E

EnCa78

Ospite
Come vendere affittando

La locazione con opzione di riscatto è la formula speciale per permettere ai proprietari di vendere il proprio immobile e agli inquilini di riscattare i canoni versati.
Per rispondere a questo particolare momento del mercato immobiliare, ci siamo guardati attorno e interrogati per capire se esistessero già strumenti utili a migliorare una situazione certamente critica sul fronte delle compravendite immobiliari. Così abbiamo deciso di inserire nell’operatività delle nostre agenzie (oltre 300 in Italia), il contratto di locazione con patto di opzione d’acquisto (o locazione con riscatto). Dal punto di vista tecnico si redige un contratto di locazione classico, al quale collegare una scrittura privata di patto di opzione di acquisto: con questa scrittura il locatore concede al conduttore un diritto di opzione per l’acquisto dell’immobile locato, accettando di considerare i canoni di locazione fino a quel momento ricevuti a titolo di “acconto” sul prezzo di vendita. E’ una formula che consente all’agente immobiliare di vendere gli immobili rimasti sul mercato a quei potenziali acquirenti che oggi non hanno la possibilità di accedere all’acquisto. Il locatore prende l’impegno di vendere al locatario l’immobile stesso a determinate condizioni, preventivamente stabilite fra le parti, qualora il conduttore eserciti l’opzione di acquisto entro il termine concordato. Anche se lanciato nel 2010, sta suscitando un interesse crescente legato all’attuale momento di stagnazione del mercato immobiliare. Sembra attecchire soprattutto al Nord e al Centro, specie per gli immobili di nuova costruzione o ristrutturati. Le formule applicabili sono svariate. All’inizio non è stato facile per i proprietari accettare questo strumento contrattuale. Perciò abbiamo lavorato per dare più garanzie alle due parti. Ad esempio capita di legare al contratto di locazione un preliminare d’acquisto con un acconto del 10% sul prezzo stabilito dell’immobile così il proprietario si sente più tutelato. Con il contratto di locazione legato all’opzione di acquisto la manutenzione dell’immobile passa all’inquilino. In alcune situazioni per ulteriore sicurezza abbiamo aggiunto una polizza a garanzia del canone di locazione (affitto sicuro). L’inquilino che vuole acquistare ma non può avere un mutuo in quel momento è come se lo avesse direttamente dal proprietario. E di questi tempi non è poco. Certo ci sono diverse variabili da ponderare. Il proprietario sul canone d’affitto prima del riscatto paga le tasse (IRPEF, IMU, condominio, ecc.). E’ ovvio che voglia recuperarle facendo leva sul prezzo finale fissato per l’immobile. Così nel parco naturale La Mandria di Venaria Reale, residenza lussuosa e per vip, un nostro agente ha concluso l’affare per un immobile di pregio grazie al contratto di locazione con opzione d’acquisto entro 4 anni, il massimo previsto dalla legge. L’attuale affittuario versa un canone mensile di 1500 euro al proprietario. Da questi vengono scalate tasse e altre spese e un 50% va a cumulo per il riscatto finale dell’immobile. A testimonianza di come la fattispecie si possa adattare alle esigenze delle parti in causa, ad Asti diversi appartamenti di una palazzina ristrutturata da 5 anni sono stati “piazzati” con questa modalità. Presi dallo snervamento per mancata vendita alla fine l’azienda costruttrice è contenta di una simile formula.
 

bonats

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Sicuramente, a fronte di difficoltà ogni giorno sempre più crescenti, la locazione con difritto di riscatto è una formula che può avere molto potenziale considerando il scarso accesso aihmè al credito e la precarietà lavorativa quotidiana.
 
I

immpittaro

Ospite
E' un metodo che sisteva già negli anni 70 quando i mutui erano utopia......ma si può applicare solo nei casi in cui chi vende non abbia bisogno dei soldi ( per riacquistare o per le attività di impresa ) e non ne restano molti:fico:
 
E

EnCa78

Ospite
Concordo con te che le cose che già esistono nel resto del mondo, qui in Italia le recepiamo un pò in titardo (wow, che eufemismo:risata:). Circa la sua utilità, bah, chi lo può dire? Ormai si naviga a vista su tutto...
 

La Capanna

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Enca78,
fammi capire l'hai pensata tu per primo o "soloaffitti"? L'avevo già trovato quale proposta di quest'ultimi per vendere affittando con possibilità di riscatto!
 
