostro mondo,sono solo un profano che si sta informando), intendo usato per le pratiche dei comuni mentre quando si parla di case di lusso si fa riferimento a quella benedetta legge del 69 che non riporta una spiegazione precisa e certa e ciò comporta delle interpretazioni diverse da parte della medesima commissione tributaria.Ti faccio per esempio notare che in parecchie sentenza si fa diretto riferimento a regolamenti catastali e comunali,adducendo che questi non devono essere applicati nel calcolo delle case di lusso. Inoltre sarei curioso di sapere se il porticato/patio sono da considerare nel calcolo della superfucie utile complessiva?
     
  11. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Da quanto ho potuto rilevare la prssi del computo area è vario alcuni intendono al netto di muri, tramezzie pilastri altri comprensivo di queste, alcuni interpretano di computare tali aree ai sensi del d.m. 801/77 come per il computo degli oneri altri no ecc.ecc.
    A questo punto secondo me in un eventuale calcolo da parte mia io opterei per la definizione riportata nel mio topic n.9 e alla luce di queste altre informazioni trovate di cui allego link, io interpreto che il requisito di lusso è definito dal D.M. 02.08.1969 e che abbia le caratteristiche del link qui di seguito,
    Prima casa 2010 Agevolazioni fiscali: chi come quando quanto vale l’imposta di registro inoltre l'incidenza dei muri e tramezzi in un edificio delle dimensioni di cui sopra credo che possa incidere a mq 25 circa, quindi il problema sorge quando la superficie comprensiva dei muri e tramezzi sia o 225, a quel puto si configura il quesito limite, altrimenti se inferiore a tale quota o maggiore si ha immobile non di lusso per la prima e immobile di usso per la seconda.
     
  12. ivanilterribile

    ivanilterribile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Concordo sulla riflessione infatti sono giunto alla medesima conclusione anche se mi pare allucinante che esista un alone di dubbio e mistero sull'applicazione di una legge dello stato italiano. Un altro problema e' che i miei muri sono + di 35mq in quanto ho esagerato un po' con isolamento (muro da 50cm) e in + ho muri interni per una dozzina mq. Mi pare comunque assurdo chiedere maggiori prestazioni e poi tassarli !altro dubbio riguarda il portico...va considerato o no,nessuna notizia trovata al riguardo
     
  13. Alex_70

    Alex_70 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve ragazzie complimenti per il servizio offerto dal forum,
    Sto cercando da giorni una soluzione all'arcano su tutto il web ma più vado avanti più vedo che sull'argomento non è mai stata fatta chiarezza e trovo questa situazione irritante. C'è stata anche un'interrogazione parlamentare sul tema, ma la risposta fornita è la peggior espressione del poletichese italiano (http://banchedati.camera.it/sindaca...l.Asp?idAtto=10347&stile=6&highLight=1)....se qualcuno risce a tradurre e se ci sono state novità sull'argomento gliene sarei grato.
     
  14. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Escludo che ci possano essere questi dubbi e l'esistenza di un "arcano".
    Basta cercare bene. La "superficie utile" è stata oggetto anche, se non ricordo male, di una discussione di Carlo Garbuio, che interpellerei al riguardo, se avesse voglia di intervenire.

    Mi direte perchè non lo dico io ? Perchè non si "può" dissentire da altri tecnici italiani.

    Mi sorprende molto l'impostazione di Akaihp che insinua che nelle diverse città d'Italia ci siano diverse interpretazioni di una Legge italiana.

    Esempio : Akaihp è laureato in Italia ? se sì la sua laurea vale in tutta Italia.
     
  15. Alex_70

    Alex_70 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Purtoppo confermo che la situazione non è chiara e ti garantisco di avere cercato più che bene, altrimenti non si spiegherebbe neppure l'interrogazione parlamentare che riassume un po' di questi dubbi.
    Non è vero neppure che vi sono interpretazioni omogenee: basti vedere che due commissioni tributarie a distanza di due anni hanno trattato l'argomento sul computo dei muri perimetrali in mdo totalmente diverso: secondo la Commissione tributaria regionale di Roma, sezione ventiduesima, sentenza 26 febbraio 2010 n. 50, depositata il 18 marzo 2010, per superficie “utile” di cui all'art. 6 del D.M. 02.08.1969, che elenca le caratteristiche delle abitazioni di lusso, per definizione normativa, si deve intendere quella “calpestabile” e non quella lorda; tale orientamento viene autodefinito in contrasto con quello “espresso dalla sezione terza di questa Commissione Tributaria Regionale con sentenza n. 44/03/2008”.
    H&F non è polemica verso di te, non frainterdermi, ma davvero la legge è confusionaria ed a testimoniarlo ulteriormente vi sono le centinaia di sentenze della Casazione e delle Commissioni Tributarie sul tema.
    Ma non escludo che possa io essermi perso qualcosa: in questo caso ti prego di illuminarmi. Ad esempio un sottotetto o un piano terra abitabile perchè hanno le altezze e le finestre ma completamente al grezzo (ci sono milioni di case fatte in questo modo in Italia) rientrano nel computo della superficie utile? C'è chi dice di si, chi dice di no. Tu che dici?

