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  1. massoriso

    massoriso Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    buongiorno a tutti,
    un cliente ha stipulato un contratto di locazione (4+4) nel 2010 con regime fiscale "normale"; ora a marzo 2012 (scadenza dell'annualità) vuol passare al regime "cedolare secca". Oltre alla comunicazione da mandare all'inquilino, quali comunicazioni si devono fare all'AdE?
    grazie per le risposte
     
  2. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
  3. STUDIOFIORASI

    STUDIOFIORASI Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    il mancato esercizio dell'opzione nella prima anualita' del contratto non preclude la possibilita' di opzione per le annualita' successive nel termine per il versamento dell'imposta di registro, mediante il Modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi (mod.69).
    Ferma rimanendo la preventiva comunicazione obbligatoria al conduttore prima dell'opzione. Il mancato invio preventivo rende inefficace l'opzione stessa. (lettera raccomandata).
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Su questo ho dei dubbi: il modello 69 è previsto solo per
    registrazioni
    disdette,
    proroghe
    cessioni.

    Per la scadenza della annualità intermedia non è previsto il mod.69.
    La formalizzazione c/o la AdE dovrebbe avvenire attraverso la presentazione della denuncia IRPEF nell'anno successivo all'annualità fiscale soggetta a cedolare secca. Alcuni uffici ADE trovano carente la regla, non essendo in grado di stabilire se il mancato versamento dell'imposta annuale di registro sia dovuto ad evasione o al passaggio alla cedolare: ma questo lo devono far presente alla Direzione della Agenzia Entrate, non al contribuente.

    Piuttosto è fondamentale che il conduttore sia una persona fisica, e l'immobile sia utilizzato direttamente a fini solo abitativi. Non può inoltre essere aggiornato il canone per nessuna ragione, istat compresa, nel corso delle annualità soggette a cedolare.
     
  5. massoriso

    massoriso Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie per le risposte, il dubbio sorgeva solo in riferimento all'ADE se vi erano delle comunicazioni da farsi.
    Ciao!
     
  6. losy10

    losy10 Membro Junior

    Privato Cittadino
    ...putroppo a me per un caso simile l'agenzia delle entrate ha risposto che avredi comunque dovuto inviare lettera a.r. a giugno del 2011....possibile che non esiste una direttiva precisa?:D
     
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non ricordo di aver letto da nessuna parte una affermazione del genere: per quel che risulta, si può aderire o tornare alla tassazione ordinaria, per annualità fiscali, in occasione della scadenza del pagamento della annualità della tassa di registro, con la comunicazione preventiva raccomandata a.r. al conduttore

    In ogni modo la direttiva esiste: (reperibile nel sito AdE.)

    Circolare 26/E del 01 giugno 2011 della AdE
    Provvedimento 2011/55394 DEL 07/04/2011

    p.s.: a pag. 9 della circolare 26:

    Qualora non si sia esercitata l'opzione in sede di registrazione del contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l'opzione entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro dovuta annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno, val a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità

    Considerata l'impreparazione media degli impiegati dell'AdE, consiglio di documentarsi in proprio e recarsi agli uffici con la circolare in oggetto !!!
     
  8. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Il ragionamento, che condivido, purtroppo in questi giorni pare riscontrare poco favore in ambito Agenzia delle Entrate :triste:: L'opinione più accreditata, al momento, da parte dei funzionari dei piani alti del Registro, è che coloro che, in regime ordinario, per la prima volta, nel corso del 2012, optino per la tassa piatta, qualora non abbiano esercitato l'opzione lo scorso anno, in sede di registrazione del contratto o di proroga (non pagando acconti cedolare, ma solo acconti IRPEF), possano accedere al regime della cedolare, per la semplice annualità in corso - fermo restando l'obbligo della comunicazione postale all'inquilino - tramite presentazione del modello 69 - entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. Il modello 69 - a partire dal 2012 - pare finalizzato a comunicare anche tale fattispecie, benché tale adempimento (annualità successiva) non sia contemplato nel suddetto modello.
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    @pennylove.

    Grazie per il tuo commento, che però mi piace discutere.

    1) Non mi è chiaro se con l'esempio due tu intendi convalidare la posizione dei piani alti .... della ADE: in effetti questo non cita affatto il mod 69, nel caso di adesione durante gli anni susseguenti, quando questi non coincidano con i rinnovi/proroghe.
    In particolare credo il caso sia descritto al paragrafo 8.1.1. della cricolare 26/E a pag 34-35: ATTENZIONE: all'ultimo comma specifica la necessità di presentazione del mod. 69

    2) Confermo però che gli uffici ADE si trovano spiazzati dal fatto di non essere partecipi di alcuna comunicazione preventiva circa l'adozione della cedolare, in questi casi intermedi: di fatto però, dopo aver fatto presente il testo della circolare, hanno desistito dal pretendere ulteriori comunicazioni.

