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  1. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    L’Agenzia delle Entrate – con riferimento al conduttore - ha sempre negato l’opzione per il nuovo regime fiscale a società e imprese commerciali. L’Agenzia – nella circolare n°26/E del 2011 - faceva riferimento al co. 6 dell’art. 3 del D.Lgs 23/2011 che escludeva espressamente dalla cedolare “le locazioni di unità immobiliari abitative effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti o professioni”.

    La Commissione tributaria provinciale di Reggio Emilia rovina i piani dell’Agenzia (la sentenza n°470/03/2014, depositata due giorni fa, e ripresa dal Sole24Ore, riguardava un contratto ad uso foresteria): il ragionamento dei giudici emiliani si fonda sulla tesi che il limite di cui alla norma citata non si estende al conduttore, ma fa riferimento al solo locatore, che è il soggetto attivo dell’esercizio dell’opzione e perché sia applicabile la tassa piatta bastano solo due requisiti: che il locatore sia una persona fisica e che l’immobile (abitativo) sia destinato a tale uso, spalancando, di fatto, le porte all’inquilino che non è persona fisica.
     
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  2. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Grazie @Pennylove ..... Mi piacerebbe provare a stipulare un contratto tra locatore privato e conduttore società in C.S. .....ma come tutte le cose in Italia...... L'incertezza mi blocca...... E pensare che domani ne ho uno uguale uguale da stipulare:pollice_verso:[DOUBLEPOST=1415303249,1415303179][/DOUBLEPOST]A pensarci..... Chissà se in RLI riuscirei a inserire i dati e la C.S.
     
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  3. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Moltissimo interessantissimo... sto giusto facendo adesso un contratto uso foresteria per casa mia con una società. Ma questa cosa può essere portata all'AdE? Va specificato nel contratto?
     
  4. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Si tratta di una sentenza di primo grado... io sarei cauto!
     
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  5. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Giusto, ma significativa. Dal punto di vista concettuale non fa una grinza.


    E qui io ho un dubbio: se sono un privato ed ho un immobile a civile abitazione che però affitto - per esempio - ad uso ufficio, rientro nella possibilità di usufruire della dry cedolar?

    Ce chi dice di sì... :pollice_verso:
     
  6. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Se è utilizzato come ufficio non è ad uso abitativo. Perché fare la cedolare secca? Nel caso della sentenza invece mi pare sensato. Io ho il contratto in firma in questi giorni, non sarebbe male poterla utilizzare. Mi sa che fra ricorsi e contro ricorsi, si potrà fare verso il 2037...
     
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  7. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ma la legge parla di immobili che abbiano categoria catastale a civile abitazione, e come inquilino parla di figure che non abbiano reddito d'impresa.
    Per cui se io affitto a ufficio un A/2 ad una onlus.... in teoria... .
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Questo è per il momento escluso... te lo posso confermare. ;)

    Questo caso mi pare ricordare sia già ammesso e confermato.... da @Pennylove , quindi è un dogma!

    Poi mi piacerebbe sapere chi ha osato intentare una causa del genere.

    Dal punto di vista logico vi presento un caso assimilabile:

    Immobile di società semplice (senza partita IVA), di tipo abitativo, locato ad uso abitativo: reddito esposto in quadro B di Unico SP, ribaltato sui soci come reddito IRPEF tramite quadro H. Quale sarebbe concettualmente la logica che esclude questo caso dall'applicazione per l'interessato, della Cedolare?
    Direi nessuna, salvo l'aspetto tecnicistico-burocratico.
     
