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  1. Pedemontana

    Pedemontana Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,

    mi piacerebbe avere le vostre esperienze in merito alla possibilità di un procedimento di responsabilità del mediatore per aver fornito per iscritto informazioni errate in merito alla tecnologia della caldaia centralizzata (ha detto che era a metano, invece è a gasolio).
    Si tratta a mio parere di una informazione errata che avrebbe influenzato la valutazione dell'immobile in trattativa (un immobile con caldaia a gasolio a mio parere vale meno, o comunque dovranno essere sostenuti costi straordinari rilevanti per l'adeguamento al metano; fermo restando che l'importo delle spese condominiali ordinarie era noto) e comunque è un dato facilmente verificabile dal mediatore.

    Faccio riferimento in particolare alla seguente:

    Cassazione Civile, sez. III, 26-05-1999, n. 5107 - Pres. Bile F - Rel. Preden R - P.M. Dettori P (conf.) - Vastola c. Irfim Istituto Rappresentanze Fiduciarie

    MEDIAZIONE - RESPONSABILITA' DEL MEDIATORE - Coordinamento del primo e secondo comma dell'art. 1759 cod. civ. con gli artt. 1175 e 1176 cod. civ., nonchè con i principi della legge n. 39 del 1989 - Necessità - Conseguenze - Obbligo di corretta informazione del mediatore - Sussistenza - Contenuto - Dovere di comunicare le circostanze note e quelle conoscibili con la media diligenza professionale nonché di non fornire informazioni false - Sussistenza - Divieto di fornire informazioni non verificate e poi risultate inesatte - Sussistenza - Violazione - Conseguenze - Responsabilità risarcitoria per i relativi danni.

    L'art. 1759, comma primo, codice civile, laddove impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e sicurezza dell'affare, che possono influire sulla sua conclusione, deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 dello stesso codice, nonché al lume della disciplina dettata dalla l. n. 39 del 1989, che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), e condizionando all'iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6). Ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione (che si svolge in un ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnico - giuridica (come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note, è gravato, tuttavia, di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in senso positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.
    Qualora, pertanto, il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, si può configurare una sua responsabilità per i danni sofferti dal cliente (nell'affermare tali principi la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza d'appello, la quale, pur avendo il cliente provato che il mediatore gli aveva erroneamente comunicato l'inesistenza di ipoteche sull'immobile acquistato, aveva rigettato la domanda risarcitoria dello stesso, per non avere il medesimo provato la conoscenza da parte del mediatore della presenza di iscrizioni ipotecarie).


    Ciao e grazie
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    A me sembra, oggettivamente, che la sentenza di cui sopra si riferisca a fatti ben più gravi di quello che tu credi di ravvisare.

    Il fatto che una caldaia vada a gasolio o a metano - fermo restando, come tu dici , la conoscenza dell'importo delle soese condominiali - non mi pare particolarmente "vizioso", nel senso di vizio di cui il mediatore avrebbe dovuto informarti, nè può influire più di tanto sulla valutazione di un immobile.

    Mi sembra anche che stiamo cominciando a fare la punta agli spilli in modo esagerato ...
     
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  3. Pedemontana

    Pedemontana Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Preciso, ove non fosse chiaro nel messaggio precedente, che:
    - l'informazione circa la tecnologia della caldaia condominiale non è stata non fornita, bensì è stata data un'informazione errata, documentabile;
    - l'adeguamento futuro della caldaia è un intervento non trascurabile (avete stime per una caldaia per un immobile con 15 condomini? Potrebbe trattarsi di 5 mila euro per condomino?). Qualora avessi saputo che la caldaia condominiale era a gasolio, avrei stimato il costo di adeguamento per condomino da sostenere nel corso dei prossimi anni, a detrazione della mia offerta.

    Circa il primo punto pensavo che la professionalità del mediatore dovrebbe richiedere la verifica di informazioni fornite dalla parte venditrice.

    Ciao e grazie
     
  4. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E' un dato che puoi verificare anche tu, tramite il documento della certificazione energetica che é obbligatorio.
     
  5. Pedemontana

    Pedemontana Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La certificazione energetica, che smentiva l'informazione fornita dal mediatore, è stata resa disponibile solo il giorno del rogito, dopo che chiaramente erano state fissate le condizioni relative al prezzo. A quel punto avevamo già versato una somma consistente del prezzo.
     
  6. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In genere l'immobile viene venduto a corpo ed é una tua supposizione che potesse valere meno e conoscevi già le spese condominiali.
     
  7. Pedemontana

    Pedemontana Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non mi sembra strano affermare che la disponibilità a pagare un immobile possa essere inferiore se informati di manutenzioni straordinarie future quali quelle in oggetto. Intendo, chi può dire che sia equivalente acquistare il medesimo immobile "X" con o senza la previsione di ulteriori spese straordinarie?
    Inoltre, è innegabile che il prezzo sia stato concordato anche sulla base di tale informazione (errata) precedentemente alla disponibilità della certificazione energetica.
    Conseguentemente, in presenza di informazioni errate che sarebbero dovute essere oggetto di verifica e di un danno dell'acquirente, mi sembra si configuri il dettato della sentenza (stralcio):

    [...] Qualora, pertanto, il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, si può configurare una sua responsabilità per i danni sofferti dal cliente

    Ciao e grazie
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' probabile che il prezzo dell'immobile abbia tenuto conto dell'aspetto del riscaldamento centralizzato, piuttosto dell'autonomo, e vorrei anche chiederti se il prezzo l'hai trattato o meno.

    Ho molti dubbi (ma proprio tanti) che nel tuo caso si prefiguri la responsabilità del mediatore.
     
