Cassazione: Mediatore non responsabile se dopo il compromesso si scopre ipoteca sull'appartamento

[enzo6]

Eh?

Tiè!


Niente barzellette e niente rate.
Mi riferivo al mugnaio di Potsdam...

Scusa non avevamo capito che leggevi brecht o silvio anche se un po lentamente

 

[La Capanna]

Se non é responsabile il Notaio per aver accettato ulteriori versamenti nonostante fossero state presenti ipoteche, perchè mai avrebbe dovuto essere responsabile l'agente immobiliare?

E' proprio qui la cosa strana, se ci sono ipoteche da saldare com'è possibile che davanti ad un notaio si versino soldi all'ipotecato ed il notaio non intervenga per "sequestrare" i soldi onde permettere il saldo di ogni debito per poi regolarmente rogitare?

 

[enzo6]

E' proprio qui la cosa strana, se ci sono ipoteche da saldare com'è possibile che davanti ad un notaio si versino soldi all'ipotecato ed il notaio non intervenga per "sequestrare" i soldi onde permettere il saldo di ogni debito per poi regolarmente rogitare?

Sono entrambi responsabili ma il Notaio in modo particolare.
Non è detto che la caparra incassata dal venditore eccedesse mutuo ipoteche.

 

[Limpida]

No, non sono entrambi responsabili, la sentenza dice che il mediatore non é responsabile!

 

[La Capanna]

Sono entrambi responsabili ma il Notaio in modo particolare.
Non è detto che la caparra incassata dal venditore eccedesse mutuo ipoteche.

Credo che,fermo restante la responsabilità del "buon padre di famiglia" da parte dell'agente immobiliare è pur vero che in sede di atto notarile se avvengono cose del genere, sopra citate, l'unico responsabile è il notaio.

 

[Pennylove]

Il rigido orientamento giurisprudenziale degli anni ’90, per il quale il mediatore aveva l’obbligo di svolgere un’attività di verifica della fattibilità giuridica e della regolarità formale dell’affare, e ciò anche senza aver ricevuto, sul punto, alcun espresso incarico dalle parti intermediate, è stato ridimensionato – a mio personale avviso condivisibilmente – dalla più recente giurisprudenza di legittimità, la quale, pur non arrivando a richiedere al mediatore un’indagine tecnica accurata (perlomeno in tema di visure ipocatastali), come dimostra la recente sentenza in discorso, tuttavia ha precisato che “seppure il mediatore non ha l’obbligo di procedere alla visura dei registri immobiliari in ordine ai beni che formano oggetto dei contratti per i quali svolge la propria attività professionale, tuttavia ha comunque il dovere di informare la propria clientela di eventuali rischi cui essa va incontro nell’acquistare beni che possano essere gravemente compromessi per l’esistenza di pesi rilevanti […] Si tratta sostanzialmente di oneri che gravano su un soggetto che svolge una professione, per la quale sono necessari certi requisiti” (Cass. 15 marzo 2006, n°5777).

Ciò non vuol dire addossare al mediatore responsabilità relative ad attività che non gli sono richieste per legge, come per il caso delle visure catastali o ipotecarie: ipotesi, quest’ultima, per la quale il mediatore, a parere di chi scrive, sarebbe stato tenuto a comunicare quanto risulta dalle visure che eventualmente le parti gli avessero consegnato - sulla base di una disamina delle stesse che non poteva comunque andare al di là di un mero riscontro letterale – senza essere tenuto a svolgere di propria iniziativa. Per inciso, ricordo - senza entrare nel merito di eventuali responsabilità da parte del notaio nella fattispecie dei fatti di causa - che nel nostro ordinamento il controllo sulla esatta provenienza di un immobile è demandato al notaio, è ciò non certo per feudali riserve di competenza, quanto piuttosto per garantire il cittadino, poiché anche il (apparentemente) semplice spoglio delle note informatizzate dei registri richiede cognizioni di diritto, a volte anche molto approfondite, per enucleare i vari passaggi che regolano la titolarità dei diritti reali su un bene immobile, non essendo a volte sufficiente visionare l’ultima nota, e comunque non sempre da essa evincendosi la corretta situazione proprietaria.

Detto questo, se mi si permette di andare un attimo fuori dal seminato, vorrei evidenziare una cosa che da tempo (da frequentatrice abitualmente silente di codesta sezione del forum) mi premeva dire: ben diverso sarebbe stato il caso in cui, il mediatore, durante la contrattazione e la conclusione del preliminare tra le parti, avesse assicurato espressamente al promissario acquirente che l’immobile era libero da pesi e vincoli, basandosi su dichiarazioni rese per iscritto dalla parte venditrice e non da lui personalmente verificate, risultando poi all’atto di stipula del contratto definitivo, a carico dell’immobile compravenduto, iscrizioni ipotecarie. In tal caso una qualsiasi difesa sul punto sarebbe andata verso sconfitta certa: si veda, sotto tale riguardo, la sentenza di Cass. 19 settembre 2011, n°19095 la quale, confermando la condanna inflitta dalla Corte di Appello di Bari ad una agenzia immobiliare in solido con la parte venditrice, ha ribadito un principio su cui sono attestate da tempo tanto la giurisprudenza quanto la dottrina ormai maggioritarie, anche se le decisioni e le posizioni sono poi calibrate e modulate con sottili e importanti differenziazioni che dipendono dai peculiari casi concreti. Secondo la Corte territoriale “il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un particolare incarico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica, come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le visure catastali e ipotecarie, è comunque tenuto ad un obbligo di informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende:

a) in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore;

b) e in negativo [si osservi] il divieto di fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato”.

 

[andrea boschini]

...siamo un paese di don gnocchi

 

[La Capanna]

“il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un particolare incarico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica, come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le visure catastali e ipotecarie, è comunque tenuto ad un obbligo di informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende:​

a) in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore;​

b) e in negativo [si osservi] il divieto di fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato”.​

[/quote]



Appunto, quando studiai per divenire agente immobiliare,tutte le cose vere che hai riportate erano riassunte nella frase: "diligenza del buon padre di famiglia" ed io e tanti altri colleghi abbiamo messo sempre in pratica tale principio ed episodi come quelli che altri provocano non ci sono mai capitati! Anna

 

[enzo6]

No, non sono entrambi responsabili, la sentenza dice che il mediatore non é responsabile!

Ci sono sentenze di condanna degli agenti inoltre quella a fondo prima pagina non si capisce se sia una sentenza o commento di altri.

 

[enzo6]

Credo che,fermo restante la responsabilità del "buon padre di famiglia" da parte dell'agente immobiliare è pur vero che in sede di atto notarile se avvengono cose del genere, sopra citate, l'unico responsabile è il notaio.

Se al preliminare viene data una caparra e le ipoteche eccedono il valore vendita non direi.