Che lavori sono necessari per passare da categoria catastale A4 ad A3?

[Antoni55]

Buongiorno avrei da vendere un immobile ereditato con categoria catastale A4, se prima della vendita volessi farlo passare in categoria A3 per renderlo più appetibile che lavori saranno necessari? Qualcuno sa dirmi che interventi saranno necessari? Volevo qualche esempio grazie.

 

[philippo]

Buongiorno avrei da vendere un immobile ereditato con categoria catastale A4, se prima della vendita volessi farlo passare in categoria A3 per renderlo più appetibile che lavori saranno necessari? Qualcuno sa dirmi che interventi saranno necessari? Volevo qualche esempio grazie.

Servono pratiche che deve chiedere un tecnico , supponendo che si possa fare e il comune accetti .

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno avrei da vendere un immobile ereditato con categoria catastale A4, se prima della vendita volessi farlo passare in categoria A3 per renderlo più appetibile che lavori saranno necessari? Qualcuno sa dirmi che interventi saranno necessari? Volevo qualche esempio grazie.

A nessuno interessa se è A4 o A3 non diventa più appetibile, anzi forse meno perchè sale la rendita, lascialo così oppure se devi fare qualche piccolo intervento fallo indipendentemente da quel dettaglio... ciao!

 

[francesca63]

Buongiorno avrei da vendere un immobile ereditato con categoria catastale A4, se prima della vendita volessi farlo passare in categoria A3 per renderlo più appetibile che lavori saranno necessari?

Non sono sicura che il cambio di classe catastale renda l’immobile più appetibile, in se e per se: anche perché salirebbe la rendita, e si pagherebbero più imposte per l’acquisto.
Diverso discorso è se intendi ristrutturarlo per renderlo appetibile ( e la classe cambia come conseguenza, non come obiettivo); ma va valutato se vale la pena, o se lasciarlo come è in modo che l’acquirente ne faccia quello che vuole, a suo gusto.
Insomma sono valutazioni che non si possono fare in generale.

 

[Antoni55]

Grazie a tutti.. allora la domanda diventa opposta, che lavori posso fare senza far migliorare la categoria catastale? Inizialmente volevo fare qualche lavoro sia perché migliorare l appartamento sia per fargli migliorare la categoria catastale. Dopo quello che mi dite voglio fare dei lavori per migliorarli ma senza fargli migliorare la categoria catastale. Per passare da A4 ad A3 servono pochi o tanti lavori? Se per esempio butto giù delle pareti per ingrandire dei locali cambia la categoria catastale?

 

[francesca63]

Senza conosce l’immobile , come distribuzione degli spazi, livello di manutenzione e contesto abitativo , è impossibile rispondere.
Spiega qualcosa in più; ad esempio, quanti locali sono, quanto sono vecchi gli impianti, i serramenti, i pavimenti, dove si trova l’immobile ?
Inoltre, lo hai fatto valutare ?
Hai verificato se è in regola ?
E ci sarebbero tante altre informazioni necessarie…

 

[Antoni55]

È un appartamento composto da cucina,sala, tre camere, due bagni, abbastanza grande, anni 70. Impianti rifatti nel 2015. Serramenti e pavimenti mai rifatti.
Già fatto valutare tramite perizia. È tutto in regola.

 

[francesca63]

Per un appartamento grande così, secondo me, o lo ristrutturi a nuovo, o lo lascerei così.
Lavoretti da poco che possano far aumentare il valore non ne riesco ad immaginare, e modificare la distribuzione dello spazio va fatto a ragion veduta (quello che piace a te potrebbe no andar bene al altri).
Certo una bella imbiancata può aiutare a presentarlo meglio…
Volendo, puoi valutare di ricavare due unità separate, ma ovviamente i costi sarebbero maggiori.
Forse ti converrebbe consultare un architetto, per capire se vale la pena intervenire , per ricavare qualcosa di decisamente meglio dell’attuale: ma ovviamente i professionisti vanno pagati.
Dipende anche dai valori in gioco: ed è solo il mio parere, senza aver visto l’immobile.

 

[cafelab]

Una ristrutturazione interna difficilmente cambia la classe, al massimo aumenta il numero dei vani

la categoria catastale A/4 rappresenta le
"Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello."

le A/3 sono "Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili."

le A/2 "Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale"

più si sale da A4 ad A2 più sale la rendita catastale e quindi l'IMU, la Tari ecc

Facendo la variazione catastale il sistema assegna il classamento sulla base di

• preesistenza,
• posizione geografica,
• descrizione dell'edificio, affacci, dotazioni, tipologia di infissi ecc

si può forzare il classamento proponendone uno più alto
l'Agenzia delle Entrate sarà ben felice di aumentarti le tasse

 

[Bastimento]

Parlo da profano, con qualche esperienza:
Un appartamento con 4+1 locali, due bagni in A4 per me ha subito interventi in passato realizzati come lavori interni senza presentare pratiche edilizie e comunicazioni catastali: in genere in A4 erano solo unità con gabinetto senza bagno/doccia ecc

Oggi direi che anche senza far lavori, il solo presentare una pratica per tale unità, farebbe scattare un A3 (AdE è interessata a far alzare la rendita)

All’acquirente interessa la sostanza, non la categoria: meno è la “rendita” meno tasse paga e pagherà