Che ne pensate? La necessità aguzza l'ingegno

[Umberto Granducato]

Il tipico contratto di affitto a riscatto prevede una caparra iniziale (ad esempio di 10.000 Euro) un canone mensile "diviso" in due; ad esempio di 1.000,00 Euro. Questo sarà imputato (sempre come esempio) 600 Euro a titolo di canone di locazione e 400 Euro a titolo di acconto sull'acquisto. Sul primo la società/privato pagherà Ires/Ire/cedolare secca sul reddito prodotto; sul secondo (i 400 Euro di acconto) un'imposta di registro del 3% se immobile soggetto ad imposte oppure sarà soggeto ad IVA al 4/10/20% (a seconda dei casi se l'immobile promesso in vendita è soggetto ad IVA).
Cosa succede se il promissario acquirente decide di continuare a rimanere in affitto nell'immobile in questione, ma di non comprarlo più?
1. il promissario venditore si tiene la caparra
2. il promissario venditore continua a percepire l'affitto
3. l'ex promissario acquirente richiederà indietro tutte le somme versate mensilmente a titolo di acconto.
4. il promissario venditore perderà le somme eventualmente versate a titolo di imposta (3%) oppure dovrà incominciare il lungo iter per ottenere il rimborso dell'IVA versata
Non è una tragedia, anche perché nell'esempio di cui sopra ci sono degli aspetti fiscalmente positivi relativi al trattamento fiscale della caparra incassata dall' ex promissario venditore (soprattutto se privato). Il problema grosso è spegare tutto quanto alle parti, che molto spesso ti demandano le scelte da intraprendere senza comprenderne a pieno la portata e se va tutto bene si ha una bella soddisfazione preofessionale (molti commercialisti si tirano indietro), ma se qualcosa va storto (non mi è mai capitato, ma già mi immagino la scena) bisogna andare dal ex promissario venditore a ricordargli che deve dare indietro il montante acconti e sperare di ottenere il rimborso dell'IVA versata in tempi ragionevoli nella migliore delle ipotesi.
Kolia Cassin
casedaenti.it

Il versamento del 3% di registro da parte del venditore suona un pò strano... Quali sono le modalità del versamento: mensile, annuale?

 

[kolia cassin]

Sei riuscito a citare un mio post mentre lo scrivevo e prima che mi accorgessi dell'errore correggendolo...immobilio non perdona!
Ritornando alla questione fiscale: se la compravendita è soggetta ad imposta di registro si applica l'imposta pari al 3% a ciascuna rata di acconto, che potrà essere detratta dall'imposta di registro dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezione dei 168 euro dell'imposta fissa che non si potranno recuperare). Si paga volta per volta quando si incassa la parte di mensilità inerente l'acconto (sconsiglio di pagarla tutta all'inizio alla stipula del contratto di locazione/opzione). L'errore di cui sopra nasce dal fatto che molto spesso si contratta a chi imputare l'onere ed il costo della registrazione e della relativa imposta.

 

[Umberto Granducato]

Sei riuscito a citare un mio post mentre lo scrivevo e prima che mi accorgessi dell'errore correggendolo...immobilio non perdona!

xchè ti seguo attentamente!

quindi l'imposta potrebbe anche essere a carico del compratore com'è di solito?
Se ho capito bene ad ogni incasso mensile si versa (con F24?) il 3% di registro?
Se c'è una caparra viene fatto anche un preliminare in pratica: si registra sia come contratto d'affitto che come preliminare?

 

[kolia cassin]

Si, la paghi entro 20 giorni dall'incasso in banca con il modulo F23. I contratti sono sempre due o "locazione e preliminare di compravendita" oppure "locazione e opzione di acquisto". La prima coppia di contratti è la più comune anche se a mio avvisso la meno adatta.

 

[pensoperme]

Non mi convince per nulla. Il canone elevato (locazione più acconto) è la garanzia per il proprietario, che non vuole certo affittare, vuole vendere. Quindi se l'inquilino compratore diventa inquilino e basta, almeno si tenga il canone elevato e non restituisco un bel nulla di nulla, ci mancherebbe... prima trasloca meglio è, io voglio vendere. E vorrei perfino un acconto, figurati se do la casa nuova o comunque ceh devo vendere a uno in affitto. Se la voglio dare in affitto la DO in affitto quando voglio io, se la tieni in affitto contro accordi, paghi e perdi la caparra.

 

[Bagudi]

Nei contratti che vedo io, c'è sempre un acconto a titolo di caparra che verrà computato in conto prezzo al rogito e si perderà in caso di recesso.

Ci sono molti che tentano oggi di fare il colpaccio con lo scopo di rimanere in affitto, e ci vogliono dei deterrenti.

 

[kolia cassin]

Il motivo che secondo me fa si che l'affitto a riscatto non stia attechendo è proprio quello che esponete: i proprietari non si vogliono ritrovare locato un immobile che pensavano venduto. Purtroppo la normativa è chiarissima, la caparra può essere una sola e conferita in unica soluzione, tutti gli altri sono acconti (e dunque da restituire in caso di mancata compravendita anche se nel contrato scriviamo "integrazione di caparra"), Qualsiasi contratto che chiami i versamenti mensili in conto capitale "acconto" è facilmente impugnabile. La soluzione sarebbe tecnicamente semplice: si dovrebbe fare una vendita con saldo differito con rate mensili. Il venditore sarebbe tutelato dall'ipoteca legale che il conservatore metterebbe in automatico a causa della mancata quietanza del saldo. Commercialmente impraticabile: quando il venditore fa l'atto di compravendita vuole il saldo difficile che lo si convinca del contrario (sarebbe anche meglio per problematiche tipo IMU, Spese straordinarie, custodia immobile e questioni varie tipo danni a terzi etc...).