     
  16. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Grazie della tua spiegazione che trovo anche utile : chiarisce gia che c'è contrasto con alcune risposte che sono in questa discussione.
    Sono spiacente e mi scuso con te di non procedere con mie riflessioni per motivi di scelta personale.
    Comunque non credo che se sono al grezzo e resteranno al grezzo non possono essere definite "abitazioni" nè di lusso nè di poveri.
    Mi riservo di contattarti in conversazione privata ( nel forum).

    Aggiunto dopo.
    Ho letto adesso l'intrrogazione parlamentare con risposta. E mi sembra chiara, anche se lunga e noiosa. Infatti trattandosi di risposta di rilevanza giuridica è stata redatta per un uso
    tecnico degli Uffici finanziari, che hanno dimestichezza con questo linguaggio.
     
  17. metrocubo

    metrocubo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    S.U. superficie di pavimento di tutti i piani di un organismo edilizio, misurata al netto delle superfici accessorie( murature.pilastri,tramezzi,sguinci, vani di porte e finestre).Si considerano computabili solo le superfici relative a spazi aventi altezza superiore o uguale 1,80 m, escludendo: i porticati al piano terra se di uso pubblico, le tettoie e le pensiline, le terrazze scoperte, i balconi, le logge, e le terrazze coperte, i sottotetti per le parti la cui altezza libera non superi un certo limite, i piani interrati se destinati ad uso privato non abitativo.La sequente definizione, puo' variare, come altre, o subire adattamenti nei singoli strumenti urbanistici locali, riportate nei regolamenti edilizi.Saluti
     
  18. Alex_70

    Alex_70 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino


    La superficie utile nel mio comune viene definita più o meno nello stesso modo, ma non credo che l'Agenzia delle Entrate che dovrebbe rifarsi alla legge nazionale tenga conto delle definizioni dei singoli comuni. Potrei citarti ad esempio questo documento in cui la superficie dei balconi, delle logge, vani scala ecc. viene computata nel calcolo della superficie utile anche se opportunamente omogeneizzata http://www.agenziaterritorio.it/sites/territorio/files/nuovi loghi/consistenza.pdf

    @H&F: onestamente io un po' di linguaggio giuridico lo mastico, ma nella risposta dell'interrogazione non ci ho capito quasi niente (a parte che la categoria catastale non influisce sulla definizione di "lusso". Se tu sei riuscito a tradurre il politichese o sai qualcosa di più onestamente mi sfugge quale possa essere il problema nel rispondere in questo thread, siamo su un forum e qualunque contributo può arriccchire la discussione.
    Quanto ai sottotetti e ai piani terra anche se sono al grezzo prima o poi si dovranno pur essere accatastati e non è detto che seppur non abitabili saranno scomputati dal calcolo della superficie. Vi sono esempi in cui sono diventate di lusso abitazioni che non erano abitabili per il comune ma lo erano per l'Agenzia delle Entrate http://www.professioni-imprese24.il...diliziaimmobili/news/Prima_casa.html#continue
     
  19. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Affronterei brevemente i punti principali del tuo post.

    La risposta alla interpellanza parlamentare (lunga e noiosa) ha un suo succo :
    Esiste una superfice utile diversa per ogni uso.
    Ogni Legge e normativa fa riferimento ad un solo ti po di "superfice utile".
    Ne consegue che per detrminare se una casa sia di lusso per il fisco bisogna attenersi solo ed esclusivamente alla lettura puntuale di quella specifica normativa. Con il paraocchi e cervello-spento.
    A parere del M. E. & F.I parlamentari che posero l'interpellanza avevano commesso il (tuo stesso) errore l'uso contemporaneo di due diversi documenti intesi a scopo e fini diversi.
    Quindi, ha sottolineato la non differenza e contradditorietà delle due norme, in quanto destinate ad usi diversi.
    A me sembra perfettamente corretto . Gli Uffici di un Ministero non rispondono a vanvera, almeno in Parlamento.

    Lo stesso principio vale per il primo link, concepito e diretto all'uso del suo titolo : l'Osservatorio immobiliare. Non è una legge nè una sentenza, è un semplicissimo pro-mempria per leggere l'Osservatorio immobiliare. Non ha fini tributari. Utile da leggere in viaggio od in ufficio.
    Un semplica vademecum.

