Che ne pensate dell'uso dei contratti Atipici per conseguire un grande risparmio fiscale immobiliare

[mosca]

Per quanto riguarda il canone concordato, nonostante sia tassato al 15%, resta comunque molto svantaggioso per il Locatore rispetto ad un contratto a canone libero tassato al 21%.

Questo non è assolutamente vero e lo si è spiegato su questo forum anche in altri 3D....ne è la conferma anche il fatto che da 2 settimane vengo tutti i giorni, o quasi, chiamato da proprietari che in questi anni ho locato il loro appartamento che mi chiedono come fare per sostituire il loro attuale contratto con un concordato 3+2 con opzione cedolare.

 

[robi]

Rifarò un pò di conti, caro Mosca, ma qui a Milano, per quanto abbassati i canoni, il rapporto resta molto svantaggioso. Io mi riferisco alle uniche tabelle ormai obsolete, ma mai cambiate.

 

[mosca]

Certo che le tabelle diverse da zona a zona possono influire molto....nel mio comune le tabelle sono effettivamente molto prossime ai valori di mercato

 

[Antonello]

................ un esempio di contratto atipico che probabilmente ti risulterà familiare è l'affitto con riscatto (si mischiano la causa del contratto di locazione e quella di compravendita per ottenere uno scopo meritevole di tutela giuridica, dando luogo ad una causa cd mista), ora l'affitto con riscatto per l'uso frequente che se ne sta facendo si sta tipizzando (come il leasing d'altronde per fare un esempio di contratto atipico che esula dal contratto immobiliare), ma fino a che il legislatore non lo disciplinerà espressamente

Puoi supportare con dei dati statistici che questo contratto atipico di affitto con riscatto è veramente di così uso frequente?

 

[avvocato d'Ambrosio]

Non è contratto atipico se è regolato dal C. C., un contratto disciplinato dal codice è infatti Tipico proprio perchè tipizzato in uno scema contrattuale previsto dal legislatore, il leasing e l'affitto con riscatto non sono direttamente regolamentati dal legislatore (ne dal c.c. che è una fonte primaria) ne' da altre leggi dello stato, per questo sono atipici, ti posso portare ad esempio di un altro dei tanti contratti atipici che si possono realizzare mischiando le cause contrattuali di differenti contratti tipici parlandoti del contratto preliminare con caparra confirmatoria rateizzata che ha uno scopo simile al affitto con riscatto ma degli enormi vantaggi fiscali rispetto a questo , quanto alle forme di tutela dei contratti atipici ti sbagli spesso sono molto più efficaci di quelle relative al contratto di Locazione, questo infatti spesso risente delle esigenze abitative della collettività per cui può capitare che ti blocchino gli sfratti per extrasessantacinquenni (praticamente sempre) o che stabiliscano una graduazione con la quale il prefetto decide chi sfrattare e chi no come avvenuto spesso in passato e come sta avvendo proprio ora con gli emendamenti al decreto IMU...stai certo che un contratto atipico ha le tutele dei rispettivi Tipi contrattuali che sono molto più efficaci della locazione, almeno per il proprietario visto che è noto che il contratto di locazione prevede tutele quasi esclusivamente a favore del conduttore....

Puoi supportare con dei dati statistici che questo contratto atipico di affitto con riscatto è veramente di così uso frequente?

Non ho dati statitici al riguardo, ti posso solo dire che l'affitto con riscatto (o rent to buy) è ormai oggetto di attenzione di giornali servizi tv e in internet ne trovi informazioni a tonnellate, rispetto a formule atipiche come quella che ho esemplificato del contratto preliminare con caparra rateizzata che è una formula davvero atipica in quanto conosciuta sviluppata ed utilizzata da pochissimi veri esperti del settore, di cui non troverai certo montagne di informazioni e che quindi non rischia (come tutte le cose particolarmente convenienti quando diventano troppo popolari facendo grossi danni al bilancio dello stato) di essere azzoppata dal legislatore per esigenze di bilancio...

