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  1. casty64

    casty64 Membro Junior

    Privato Cittadino
    La situazione è la seguente: devo cedere la mia prima casa per poterne acquistare un'altra con le agevolazioni nello stesso comune

    Per l'attuale immobile ero nudo proprietario dal 1982. Nel 2001 mia mamma ha fatto rinuncia di usufrutto ma in quella data abbiamo chiesto le agevolazioni prima casa per fare l'atto.

    Adesso vorrei cedergliela nuovamente.
    Il dubbio è tra:
    - cedere di nuovo solo l'usufrutto a mia mamma che ne farebbe sua prima casa nuovamente (pagando meno visto il valore decrescente, mi pare)
    - cedere l'intera proprietà

    Il problema si pone in quanto ho messo in vendita la casa ma ne devo acquistare un'altra prima di aver venduto la vecchia, quindi perderei le agevolazioni

    Leggo che la norma prevede:
    1) l’acquirente non deve vantare altri diritti reali (con
    eccezione della nuda proprietà che non è ostativa) su
    immobili ubicati nello stesso comune;

    E in questo caso basterebbe la cessione dell'usufrutto

    2) l’acquirente non può essere titolare neppure per quote,
    anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio
    nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso,
    abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione
    acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le
    agevolazioni «prima casa».

    Qui ho il dubbio poichè io l'atto del 2001 l'ho fatto pagando le imposte in misura fissa come "prima casa"

    Aggiunto dopo 12 minuti :

    Aggiungo questo: In rete ho trovato un articolo che discute sulla Risoluzione n. 213/E dell’8 agosto 2007 dell'AE commentata da un Notaio
    A un certo punto è scritto:
    "Nel caso in cui ricorrano le altre condizioni previste dalla legge, l’agevolazione «prima casa» compete anche
    all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello
    stesso comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato.
    Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell’immobile che, invece, fa capo all’usufruttuario (2:Si veda la Circolare n. 1 del 2 marzo 1994, cap. 1, par. 4, punto 6.). Tuttavia, il beneficio in esame spetta solo se la nuda
    proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell’agevolazione «prima casa», fatta salva l’ipotesi in
    cui il nudo proprietario acquisti l’immobile dall’usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e proprietà
    ".

    Quindi quest'ultima frase parrebbe essere il mio caso.
    Grazie a tutti per ogni consiglio utile
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Tu adesso cederesti, non fai un acquisto...
    Secondo me non è possibile.
     
  3. casty64

    casty64 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Non ho capito cosa non è possibile ?
    Forse mi sono spiegato male: io sto acquistando una casa prima di aver venduto la mia a chichessia.
    Per avere le agevolazioni devo "vendere" a qualcuno (nel caso mia mamma perchè non posso vendere a nessun altro dei familiari) la mia casa attuale

    se io cedo interamente l'immobile (prima di acquisire quello nuovo) non sono più proprietario di nulla (non ho più nessuna prima casa da nessuna parte) e quindi ho diritto all'agevolazione. Su questo mi pare di essere tranquillo (altrimenti nessuno avrebbe diritto alle agevolazioni)

    E' sulla seconda ipotesi (cessione del solo usufrutto o restituzione dell'usufrutto) che invece ho il dubbio
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non è possibile fruire delle agevolazioni senza cedere l'immobile che hai.
    La cessione dell'usufrutto, secondo me, non ti consente di usufruire nuovamente delle agevolazioni.
     
  5. casty64

    casty64 Membro Junior

    Privato Cittadino
    In linea di massima anch'io sono orientato verso la cessione totale.

    L'unico mio dubbio è il fatto che io la nuda proprietà NON l'ho acquisita con i benefici della prima casa, avendola già dal 1982. Mentre ho acquisito la piena proprietà, tramite rinuncia dell'usufrutto beneficiandone.
    Lo scrivo mentre ci sto pensando...

    Ossia ne ho acquisito un pezzo senza e un pezzo con le agevolazioni...