  9. Pedemontana

    Pedemontana Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    In trattativa sono stati considerati, come è normale che sia, varie situazioni specifiche dell'immobile, quali ristrutturazioni da prevedere a breve sul condominio. Quello che considero un danno è che, ove avessi avuto l'informazione corretta in merito al riscaldamento condominiale (a gasolio anzichè a metano), avrei fatto un'offerta minore. Come dicevo prima, qualcuno può contestare che non sia equivalente acquistare il medesimo immobile "X" con o senza la previsione di ulteriori spese straordinarie?
    Grazie ancora
     
  10. mamicri

    mamicri Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    - l'adeguamento futuro della caldaia è un intervento non trascurabile (avete stime per una caldaia per un immobile con 15 condomini? Potrebbe trattarsi di 5 mila euro per condomino?). Qualora avessi saputo che la caldaia condominiale era a gasolio, avrei stimato il costo di adeguamento per condomino da sostenere nel corso dei prossimi anni, a detrazione della mia offerta.
    Sei certo che poi il venditore fosse disposto ad accettare la tua offerta, con una riduzione sul prezzo ??? Perché qui stiamo scopando il mare ! Il collega avrebbe dovuto informarsi meglio ! Ma un'acquirente così preciso come te essendo anche un'amministratore di condominio, avrebbe dovuto farsi fornire il numero di telefono dell'amministratore di tale condominio e chiedere tutto quello che giustamente un'acquirente deve sapere e che molto spesso i proprietari si scordano di dire !
     
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  11. ferraro massimo

    ferraro massimo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    per una caldaia ..... tutte queste storie, stiamo alla frutta
     
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  12. Pedemontana

    Pedemontana Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Un momento, chiederei gentilmente che i vostri qualificati pareri - possibilimente influenzati da posizioni partigiane filo-mediatore o filo-acquirente - si concentrassero sugli elementi giuridici a mio parere rilevanti:
    - l'informazione fornita è errata;
    - si trattava di un'informazione non verificata e comunque verificabile;
    - l'acquirente soffre effettivamente di un danno (le maggiori spese che dovranno essere sostenute).

    Ove l'acquirente avesse avuto l'informazione corretta avrebbe applicato uno sconto. Il fatto che il venditore avrebbe potuto rifiutare l'offerta a mio parere non rileva giuridicamente. Dopo tutto, il danno è dovuto al fatto di aver avuto un'informazione errata e aver pagato una somma in parte anche per quella informazione.

    A chi minimizza circa la rilevanza della questione rispondo: voi sareste indifferenti qualora scopriste di aver acquistato un prodotto (di qualsiasi tipo) diverso da quanto promesso? E di dover conseguentemente affrontare una spesa aggiuntiva di 5 mila euro (si tratta di una stima che ma dovrò approfondire)?

    P.s. scusate ma non sono un amministratore. Avrò cliccato il campo sbagliato durante la registrazione al sito.
    Ciao e grazie
     
  13. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    75 mila euro ci fai una piccola centrale termonucleare (non sto scherzando...:shock::shock:)
    Secondo me con 5000 euro totali cambi il bruciatore e passa la paura.
    In molte vecchie caldaie basta cambiare il solo bruciatore mantenendo la stessa caldaia. Poi basta riempire d'acqua la botte, se interrata (senno' "viene a galla", ricordatevelo).
    Se fosse realmente 5000 euro per condomino, penso che nessuno avrebbe alcun dubbio a farsi un impianto autonomo.
     
  14. Pedemontana

    Pedemontana Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Perfetto, resta proprio da verificare se è sufficiente, nel caso specifico cambiare solo il bruciatore. E se i locali attualmente adibiti sono adeguati per ospitare una caldaia a metano. Chiaramente, se bastasse cambiare il bruciatore, con la spesa ipotizzata dall'ultimo intervento, non varrebbe la pena avviare un procedimento di responsabilità.
    Tuttavia i numeri che presentavo erano quelli fornitimi da un tecnico.
    Ciao e grazie
     
  15. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    colleghi un pò più di rispetto per l'€uro :affermazione: e in particola re in questo momento anche 1 €uro può fare la differenza:affermazione:

    Giusto, perfettamente ragione, l'agente immobliare non può permettersi un errore così semplice da verificare , ma non grave, però uno sbaglio è sempre possibile ;)
    Penso che non sia stato voluto, senza dubbio c'è stato un errore nello scrivere, in internet un clik alla voce sbagliata, capita e si che capita:ok:
    Molto più grave era quello di nascondere o sbagliare sul tipo d'impianto singolo o centralizzato !
     
  16. Pedemontana

    Pedemontana Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sono perfettamente d'accordo sul fatto che tutti possano sbagliare.
    Nel caso specifico, tuttavia, si è trattato di superficialità su ammissione stessa del mediatore: l'informazione errata fornita dal venditore non è stata verificata.
     
  17. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Però tu parli di spese eventuali per il futuro. E' da 10 anni che devono sostituire gli ascensori nel mio condominio ma sono ancora li. ;)
     
  18. Pedemontana

    Pedemontana Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi dispiace dover constatare che spesso prevalgono posizioni di parte a difesa di una o di un'altra categoria, a prescindere dai contenuti. Peccato.
    Ciao e grazie per gli interventi
     
  19. mamicri

    mamicri Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusa pedemontana ma se io al derby Milan Inter vado nel cuore della gradinata milanista con la bandiera dell'inter non posso certo pretendere degli applausi non credi :)
     
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    No, mi dispiace che tu abbia questa sensazione, ma non è una difesa di parte, quanto il fatto che siamo abituati a ben altri "vizi" e di ben altro peso, per pensare che un giudice ti possa dare ragione...

    Ma naturalmente, tu fai quello che ritieni giusto, nonostante i nostri pareri.
     

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