E

EnCa78

Ospite
Enca78,
fammi capire l'hai pensata tu per primo o "soloaffitti"? L'avevo già trovato quale proposta di quest'ultimi per vendere affittando con possibilità di riscatto!

Ho dato la sensazione di aver avuto l'idea del secolo?
Ho semplicemente fatto un copia e incolla proprio da "Soloaffitti":ok:
 

kolia cassin

Membro Attivo
Agente Immobiliare
La formula è molto interessante per entrambe le parti, ma bisogna studiare a fondo i contratti, i problemi possono essere:
1. iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli fra locazione ed acquisto
2. restituzione degli acconti versati in caso di mancato acquisto
3. opponibilità del contratto di opzione o preliminare nei confronti dei terzi
4. fallimento della società costruttrice o del venditore cmq fallibile
5. residuo tempo di locazione in caso di mancato acquisto
6. trattamento fiscale delle locazioni, degli acconti, della caparra o dell'eventuale acquisto a titolo oneroso dell'opzione
7 impossibilità di mettere a carico del conduttore le spese condominiali straordinarie (vedi Cassazione 2012)
Sono tutte questioni risolvibili e comunque da normare a priori, ma le tematiche si intrecciano sia legalmente che fiscalmente, ma soprattutto non c'è giurisprudenza specifica, ci si rifà a quella delle compravendite immobiliari, con quella inerente le opzioni di acquisto e delle locazioni; se si hanno delle parti qualificate non ci sono problemi, altrimenti saranno tutte decisioni che dovrà prendere l'agente immobiliare.
Cassin Kolia
casedaenti.it
 

Antonello

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Enca78,
fammi capire l'hai pensata tu per primo o "soloaffitti"? L'avevo già trovato quale proposta di quest'ultimi per vendere affittando con possibilità di riscatto!

E' una soluzione vecchia di almeno 35 anni.
Ci sono ancora da risolvere tanti problemi, come evidenziato da Kolia.
 

kolia cassin

Membro Attivo
Agente Immobiliare
le problematiche fiscali?
Il tipico contratto di affitto a riscatto prevede una caparra iniziale (ad esempio di 10.000 Euro) un canone mensile "diviso" in due; ad esempio di 1.000,00 Euro. Questo sarà imputato (sempre come esempio) 600 Euro a titolo di canone di locazione e 400 Euro a titolo di acconto sull'acquisto. Sul primo la società/privato pagherà Ires/Ire/cedolare secca sul reddito prodotto; sul secondo importo (i 400 Euro di acconto) il promissario acquirente dovrà di volta in volta versare un'imposta di registro del 3% se immobile soggetto ad imposte oppure sarà soggeto ad IVA al 4/10/20% (a seconda dei casi se l'immobile promesso in vendita è soggetto ad IVA) -per quello che riguarda l'imposta di registro si può anche immaginare di dividere la spesa al 50%, anche se poi sarà il promissario acquirente a recuperarla nell'atto di compravendita.
Cosa succede se il promissario acquirente decide di continuare a rimanere in affitto nell'immobile in questione, ma di non comprarlo più?
1. il promissario venditore si tiene la caparra
2. il promissario venditore continua a percepire l'affitto
3. l'ex promissario acquirente richiederà indietro tutte le somme versate mensilmente a titolo di acconto.
4. le parti perderanno le somme eventualmente versate a titolo di imposta (3%) oppure l'ex promissario acquirente dovrà incominciare il lungo iter per ottenere il rimborso dell'IVA versata.
Non è una tragedia, anche perché nell'esempio di cui sopra ci sono degli aspetti fiscalmente positivi relativi al trattamento fiscale della caparra incassata dall' ex promissario venditore (soprattutto se privato) che in parte compenseranno la mancata vendita. Il problema grosso è spegare tutto quanto alle parti, che molto spesso ti demandano le scelte da intraprendere senza comprenderne a pieno la portata e se va tutto bene si ha una bella soddisfazione preofessionale (molti commercialisti si tirano indietro), ma se qualcosa va storto (non mi è mai capitato, ma già mi immagino la scena) bisogna andare dal ex promissario venditore a ricordargli che deve dare indietro il montante acconti all'inquilino e sperare che quest'ultimo ottenga il rimborso dell'IVA versata in tempi ragionevoli.
Kolia Cassin
casedaenti.it
 

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