    Ho trovato anche questo dal Sole24ore che sembrerebbe ulteriormente far pendere la bilancia a favore della cessione totale, anche se il quesito è un po diverso dal mio caso:

    "D: Nel caso di costituzione di un usufrutto a favore di terzi su un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, queste ultime si perdono se non sono trascorsi ancora i cinque anni dall'acquisto dello stesso? L'eventuale usufruttuario, quali tasse deve pagare?"

    R "La norma in vigore non prevede espressamente conseguenze per l'alienazione parziale dell'immobile acquistato con agevolazioni; si fa infatti riferimento esclusivamente al "trasferimento degli immobili acquistati con i benefici".
    Peraltro, il diritto (di usufrutto) che si costituisce a favore di terzi è pure stato oggetto (nella maggiore consistenza della piena proprietà) di acquisto agevolato: per motivi cautelativi, si ritiene pertanto che l'alienazione di parte dell'abitazione in oggetto (nel senso di costituzione a favore di terzi di un diritto reale) faccia incorrere nella temuta decadenza (si ritiene solo parziale, ovvero riferita al valore del diritto di usufrutto ceduto)."
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' un quesito molto interessante: tienici aggiornati sugli sviluppi. Credo che la casistica sia limitata.
    Non avendo acquisito la nuda proprietà con agevolazioni puo anche darsi che 'liberandoti' dell'usufrutto (cessione di usufrutto, la restituzione non credo esista) tu possa usufruire delle agevolazioni addirittura nello stesso comune (tieni presente che x cedere l'usufrutto è necessario un atto con relative imposte).
    Il mio dubbio è che l'ade possa considerarla una manovra elusiva (o pseudo tale) per usufruire di agevolazioni (teoricamente avresti anche un piccolo credito d'imposta acquistando entro un anno dalla cessione dell'usufrutto)
     
  7. casty64

    casty64 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Il problema è che se non trovo almeno qualcuno che avvalori la mia ipotesi non vorrei rischiare una diatriba/causa con l'AE.
    Perchè avendo riunito la piena proprietà con le agevolazioni non vorrei che mi rispondessero picche
    O che distinguessero una parte con agevolazioni e un'altra senza, facendomi cmq perdere gran parte del vantaggio fiscale.

    Sì so che devo fare un atto, quello per forza. Ancora sabato ho parlato col notaio, e lui in questo momento si sentirebbe di consigliarmi la cessione totale, per tranquillità
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    :ok:
     
  9. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quindi nemmeno il notaio è sicuro.
    ...andiamo bene.
     
  10. casty64

    casty64 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Un altro conoscente Notaio mi ha detto che secondo lui la cessione dell'usufrutto mi darebbe ragione, ma poi bisogna vedere cosa ne pensa l'AE...ossia classica situazione "border line"...se trovi il funzionario incarognito possono cominciare le contestazioni...
    In Italia con le normative non si è mai certi di nulla...è tutta questione di avvocati, tribunali e interpretazioni.
    Certezza della legge...MAI
     
  11. casty64

    casty64 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Riprendo questa discussione perchè ormai sono arrivato al punto e devo decidere cosa fare.
    Ho sentito anche un amico che lavora all'Agenzia Entrate ma di una regione diversa dalla mia. Anche lui non riesce ad avere, nemmeno consultando dei colleghi, una risposta univoca in merito

    Provo a spostare la questione, dimenticandomi un momento della possibilità di ricostituire l'usufrutto e scegliendo la strada più "semplice" ovvero la Cessione.

    Il legislatore mi dice che "non devo essere titolare esclusivo (ovvero al 100%) di diritti reali sull'immobile nello stesso Comune".

    Quindi è sufficiente che io venda il 1% del mio immobile a mia mamma in modo da essere proprietario solo del 99%
    E' corretto questo ?
     
  12. casty64

    casty64 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Alla fine non abbiamo fatto niente di tutto questo.
    Si è deciso per un semplice atto di rescissione e annullamento della donazione precedente con effetto retroattivo. Siamo in pratica tornati, io e mia mamma, alla situazione iniziale. Io nudo proprietario e lei usufruttuaria. Facendo salvi tutti i diritti.
     

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