  9. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    La strada è ancora lunga: l’Agenzia probabilmente ricorrerà in 2° grado perché venga riconosciuta davanti alla Commissione tributaria regionale l’illegittimità della pronuncia in questione, sostenendo che la CTP di Reggio Emilia è andata al di là di quello che il Legislatore voleva intendere quando ha fissato nel 2011 (D.Lgs 23) i requisiti soggettivi richiesti per godere del regime sostitutivo, e poi eventualmente in Cassazione. E’ una sentenza che sconfessa l’Agenzia delle Entrate, ma è pur sempre una sentenza, un orientamento, non è legge; come ci può essere una sentenza favorevole, ce ne possono essere altre dieci contrarie. Bisognerà vedere come si muoverà l’Agenzia, se questa pronuncia minerà le sue certezze, oppure se, scossa la polvere dal suo mantello, continuerà (come costume) a tirare dritto per la sua strada.

    Se il contenzioso in materia dovesse aumentare, potrebbe anche decidere di emanare una risoluzione in cui specifica che in determinate fattispecie (ad es. locazioni ad uso di foresteria) nei confronti di particolari soggetti è applicabile la tassa piatta. Dobbiamo solo aspettare. Riguardo a come muoversi in questo momento: anche ammettendo di forzare la procedura di compilazione del modello RLI (in fase di accettazione non dovresti essere bloccata, in quanto il sistema in modalità cedolare è impostato per accettare anche un conduttore non persona fisica = la società potrebbe essere un ente non commerciale), l’ufficio in seguito probabilmente procederebbe ad un accertamento per il recupero dell’imposta e conseguente contenzioso. Ma il contenzioso, davanti ad un'altra CTP, come andrebbe a finire? I giudici tributari di quella Commissione giungerebbero alle medesime conclusioni di quelli di Reggio Emilia oppure si pronuncerebbero a sfavore?


    C’è chi, come l’Agenzia delle Entrate (e Vasco :sorrisone:) dice no. Porte chiuse a chi affitta un immobile abitativo ad uso ufficio. La cedolare può essere applicata solo in presenza di immobili abitativi locati ad uso abitativo. La circolare prodotta dall’Amministrazione finanziaria nel 2011 (la n°26/E), avuto riguardo al limite normativo di riferimento (il D.Lgs. 23/2011) alla sola locazione di immobili abitativi, sostiene che sia determinante la categoria catastale, nel senso che il regime della flat tax risulta utilizzabile unicamente per i rapporti aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A/10), restandone esclusi gli immobili che siano accatastati come uffici o negozi locati ad uso abitativo oppure che, pur essendo accatastati come abitativi, siano stati locati per uso ufficio o promiscuo.
     
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  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi devo correggere: ho provato, ed effettivamente non mi blocca, anche se devo abilitare il quadro D. A bloccarmi era stato un altro evento: non avevo indicato il legale rappresentante. Grazie Penny per avermi messo la pulce nell'orecchio.
     
  11. Tovrm

    Tovrm Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Secondo me non è ammissibile. Il locatore deve essere una persona fisica e non una persona giuridica.
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Hai ragione. Ma lo dicevo a mo di paradosso: in quel tipo di società che non ha autonomia fiscale vera e propria, di fatto i redditi vengono ribaltati pari pari sui soci persone fisiche, che sono cosi penalizzate.
     
  13. Tovrm

    Tovrm Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Questo avviene perché sono società praticamente prive di un patrimonio autonomo.
    A mio avviso, non ci vedo alcuna penalizzazione.
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non esattamente.
    Libero sulle conclusioni, ma le premesse sono errate.

    Le società semplici immobiliari non hanno scopo commerciale, quindi senza partita IVA, ma hanno un patrimonio immobiliare che gestiscono mettendolo a reddito da locazione.
    I reliativi introiti da locazione vengono dichiarati nel modello Unico SP in un quadro B del tutto identico a quello di Unico PF, con le stesse modalità (inizialmente l'85% del canone lordo, oggi credo il 95%, ecc, ma non possono adottare la cedolare). Ma non hanno un proprio quadro N di riepilogo del reddito e tassazione.

    L'imponibile risultante, si trasferisce pari pari sulla dichiarazione della persona fisica socia della società semplice, sommandosi agli altri redditi, con effetti sulla progressività dell'aliquota. Ne più ne meno che se tali redditi da fabbricati fossero elencati direttamente nel QB della persona fisica socio, nella percentuale di possesso = alla quota societaria.

