Causa per difformità di un immobile venduto

[Bastimento]

Il 23 marzo 2002 è entrato in vigore il Decreto Legislativo 2 febbraio 2002 n. 24

Umberto, ho paura che serva l'aiuto di un legale vero .....
Magari la sostanza non cambia, ma prendendo il tuo riferimento , ho scoperto che gli articoli al c.c. inrodotti dal Dlgs 24/02 sono stati abrogati dal D. Lgs. 206/2005 Codice del Consumo.

Inoltre discutendo di questo tema mi è stato fatta l'obiezione che trattando di immobili, si deve parlare di diritti reali e non di obbligazioni. Non mi molto chiaro cosa ciò comporti, ma sarei propenso a pensare che un immobile forse non può essere trattato alla stregua dei beni di consumo.

Rimango sempre curioso di leggere sull'argomento.

 

[Simionato Fabio]

Mi intrometto..
ritengo che la signora Sandra (scusi se la chiamo per nome) al fine di ottenere un corretto consiglio debba informarci sulle seguenti richieste:
1) in cosa consiste l'abuso?
2) cosa c'era scritto in atto relativamente all'immobile ossia era corrrettamente indicato come lo stato di fatto oppure no?!
3) la perizia fatta dal tecnico serviva per un muto ? cosa indicava la relazione notarile al riguardo?

dopo aver ricevuto queste risposte potremmo consigliare adeguatamente la signora.

Fabio

 

[Bastimento]

a sua cliente ha comprato un immobile che era con gravi difformità, diffetti strutturali e privo di agibilità

Su questo punto Sandra non si è espressa: a fronte delle difformità citate le avevo chiesto come stava la situazione sull'abitabilità , ma non mi pare abbia risposto.

Inoltre, se A avesse acquistato senza abitabilità nel 1983, non so se possa iniziare a stupirsi solo nel 2005 dell'esistenza di alcune irregolarità.

E' la prima volta che avrei piacere di leggere una dotta analisi e disquisizione di un luguleio professionista, che ci citi qualche "combinato disposto" e "indisposto, . ; a capo... " ...

 

[Antonio Troise]

1) in cosa consiste l'abuso?

difformità riscontrate: modifiche prospettiche, altezza interna abitazione maggiore di 10 cm rispetto a quanto autorizzato;modifiche del balcone sia in termini di sagoma che di superficie.Parti condominiali:maggior altezza edificio di 35 cm; maggior dimensioni in pianta dell'edificio di circa 15 mq;riduzione delle distanze dei confini;modifica interna del vano scale.sono in causa,

 

[Umberto Granducato]

Umberto,
io non faccio confusione

Se l'avvocato ha detto che ci sono 10 anni di prescrizione, penso che sappia qualcosa di pù di un agente immobiliare

"La Cassazione, al fine di dirimere questo problema, ha fatto ricorso al concetto di funzione (sent. n.829 del 29.01.83), affermando che si ha consegna di aliud pro alio non solo quando la cosa appartenga ad un genere del tutto dissimile da quello pattuito, ma anche quando difetti delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico-sociale oppure a quella specifica funzione che le parti abbiano assunto quale essenziale. Con questo criterio sono state considerate come diverse anche cose appartenenti allo stesso genere: terreni venduti come edificabili in zone dove sia stato vietato costruire; acqua non potabile venduta come potabile, ecc.

A questo proposito si può esaminare il caso di compravendita di un immobile di nuova costruzione privo del prescritto certificato di abitabilità. E' prevalsa, soprattutto in giurisprudenza, la tesi per cui l'oggetto di tale contratto non sarebbe affetto da vizi o privo delle qualità essenziali, ovvero gravato di oneri che ne diminuiscano il libero godimento ai sensi dell'art. 1489 c.c., ma di un bene diverso (vale a dire di aliud pro alio) con la conseguente possibilità per l'acquirente di chiedere la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c.
"

Nel nostro caso l'avvocato della sig.ra A sta dimostrando quanto sopra, che la sua cliente ha comprato un immobile che era con gravi difformità, diffetti strutturali e privo di agibilità che hanno modificato l'uso e la commerciabilità del bene.
Infatti la Sig.ra A per disporre pienamente del bene ha dovuto fare e pagare un condono.

Aggiunto dopo 6 minuti :



Umberto,
che ti sembrano vizi da denunciare entro 8 giorni
e si dovrebbero prescrivire in 1-2 anni

Non mi sembra si parli di mancanza di agibilità.
Laliud pro alio è un'altra cosa: per esserlo dovrebbe trattarsi di difetti NON sanabili.

