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  1. angelozebra

    angelozebra Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve

    Vorrei la vostra opinione.

    Io vivo in casa di mia sorella e lei nella mia.

    Per tutta una serie di motivi vogliamo regolarizzare la cosa, scambiandoci le case (per entrambi prima casa, nello stesso comune).

    Lo so che la donazione non è il meglio della vita, ma al momento non trovo altra soluzione.

    Ho valutato tanti aspetti, ma al momento, apparte la donazione reciproca non trovo altro. Oltretutto a livello di tasse ultimamente conviene pure.

    Secondo voi, sto sbagliando!?!?
    Ho fatto ricerche, sentito professionisti, letto libri, ma non trovo proprio altra soluzione.
    So che per rivendere eventualmente il bene si dovrà annullare l'atto, ma al momento non è previsto..e spero sarà così in futuro..semmai si annullerà!

    Che ne pensate?
     
  2. angelozebra

    angelozebra Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ah dimenticavo....le 2 case hanno un valore ben diverso, e non potremmo quindi fare una permuta con passaggio di denaro...
     
  3. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il problema della donazione si presenta poi in caso di vendita delle case, ed essendo il valore come dici tu diverso potrebbe presentarsi per gli eredi che potrebbero non trovare in futuro giusta la donazione.
     
  4. Degoberto

    Degoberto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non ti consiglio la donazione, ma...
    Tre sono le tesi relative alla definizione delmutuo dissenso. Due, minoritarie, si basano:

    • la prima, sulla natura del mutuo dissenso quale contrarius actus, ovvero sull’impossibilità di porre nel nulla il negozio che si è già verificato, e con la necessità di dover concludere un contratto uguale e contrario a quello da risolvere;
    • la seconda, che pur assecondando la funzione del mutuo dissenso con funzione risolutoria, sostiene che riguardo agli atti traslativi il mutuo dissenso non sia sufficiente, da solo, a realizzare il trasferimento. Le parti, oltre a convenire un negozio risolutorio con effetti ex tunc sull’atto negoziale precedentemente posto in essere, dovrebbero, per determinare un ritrasferimento del bene, convenire un atto ulteriore, il c.d. pagamento o adempimento traslativo.
    La tesi prevalente (detta del contrarius consensus o del negozio di annientamento) identifica il mutuo dissenso come un negozio risolutorio con cui le parti pongono nel nulla, sia per il futuro, che per il passato, l’originario atto o contratto.
    Caratteristiche del mutuo dissenso inteso come contrarius consensu, possono così essere riassunte:

    • è un negozio autonomo ed unitario, riconosciuto dall’ordinamento (artt. 1321, 1372 c.c.);
    • la causa, unica ed unitaria, consiste nella risoluzione del precedente negozio;
    • le parti riottengono quanto precedentemente dato poiché, risolto il negozio, le prestazioni costituiscono un indebito oggettivo, che va pertanto restituito;
    • si incide direttamente sul negozio originario.
    Ma fai attenzione che le banche, siccome la normativa non è chiara, difficilmente finanziano l'acquisto di un futuro compratore.... e la donazione si consolidata dopo 20 anni dall'accettazione!!!!
     
  5. Degoberto

    Degoberto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La considerano" una contro donazione" quindi altri 20 anni dalla restituzione/risoluzione della donazione
     
  6. angelozebra

    angelozebra Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie ragazzi!!
    Ma invece una permuta della casa con meno valore con una parte di quella di maggior valore, e la differenza donata, si può fare??
    almeno credo che una delle 2 case sarebbe salva...
     
  7. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    non tutti gli istituti di credito la vedono così. il mutuo dissenso è pratica consolidata. Casa mia proviene da mutuo dissenso ad esempio....
    in ogni caso anche quest ultimo ha un costo e si concludetebbe ben poco. o soldi andranno a chi vende e il problema si ripone.l unica era la permuta. ma è tanta la differenza di valore?
     
  8. leolaz

    leolaz Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Post molto interessante....anche io sto trattando una situazione simile ("scambio" case tra padre e figlio).....valore dei 2 immobili molto differenti (rc 1= 270 rc 2= 1.200)....
     