    3) Il caso della nostra losy10, è anche più sciagurato: l'ADE non voleva accettare la scelta della cedolare secca qualora questa non fosse stata esercitata nel corso del 2011: su questo veramente non riesco a trovare alcun fondamento. Fin che chiedono la compilazione del modello 69 "ad uso esteso", posso capirne le ragioni, ma rifiutare la scelta a posteriori mi pare veramente un arbitrio.
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Come già corretto con la risposta/commento a Pennylove devo segnalare di aver commesso un errore: :disappunto:

    l'esmpio 10 della circolare 26 chiarisce che se la scelta della cedolare viene differita a partire dal 2012, occorre in questo caso compilare il modello 69: non è chiaro che tipo di scelta occorra barrare, non trattandosi di una vera proroga, ma tant'è.

    La risposta è a pag. 35 ultimo comma del par. 8.1.1.

    Si veda anche l'ultimo comma di pag. 34, prima dell'esempio 10. Sembra quindi che la tacita scelta, confermata con la dichiarazione Irpef_2012 per redditi 2011 , valga solo per l'annualità scadente nel 2011. Per le successive occorra comunque il modello 69.
     
  11. massoriso

    massoriso Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Sono appena uscito dall ADE e ho chiesto chiarimenti: se se vuole usufruire del regime della cedolare secca, oltre alla raccomandata all'inquilino bisogna predisporre il mod. 69 con indicati tutti i dati della locazione e nel riquadro "cedolare secca" bisogna mettere la x. Si deve portare entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità ma.. Udite udite si può inviare anche tramite Raccomandata con RR. Questo all'ADE Roma Aurelio.
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    @massoriso

    Tutto bene: anche in altre agenzie accettano la raccomandata. Ma non ci hai detto cosa barrare nelle caselle "adempimento": se l'annualità è una intermedia, non sarà nè Reg, nè Pro: e tantomeno Ces o Ris ....

    Cosa bisogna allora indicare? Forse nulla?
     
  13. massoriso

    massoriso Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    esatto; mi ha detto di non barrare nulla in quanto nessuna delle voci ha un riferimento al rinnovo annuale.. e per loro stessa ammissione "questi stanno a fare un casino!!!" e non ci capiscono molto nemmeno loro!
    :disappunto: e andiamo bene!
     
  14. STUDIOFIORASI

    STUDIOFIORASI Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Anche Roma 4
     
  15. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Non so se quello che sto per scrivere chiarirà i tuoi dubbi o piuttosto li amplificherà, io mi limito semplicemente a dartene notizia: le aree di gestione e controllo dell'Ade in area tosco-emiliana hanno principiato il nuovo anno orientate in tal senso:

    Fattispecie A: Opzione disattiva 2011 = opzione a regime per anni successivi (ad esempio marzo 2012)

    Acconti cedolare 2011 = no
    Raccomandata 2011 = no
    Modello 69 marzo 2012 = sì

    Il mancato esercizio dell'opzione nella annualità 2011, non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive: per tali annualità, qualora non sia stata esercitata l'opzione in sede di registrazione o proroga, senza pagare alcun acconto cedolare 2011 e opzione disattiva, è possibile, comunque - a regime - accedere alla cedolare esercitando l'opzione - tramite il modello 69 - entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro, benché tale modello non sia espressamente finalizzato per tale adempimento (annualità successiva). Pertanto, viene consigliato - nel quadro A - di non barrare, in ADEMPIMENTO, nessuna casella, ma di scrivere, in TIPOLOGIA DELL'ATTO: annualità successiva 2012 - opzione cedolare.



    Fattispecie B = Opzione attiva 2011 = decorrenza annualità di contratto 2012 (ad esempio marzo 2012)

    Acconti cedolare 2011 = sì
    Tipo opzione = UNICO/730 2012
    Raccomandata 2011 = sì
    Modello 69 marzo 2012 = no

    In questo caso - semplice pagamento dell'annualità di riferimento 2012 in contratto in corso - con pagamento acconti cedolare 2011 e opzione attiva, il locatore - quest'anno e nelle annualità seguenti (salvo revoca) - non deve presentare alcuna modulistica in Agenzia (modello 69), ma solo in caso di proroga.