    In questo senso dico che sotto questo profilo l'immobile contenuto in una s.s. penalizza il socio.

    Poi dirai che ci sono in altre situazioni altri vantaggi: io ne ho individuati ultimamente pochi, (esempio si risparmiano volture e imposte ipocatastali in caso di successione) ma questo è un altro discorso.
     
  15. Tovrm

    Tovrm Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Corretto tutto, ma bisognerebbe allargare un po' il discorso. A partire dal motivo per cui si intestano gli immobili ad una società di persone anziché direttamente ai soci...
    Chiarito questo, possiamo dibattere quanto vogliamo.
    ;)
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    vero: per questo ho anticipato la tua obiezione. Per quel che ho avuto modo di valutare nel caso che conosco direttamente, la ragione della costituzione della società era quella di attenuare l'effetto di tasse di successione a cascata in arco temporale ristretto.

    Ma da tempo le tasse di successione sono sostanzialmente abolite: mentre sono rimasti sulle società per un lungo periodo le tassazioni INVIM decennali e simili: oggi non vedrei più i vantaggi ed uno scioglimento sconterebbe per intero le tasse di registro come se si fosse di fronte ad una vendita vera e propria. Diciamo che il vantaggio sul piano di lungo periodo è stato quello di differire e spalmare nel tempo ciò che con gli adempimenti successori ordinari sarebbe stata una serie a gradino di mazzate fiscali.

    Ma siamo andato fuori tema. Ciao.
     
  17. Tovrm

    Tovrm Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Sì, ma forse non di molto. E poi l'argomento è interessante, dal momento che si sta pensando di introdurre una tassazione sulle successioni molto più restrittiva di quella attuale al solito motto che "è l'Europa che ce lo chiede"...
    Ciao
     
  18. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    L’Agenzia delle Entrate risponde alla CTP di Reggio Emilia, ignorando la sua pronuncia del novembre scorso (n°470/03/2014) e riaffermando, con la risposta pubblicata ieri nelle FAQ (seleziona: CONTATTA L’AGENZIA / FAQ / CONTRATTO DI LOCAZIONE (CEDOLARE SECCA), che “sono esclusi dal campo di applicazione della cedolare secca i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

    Il ragionamento dell’’Agenzia delle Entrate, nella circolare n°26/E/2011, si fonda sulla tesi che il limite posto dal co. 6 dell’art. 3 del D.Lgs. n°23/2011 (“Le disposizioni di cui ai commi (da 1 a 5) del presente articolo non si applicano alle locaszioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti o professioni”) si riferisca (anche) al conduttore. Ma ciò non trova riscontro nella disposizione di legge, che, quando parla di locazioni “effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti o professioni” fa evidentemente riferimento al soggetto che, per l’appunto, effettua l’attività in questione, vale a dire il locatore (chi altro?), e che (guarda caso!) è il soggetto attivo dell’esercizio dell’opzione per il regime della cedolare secca, non a quello nei cui confronti tale attività viene effettuata, vale a dire il conduttore.

    Si riuscirà mai un giorno a venirne a capo? Ricordo che le circolari dell’Agenzia delle Entrate in materia tributaria non vincolano né i contribuenti né i giudici, e non possono mai costituire fonte di diritti ed obblighi, né di integrazione delle leggi vigenti, essendo tutt’al più espressione della potestà di indirizzo e di disciplina dell’attività dell’Amministrazione finanziaria.
     
    A dormiente piace questo elemento.
  19. ghijo

    ghijo Membro Attivo

    Altro Professionista
    Mi hanno appena registrato con cedolare secca un contratto tra locatore persona fisica e conduttore società. Appartamento accatastato A/2 e contratto ad uso abitativo (foresteria).
    Il locatore corre il rischio di vedersi recapitato un accertamento o cose simili?
    Ciao e grazie.
    Michele
     
  20. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Presso quale ufficio di Roma hai registrato?
     

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