 

[Antonio Troise]

Su questo punto Sandra non si è espressa: a fronte delle difformità citate le avevo chiesto come stava la situazione sull'abitabilità , ma non mi pare abbia risposto.

da mie esperienze un condominio con tutte quelle difformità sopra citate sarà difficile che abbia un certificato di abitabilità o agibilità

Inoltre, se A avesse acquistato senza abitabilità nel 1983, non so se possa iniziare a stupirsi solo nel 2005 dell'esistenza di alcune irregolarità.

La sig.ra A ha a cquistato nel 1993
Secondo me nel 2005 ha chiesto una dia al comune per lavori di ristrutturazione o modifiche interne ed il comune prima di concedere l'autorizzazione vuole che regolarizzi il tutto, penso io

 

[Simionato Fabio]

Io ritengo che sia anche possibile la prescrizione e/o la possibilità di valutare l'effettiva responsabilità dell'abuso.. TUTTAVIA, ritengo che al fine di valutare il da farsi sia da considerare se l'abuso possa o meno ritenersi all'epoca dei fatti elemento di annullabilità dell'atto notarile anche e per effetto delle dichiarazioni rese nello stesso e quindi sia facilmente da ritenere responsabile il venditore.-
L'esperienza mi insegna che le dichiarazioni rese ancorchè possano avere delle prescrizioni penali ai fini contrattualistici i termini di tali prescrizioni maturano dall'avvenuta conoscenza (naturalmente dimostrabili) sanza aver alcuin valore il fatto di aver acquistato nello stato di fatto e diritto in cui si trova.
Cordialmente
Fabio

 

[Bastimento]

Secondo me nel 2005 ha chiesto una dia al comune per lavori di ristrutturazione o modifiche interne ed il comune prima di concedere l'autorizzazione vuole che regolarizzi il tutto, penso io

Fare ipotesi di lavoro può essere un buon esercizio mentale, ma qui forse aggiunge confusione. Meglio stare ai fatti.
Sandra ha detto inizialmente:

nel 2005 (cioè dopo 12 anni) la signora A mi fa causa perchè ha dovuto spendere 12.000 per condonare alcune difformità di costruzione riscontrate da un tecnico in fase di nuova compra-vendita tra la signora A ed un terzo

Comunque il punto non è tanto il modo con cui A ha riscontrato le difformità, quanto se possa chiedere un indennizzo dopo 12 anni.

Inoltre, poichè sospetto anch'io che al momento dell'acquisto non avesse l'agibilità, può A dire di aver ignorato eventualmente la cosa per 12 anni?

Se sono in causa dal 2005, la risposta non deve essere facile nemmeno per gli addetti ai lavori: e questo non mi riempie di gioia. Trattandosi di un acquisto molto diverso da un frigorifero od un paio di scarpe, questa incertezza (non mi rivolgo a nessuno del forum, sia chiaro) mi mette una certa ansia....

 

[Umberto Granducato]

Se sono in causa dal 2005, la risposta non deve essere facile nemmeno per gli addetti ai lavori: e questo non mi riempie di gioia. Trattandosi di un acquisto molto diverso da un frigorifero od un paio di scarpe, questa incertezza (non mi rivolgo a nessuno del forum, sia chiaro) mi mette una certa ansia....

Capisco cosa vuoi dire con ansia, ma considera che questo è un caso abbastanza anomalo e soprattutto ci sono le possibilità per evitare che qst cose succedano. Redigendo un certificato di conformità urbanistica vengono fatti dei controlli tali per cui una cosa del genere non poteva succedere ipotizzando di fare oggi quella compravendita.
Una volta fatta la frittata un AI ci può fare ben poco vistio che nemmeno gli avvocati sono così sicuri sul da farsi...

 

[Bastimento]

Una volta fatta la frittata un AI ci può fare ben poco

Noto che voi Agenti Immobiliari vi sentite spesso chiamati in causa, qualunque commento si faccia. Forse ho un'opinione sbagliata del forum, ma non credo che tutti i temi dibattuti siano necessariamente competenza e "responsabilita" degli Ai.
Questo caso è certamente singolare: mi piacerebbe conoscere la conclusione, ma non penso che voi AI abbiate sempre tutte le risposte a tutti i casi giuridici possibili: mi pare facciate un altro mestiere. Quindi la risposta giusta (o meglio , argomentata e documentata) me la aspetterei da un legale, non da un AI
Per intenderci l'ansia di cui parlavo è la tua stessa quando dicevi con una certa irritazione: (cito a memoria) "se si va indietro senza limite, dove andiamo a finire? .... ci si sveglia un mattino e ci si trova impelagati in una vendita del bisnonno...."

Confidiamo che qualche avvocato ci venga in soccorso: questa volta forse è il caso giusto.