    Sintesi: l'opzione - a regime - se effettuata in occasione delle annualità di contratto successiva alla prima, deve transitare per il tramite del modello 69, da presentarsi all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate. In base al regime transitorio, invece, nel caso di contratti che nel 2011 si trovano in una annualità intermedia, l'opzione va effettuata nella dichiarazione dei redditi da presentarsi quest'anno, fermo restando l'obbligo del pagamento degli acconti già nel 2011.
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta chiarissimamente documentata. Per la fattispecie A sono d'accordo. (e grazie alle domande di immobilio, ho avuto modo di ripassare e rettificare quanto erroneamente ricordavo)

    Circa la fattispecie B, mi permangono dubbi: parrebbe infatti in contrasto con quanto esemplificato nella circolare 26 a pag. 34, negli ultimi tre capoversi prima dell'esempio 10. Io tenderei a desumere che per l'annualità decorrente dal 2012 e le successive il contribuente dovrà sempre e comunque esprimere la relativa opzione col modello 69.

    Al di la della risposta ADE tu cosa ne pensi?
     
  17. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Penso che l'orientamento dell'Ade sia condivisibile. :idea:

    La prima ragione è di natura squisitamente formale e risiede nel fatto che la circolare introdurrebbe una regolamentazione nuova e paradossale: dal 2012 le annualità di contratto - bada bene - solo in cedolare - andrebbero presentate in Agenzia tramite il modello 69 (le annualità in IRPEF no). Circostanza curiosa, non trovi!?:sorrisone: Senza, poi, considerare il fatto che in Agenzia, modelli 69, per un tale adempimento (annualità contrattuale), finora chi li ha mai visti! :affermazione:

    La seconda ragione è di natura sostanziale e si fonda sulla circostanza che l'applicazione della tesi di Befera determinerebbe, da un punto di vista pratico, conseguenze pesantissime in termine di gestione e smaltimento di un tale afflusso di dati nei confronti degli stessi uffici preposti al controllo: pertanto riterrei irricevibile, in tal senso, la direttiva di Befera dagli uffici sparsi sul territorio che rimanderebbero, cortesemente, "la richiesta" al mittente. :affermazione:

    Questo è quello che penso, in generale.

    Tu dirai "Sì, bellina, ma che mi dici dei tre capoversi che precedono l'esempio n°10, in cui l'opzione della cedolare deve essere confermata quest'anno con il modello 69, conseguentemente ponendosi in contrasto con la fattispecie B, di cui al #15?". L'interpretazione letterale e testuale dell'esempio di pag. 34, poi, non parrebbe lasciare scampo. Da un punto di vista di razionalità sistemica è evidente che il solo modo per rispettare le indicazioni del #15 sarebbe quello di ipotizzare che nell'ultimo capoverso "Per l'annualità decorrente dal 2012 e per le successive, in applicazione alla regola generale, il contribuente che intenda avvalersi della cedolare secca dovrà comunque, entro i termini previsti per il versamento dell'imposta di registro relativa a detta annualità, esprimere la relativa opzione con il modello 69", l'ineffabile direttore dell'Agenzia delle Entrate intendesse riferirsi a coloro che non sono in cedolare, interpretazione, del resto, coerente con l'impostazione del provvedimento attuativo.
     
    A pensoperme piace questo elemento.
  18. micase

    micase Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Salve
    visto le libere interpretazioni dei funzionari AdE .... qualcuno ha notizie rispetto alla possibilità di poter inviare il mod.69 tramite raccomandata agli uffici AdE di Milano ???
     
  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Questo certamente si, anche se con le ragazze di San Frediano mi risulta occorra una certa prudenza ...:^^:

    Quanto al tuo commento, sempre molto dotto e puntuale, certamente avrei inteso anch'io che
    Ma purtroppo anche l'ultimo capoverso di pag. 34 porterebbe a confermare la richiesta del modello 69 per chi intenda confermare la CD anche successivamente al 2011. (e solo una tantum, fino a revoca).

    Certo la cosa è sibillina, ma potrebbe giustificarsi con la necessità di avere un documento c/o gli uffici che attesti la scelta dell'opzione: cosa esonerata in alcuni casi per il 2011 forse per evidenti limiti di tempo.
    Quanto all'affollamento di documentazione e carta, questa mi sembra l'ultima delle preoccupazioni della burocrazia italiana: a me hanno sempre chiesto, con la modulistica, anche copia della carta d'identità, compresa quella del comproprietario (mia moglie) in modo da avvalorare la validità della firma di scelta della opzione e della allegata delega della moglie ....

    @ micase
    Circa la tua domanda mi risulta che anche le AdE piemontesi considerino normale ricevere la modulistica per raccomandata: credo addirittura sia legale via pec.
     
  20. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Non so che dirti... io fatico a capire me stessa, figurati il Beferone! :risata:


    Esatto. :sorrisone: Perciò, mio caro, stai attento...:risata: :fiore:
     

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