 

[Antonello]

Non ho dati statitici al riguardo, ti posso solo dire che l'affitto con riscatto (o rent to buy) è ormai oggetto di attenzione di giornali servizi tv e in internet ne trovi informazioni a tonnellate, rispetto a formule atipiche come quella che ho esemplificato del contratto preliminare con caparra rateizzata che è una formula davvero atipica in quanto conosciuta sviluppata ed utilizzata da pochissimi veri esperti del settore, di cui non troverai certo montagne di informazioni e che quindi non rischia (come tutte le cose particolarmente convenienti quando diventano troppo popolari facendo grossi danni al bilancio dello stato) di essere azzoppata dal legislatore per esigenze di bilancio...

Nel mio piccolo ho notato che il compromesso di affitto con riscatto non è assolutamente ben visto dai venditori, parlo di privati, in quanto devono pagare le imposte sugli importi imputati all'affitto. Imposte, al contrario, non dovute in caso di vendita.
Da considerare anche le problematiche che possono derivare dal contratto di affitto. Problematiche non esistenti in caso di vendita.
Non è neppure preso in considerazione il compromesso con parte caparra confirmatoria e parte in acconti perchè se non si conclude la vendita, gli acconti vanno restituiti e il conduttore ha occupato a quasi gratis l'immobile per anni.
Noto invece un certo interesse, ma solo da parte dei venditori, per il compromesso di vendita con pagamento dilazionato nel tempo e garantito da somme versate esclusivamente a titolo di caparra penitenziale, per un periodo massimo di 3 anni.
Decorso tale periodo se non si conclude la vendita per colpa dell'acquirente, questi perde tutte le somme a suo tempo versate.

 

[gmp]

Nel mio piccolo ho notato che il compromesso di affitto con riscatto non è assolutamente ben visto dai venditori, parlo di privati,

a Roma tutti i costruttori grossi e alcuni piccoli stanno cercando di smaltire l'invenduto (gigantesco) con questa formula ma l'esito (ovvero contratti stipulati) è avvolto dal consueto silenzio omertoso (domanda, se scrivo mafioso mi punite? ) che ammanta l'attività dei palazzinari della Capitale.

 

[avvocato d'Ambrosio]

Nel mio piccolo ho notato che il compromesso di affitto con riscatto non è assolutamente ben visto dai venditori, parlo di privati, in quanto devono pagare le imposte sugli importi imputati all'affitto. Imposte, al contrario, non dovute in caso di vendita.

Da considerare anche le problematiche che possono derivare dal contratto di affitto. Problematiche non esistenti in caso di vendita.
Non è neppure preso in considerazione il compromesso con parte caparra confirmatoria e parte in acconti perchè se non si conclude la vendita, gli acconti vanno restituiti e il conduttore ha occupato a quasi gratis l'immobile per anni.
Noto invece un certo interesse, ma solo da parte dei venditori, per il compromesso di vendita con pagamento dilazionato nel tempo e garantito da somme versate esclusivamente a titolo di caparra penitenziale, per un periodo massimo di 3 anni.
Decorso tale periodo se non si conclude la vendita per colpa dell'acquirente, questi perde tutte le somme a suo tempo versate.

Perfetto hai centrato in pieno il problema, l'affitto con riscatto ha troppo peso fiscale per il venditore che lo vede con sfavore, mentre l'uso della caparra (confirmatoria e non penitenziale come scrivi) è un ottimo strumento per entrambe le parti (si tratta di mettersi d'accordo sulla ripartizione dei vantaggi)...quanto al periodo massimo dipende dalle situazioni, è si di tre anni se si voglia far valere la trascrizione del preliminare ma ciò a tutela del compratore più che del venditore (visto che è il compratore ad essere interessato a trascrivere), fermo restando che in molte situazioni se non si ha interesse a trascrivere il preliminare (ipotizziamo un venditore particolarmente solvibile che abbia svariati altri immobili) si può ben fare per un periodo più lungo...si tratta sempre di contemperare gli interessi delle due parti sfruttando però (a vantaggio di entrambe altrimenti l'affare non si chiude) l'enorme vantaggio fiscale realizzato...