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  1. mire

    mire Membro Junior

    Agente Immobiliare
    ho il seguente quesito da porvi:
    un mio cliente cede la sua attività e quindi automaticamente anche il suo contratto di locazione locale commerciale appena rinnovato.
    Nei confronti del locatore rimarrà fino alla fine del contratto obbligato in solido con il cessionario, nel caso questo non adempia alle obbligazioni assunte( pagamento canone)?
    saluti
    mirella
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    No, nessun obbligo del cedente.
    Definita la cessione d'azienda con l'autentica delle firme presso un notaio, va inviata comunicazione al proprietario dei muri.
    Se il proprietario non si oppone e solo per gravi motivi, il contratto passa al nuovo conduttore.
     
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  3. mire

    mire Membro Junior

    Agente Immobiliare
    grazie.
     
  4. Federic

    Federic Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    si, si rimane obbligati in solido per il mancato pagamento dei canoni di locazione, a meno che tu non abbia liberato il cedente (art. 36 l. 392/78)

    un saluto

    Federico
     
  5. pistacicllabile

    pistacicllabile Membro Junior

    Privato Cittadino
    Il conduttore mi ha comunicato di avere ceduto azienda e contratto di
    locazione, indicandomi il nome del cessionario. Devo per forza stipulare un
    nuovo contratto con il cessionario, oppure basta una semplice comunicazione
    all'Agenzia delle Entrate?

    E come si libera il cedente?
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    No, nessun contratto nuovo.
    Và bene quello che esiste.
    Entro trenta giorni dalla comunicazione della cessione di azienda, puoi opporti per gravi motivi.
    Se non ti opponi, il cedente è liberato.
     
  7. pistacicllabile

    pistacicllabile Membro Junior

    Privato Cittadino
    ma dovrò pur fare una comunicazione all'Agenzia delle Entrate
     
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    In occasione del pagamento dell'imposta annuale.
     
  9. Federic

    Federic Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Scusate l'intromissione, ma il cedente non è mai liberato dalle obbligazioni assunte dal cessionario a meno che non venga liberato dal locatore stesso.
     
  10. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'art. 36 della L. 392/78 recita che il proprietario ha 30 giorni di tempo dalla data di ricezione della raccomandata per opporsi alla cessione.
    Quindi, se non c'è opposizione, il cedente è liberato.
     
  11. Federic

    Federic Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    no, scusami ma non è proprio così, l'art.36 della 392 del 78 dice anche che "nel caso di cessione il locatore se non ha liberato il cedente può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni.

    é un principio inverso rispetto alla cessione del contratto in generale di cui agli artt. 1406 e ss e in particolare diverso dal disposto dell'art. 1408 cc. che dice.

    Quindi se il nuovo conduttore non paga Ti puoi rivolgere al vecchio a meno che tu non lo abbia liberato (e questa liberatoria si paga....)

    Un saluto e buone vacanze a tutti
     
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se il locatore entra i trenta giorni non si oppone alla cessione, ha liberato il cedente ed accetta il nuovo conduttore.
    Il locatore può opporsi solo per gravi motivi.
    Il cedente, dopo trenta giorni, è liberato da qualsiasi pretesa del locatore.
    E' la giurisprudenza che lo dice a seguito di svariate sentenze.
     
  13. Federic

    Federic Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    a me non sembrerebbe, cmq Ti sarò grato se mi fornirai questa giurisprudenza.
     
  14. pistacicllabile

    pistacicllabile Membro Junior

    Privato Cittadino
    Mi trovo d'accordo con Federic. La giurisprudenza mi pare che gli dia ragione.
    Con la sentenza, la n.10485 dell’1/06/2004, la Cassazione ha precisato che non solo “il conduttore cedente risponde solidalmente nei confronti del locatore ceduto delle obbligazioni scadute successivamente alla cessione, ma anche il conduttore cessionario risponde solidalmente verso il locatore ceduto delle obbligazioni non adempiute dal cedente. E ciò vale anche nell’ipotesi di cessioni intermedie, per cui tutti i conduttori cedenti e cessionari, sono solidalmente obbligati nei confronti del locatore ceduto per le obbligazioni discendenti dal contratto di locazione, oggetto di cessione”. Cioè, in pratica, il conduttore che subentra è tenuto a pagare anche i canoni arretrati del precedente conduttore.
    Questo fenomeno è noto sotto il nome di “successione cumulativa” che indica chiaramente la permanenza dell’obbligo originario, quindi l’identità dell’obbligo, di cui rispondono il vecchio e il nuovo debitore.

    Tale obbligo, va aggiunto, non riguarda solo l’obbligazione di pagamento del canone, ma che il risarcimento dei danni eventualmente cagionati all’immobile durante la locazione, risarcimento di cui, in base al principio di cui sopra, rispondono solidalmente tutti i conduttori succeduti nel contratto, sia vecchi che nuovi.
    Tutto questo vale, ovviamente, solo se il locatore non ha liberato il conduttore cedente dalle obbligazioni contrattuali. Va infine precisato che tale liberazione non può avvenire oralmente ma richiede necessariamente un atto scritto.
    Quindi, in caso di cessione del contratto, se il locatore non dice niente, il conduttore che ha ceduto (cedente) resta obbligato allo stesso modo di chi è subentrato(cessionario) nel contratto e viceversa.
     
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  15. Federic

    Federic Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie Pistaciclabile,
    in effetti incuriosito dall'argomento ho anche io approfondito la questione parlandone con diversi colleghi e giungendo alle Tue stesse conclusioni.
    Un saluto.
    Federico
     
  16. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Il conduttore cedente non è liberato nei confronti del locatore salvo espressa dichiarazione di costui in merito alle obbligazioni contrattuali.
    Cedente e cessionario saranno quindi obbligati solidalmente verso il locatore.
    E' necessario fare attenzione nel dare risposte ai quesiti soprattutto qualora riguardino il diritto.
    Avv. Luigi De Valeri;)
     
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  17. memole753

    memole753 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    sono in questa situazione,non riesco a svincolarmi dalla solidarieta'...a breve il cessionario fallira' e non so cosa mi chiedera' il locatore....sono legata a vita o fino alla scadenza del contratto??
     
  18. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tacito assenso, se non si oppone, ma meglio mettere una clausola esplicita, che toglie di torno l'avvocato di turno
     
  19. memole753

    memole753 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    non e' cosi.....!il locatore puo' opporsi alla cessione entro 30 gg se non si oppone il contratto viene ceduto e il cedente resta vincolato a vita...
     
  20. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non mi risulta e sarebbe un capestro
     

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