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  1. Mavrina

    Mavrina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    cerco di essere schematico: sono due questiti collegati tra di loro

    sono pensionato e posseggo una seconda casa nello stesso comune in cui vive mio figlio.
    In passato avevo fatto un atto di comodato in uso gratuito, poi per un suo soggiorno lavorativo all'estero l'avevo cessata affittando l'appartamento a studenti.
    Da quando lui è tornato in Italia ho la seguente situazione:
    Mio figlio occupa l'appartamento e per una stanza in più (con l'uso di cucina e servizi) ho effettuato un contratto di locazione transitoria parziale che sta arrivando a scadenza (18 mesi con registrazione SIRIA e cedolare secca).

    L'inquilino mi chiede ora di prolungare oltre i 18 mesi poichè la sua necessità transitoria si è prolungata (si tratta di un matrimonio rimandato per mancato trasferimento lavorativo e mancato cambio di lavoro della fidanzata) ... mio figlio sarebbe d'accordo.

    non credo che si possa andare oltre ai 18 mesi, ma forse è ipotizzabile un periodo di vacanza contrattuale e l'apertura di un nuovo contratto per un periodo inferiore ai 18 mesi?
    Esiste qualche possibilità per il prolungamento? Non ho trovato informazioni sulla locazione di porzione di appartamento. Come potrebbe tale tipo di locazione trasformarsi in un 4+4 visto che si tratta di una sola stanza?
    -----------
    vorrei risolvere il problema della casa data in uso a mio figlio (tenendo conto della eventualità transitoria di cui sopra) regolarizzando in altro modo i rapporti col fisco , visto che ora pago io IMU come seconda casa e le tasse comunali sui servizi. Inoltre io non posso dedurre interessi di mutuo per la seconda casa.

    ovvero mi chiedo se è possibile effettuare una cessione in comodato d'uso
    oppure fare una cessione di nuda proprietà
    oppure una donazione (mio figlio ha una sorella maggiore e non credo ci sia rischio di liti future e comunque ce ne assumeremmo il rischio)
    io avrei intenzione di redarre una scrittura privata che funga da regolatore dei lasciti tra i fratelli e la coniuge .... avrebbe valore?

    grazie in anticipo
     
  2. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Per quanto concerne il primo quesito, se voi siete d'accordo a proseguire il rapporto locativo, perché non tagliare la testa al toro stipulando una locazione agevolata 3 + 2? inserite una clausola con la quale prevedete la libera recedibilità del contratto, facoltizzando il conduttore ad andare via senza che ricorrano i gravi motivi e con un preavviso minimo (uno o due mesi).
     
  3. Mavrina

    Mavrina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    la ringrazio ..... il problema è che non parleremmo mai di anni (come i 3-2) al massimo si parlerebbe di mesi (10 ... 12 non di più) ... il figlio ha ormai 32 anni
     
  4. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    In questo caso tutto cambia.
    A mio parere potrete stipulare un nuovo contratto transitorio: se lo spostamento delle nozze non è avvenuto sine die, ma è stata già fissata una nuova data, ricorre una nuova esigenza transitoria suscettibile di giustificare la stipula di un nuovo contratto temporaneo (la clausola potrebbe essere diversamente formulata, tenendo conto anche del trasferimento, avendo concreta cognizione della vicenda e delle carte).
    Non si tratterebbe del rinnovo di una locazione transitoria (fattispecie non permessa dalla legge), bensì di un nuovo contratto fondato su nuove esigenze di transitorietà.
    Se invece il conduttore non sa quando dovrà abbandonare casa, potrebbe farlo tre mesi oppure fra tre anni... allora ritengo opportuno interrompere il rapporto di locazione senza farne sorgere di nuovi.
    Gli unici contratti che potrebbero essere stipulati sarebbero il 4 + 4 od il 3 + 2, entrambi non idonei a soddisfare gli interessi del locatore, da quel che leggo.
    L'escamotage di stipulare un nuovo contratto transitorio dopo qualche mese di "vacanza contrattuale" è un rimedio pericoloso per la proprietà: in caso di controversia, il conduttore potrebbe facilmente dimostrare che i due contratti sono in realtà uno solo ed ottenere, così, la conversione in un 4 + 4.
    La locazione di parte dell'appartamento, infatti, è soggetta alla stessa disciplina relativa la locazione dell'intero appartamento: se non vi sono i requisiti per la stipula di un contratto cosiddetto concordato, la durata (e le pattuizioni) saranno quelle previste dalla legge 431/1998 per i 4 + 4.
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi pare questo il quesito più importante: se non erro dal punto di vista legale non avrebbe alcun valore. Non si può regolamentare mentre si è in vita: l'unico strumento è il testamento, che deve rispettare le quote di legittima dei vari eredi con riserva.

    Non consiglierei la donazione (abnche solo la nuda proprietà) dell'immobile , se non si è in grado di operare con analogo beneficio anche alla sorella maggiore; soprattutto terrei presente che la provenienza da donazione, soggetta a retrocessione, diventa un ostacolo alla concessione di un eventuale mutuo se il figlio dovesse venderla prima di 10 (o 20? non ricordo bene) anni; già meglio fare una donazione indiretta di liquidi, coi quali il figlio acquisterebbe l'immobile, regolarmente rogitata da notaio.

    Sulle problematiche del contratto di locazione ti hanno già risposto
     
  6. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    mavrina può redigere un testamento olografo (penso che questo intendesse per scrittura privata), rischioso perché può essere affetto da vizi di sostanza e di forma.
    la cosa più opportuna è certamente quella di chiedere consiglio ad un notaio e redigere testamento con la sua consulenza.
     
  7. Mavrina

    Mavrina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie molte ..... mi siete stati di grande aiuto
     

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