    Ultimo, la sentenza della Cassazione.
    E' la più chiara di tutte nella sua motivazione : il locale interrato era parte attiva dell'abitazione, in quanto adibito (pur non potendo strettamente esserlo) a sala-hobby ed altri ambienti di tipo abitativo ( e non grezzo, come nella tua provocatoria domanda a me ).
    La Casssazione ha anche, e mi piace molto il principio, rilevato l'abuso di diritto, cioè la intenzionaltà di tenere una altezza di soli 10 cm più bassa della minima per renderli abitabili e quindi tassabili. Pertanto ha ritenuto chiaro ed evidente uno scopo rivolto all'evasione fiscale.
    Queste sono le furbate di tecnici da quattro-soldi che hanno danneggiato il proprietario-committente pesantemente : Tributi evasi e spese di 3 gradi di giudizio.

    Con questo ti ho scritto il pensiero sulla mole di documentazione che hai linkato.


    Nota : comprensibilmente, per te che ti sei iscritto oggi a questo importante ed utile forum ( in cui io sono un semplice membro come te ), ti è sembrato starno ed incoerente che io evitato di rispondere in dettaglio. Io ho impiegato mesi per capire come funziano i forum ed i limiti che hanno.
    Il principale limite è l'elemento umano. Possono avere sistemi informatici elevati ( e questo forum è dei migliori, se non il migliore per l'utilizzatore ), ma non possono modificare intelligenza, preparazione ed educazione dei membri. Alla fine, per sopravvivere, o hai un aumento delle difese immunitarie, o prendi vaccini ("ignora") o antibiotici.
    I uso qualche "vaccino", e credo di avere raggiunto un buon livello di difese immunitarie. Ho un antibiotico di riserva......:^^:

    Ti saluto cordialmente e resto disponibili nei limiti che sai.
     
  20. Alex_70

    Alex_70 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio molto della tua esaustiva risposta. Il motivo per cui mi sono imbattuto in questo forum (utilissimo come giustamente rilevato da te) è perchè mi trovo coinvolto in prima persona quindi quando parlavo di superfici al grezzo non intendevo fare domande provocatorie, ma stavo rappresentando la realtà dell'abitazione che ho acquistato ed ho mille dubbi ed incertezze.
    In buona sostanza ho acquistato una casa in zona agricola come in Italia ne esistono milioni così composta: piano terra al grezzo (170 m), primo piano con appartamento (140 m), sottotetto al grezzo anche se abitabile come altezza e perchè dotato di finestre (90 m), balconi e terrazze (50 m), gradinata interna ed esterna, corte di 1600 m e un paio di ettari di terra.
    Vista dal vivo è una classica casa di campagna in cui al piano terra sono riposti trattori e sacchi di frumento, ma con le dovute correzioni può trasformarsi in un villino.
    Attualmente il piano terra e il sottotetto non sono accatastati e risultano in corso di costruzione. Qualche giorno fa mi ha scritto l'Agenzia del Territorio che mi chiede di chiudere i lavori ed accatastare (lo devo fare entro tre anni). Naturalmente vorrei recuperare un po' di superficie del piano terra (è possibile farlo in base alle leggi) per una piccola taverna e vorrei almeno intonacare e pavimentare gli altri locali da destinare a ripostigli (non ho trattori da custodire, ma al massimo dei tosaerba per il prato), garage, cantine, ecc.
    Quello che vorrei sapere prima di fare qualunque cosa è:
    1) quanto spazio posso recuperare al PT per non eccedere i 200 mq dato che la corte è superiore ad 1/6 della superficie?
    2) se pavimento, intonaco e metto delle lampadine al sottotetto e al restante PT come fa l'Agenzia a stabilire se quei locali fungono da ripostiglio o da sala hobby? Non correrei forse il rischio di perdere in requisito del non lusso se semplicemente ci conservassi un vecchio biliardino? O forse lo perderei anche se non intonacassi e non pavimentassi (la legge non parla mai dello stato dei locali, ma solo dei metri).
    3) la legge Tupini parla di balconi e terrazzi, di soffitte, cantine e posti auto non di logge, porticati, mansarde o sottotetti, garages, ecc. Esistono delle esemplificazioni, definizioni, chiarimenti sulle diverse accezioni terminologiche?
    4) le pareti esterne e interne vanno considerate nel calcolo? (giuro che non l'ho ancora capito!).
    Non mi addentro poi sugli altri punti altrimenti non ne usciremo più (pareti rivestite con materiali di pregio (???), pavimenti di pregio (???), ecc....per il momento sarei ultracontento se riuscissi a trovare risposte univoche, con dei riferimenti normativi certi alle questioni poste nei miei 4 punti.
     

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