  9. Degoberto

    Degoberto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ti consiglio la permuta.....
     
  10. Degoberto

    Degoberto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L'alternativa è pagare per donare e poi ripagare per cancellare con i problemi in caso di rivendita entro 20 anni....
     
  11. angelozebra

    angelozebra Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    essendo in italia vorrei fare le cose in maniera quanto più cristallina possibile, onde evitare problemi sempre più frequenti.

    La permuta si fà per valore catastale o di mercato? valori ben diversi...
    La donazione del residuo è ammissibile!?

    Grazie!!
     
  12. Degoberto

    Degoberto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Vai da un notaio ti farà i conti per la permuta e per la donazione
     
  13. angelozebra

    angelozebra Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    si ma la richiesta fatta su è fattibile, o una donazione parziale non esiste?
     
  14. Degoberto

    Degoberto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ....certo, usufrutto, nuda proprietà, ma la cosa non cambia. Capiamoci, non è ché la risoluzione per mutuo dissenso (artt. 1321,1372 c.c.); non sia corretta, il problema sono le banche che non finanziano per 20 anni l'acquisto ai futuri acquirenti perché la interpretano quasi semepre come una contro donazione. Se non devi rivendere entro tale termine puoi fare la donazione.....
     
  15. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    ma non mi sembra un dato reale....io direi ALCUNE Abanche non finanziano altrimenti una buona fetta di mercato sarebbe bloccata
     
  16. angelozebra

    angelozebra Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    il brutto è che non posso sapere cosa accadrà da qui a 20 anni, per questo almeno una delle 2 case vorrei non donarla se possibile..alle brutte si vivrà tutti insieme :D

    Ma nel caso di permuta + donazione, potrebbero eventualmente dare ad un acquirente futuro un mutuo solo sulla parte oggetto della permuta?
     
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  17. leolaz

    leolaz Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Giustissima affermazione angelo.
    Aggiungo: se mi fa una permuta tra 2 immobili dal valore (sia catastale che di mercato) nettamente differente si può incorrere in qualche accertamento e/o sanzione? Es. un appartamento che vale 200k con uno che ne vale 600k.....
     
  18. Degoberto

    Degoberto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Fonte notaio:
    La permuta può essere pura, ossia senza nessun altro corrispettivo in denaro, o con conguaglio, ossia con il pagamento aggiunto di una differenza che viene pattuita
    Se uno dei due immobili è ipotecato, cosa succede?
    Questo è un caso problematico. Se su uno dei due immobili grava un mutuo, magari con ipoteca, c'è il problema della liberazione di quest'ultima. L'operazione si fa più complessa e rischiosa

    A livello di spese, che differenza c'è tra una compravendita e la permuta?

    Anche qui dipende dalle circostanze, però in generale possiamo dire che c'è un risparmio, dato che l'atto finale è uno e le spese si dividono. Poniamo 3 casi

    1) rossi e bianchi permutano due immobili liberi da ipoteca. L'immobile di rossi ha un valore catastale di 60.000 euro, quello di bianchi di 110.000 euro. Le due parti si trovano a parità di condizioni, perché per entrambi si tratta della prima casa, quindi si applicherà l'imposta del 2% sul valore catastale più alto tra i due (in questo caso, bianchi) più le spese di visura, che ovviamente sono doppie, perché riferite a due abitazioni. Il saldo finale, è comunquepiù economico di quello di due atti di vendita

    2) stesso caso, ma per entrambe le parti non si tratta della prima casa. L'imposta sul valore catastale è del 9%, sempre applicato su quello di bianchi perché è il più alto

    3) per rossi è la seconda casa, quella di bianchi la prima. La legge prevede che prevalga l'imposta più alta, quindi il 9% di 60.000 euro (più alto del 2% di 110.000 euro)
     
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  19. leolaz

    leolaz Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ok perfetto, ma se padre e figlio optano per una permuta pura e siamo in presenza di immobili palesemente diversi cosa succede? grazie
     
  20. Degoberto

    Degoberto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Che si pagano le tasse 2% prima casa o 9% se uno dei due venditori ha già una prima casa, calcolato
    sull'immobile con maggio valore catastale, oltre il corrispettivo sulla differenza dei valori.
     

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