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brina82

Membro Senior
Professionista
Buonasera.
Un mio amico sta svolgendo un lavoro di cambio destinazione d'uso ma nell'immobile ci sono dei problemi "pregressi":

in pratica Tizio compra un immobile inizio anni '70 prima di sposarsi. Dopo il matrimonio (comunione dei beni), i coniugi acquistano un altro immobile ed effettuano la pratica urbanistica per unirli, ma senza aggiornare il catasto. Dalle visure fatte oggi quindi si capisce come una porzione sia ancora di proprietà di Tizio, mentre l'altra parte sia di Tizio che di sua moglie.

A mio avviso il titolo urbanistico dell'epoca é nullo, perchè prima si sarebbe dovuta regolarizzare la situazione col notaio... In ogni caso oggi come suggerite di regolarizzare la cosa? @ingelman mi pare che una volta hai parlato di questa cosa...
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
mi pare che una volta hai parlato di questa cosa...
Ciao brina
sinceramente non ricordo comunque provo a risponderti ma tieni presente che non sono un tecnico fa faccio l'agente Immobiliare.

Tecnicamente la fusione è possibile soprattutto se una delle due unità dipende dall'altra e da sola non può avere una sua autonomia funzionale
(secondo me non hai spiegato bene il problema o forse io non ho capito prima parli di cambio di destinazione d'uso e poi di fusione di due immobili)

Per l'Agenzia delle Entrate la fusione di due unità immobiliari se pur contigue non sarebbe consentito soprattutto per chiari motivi riferiti ai diritti spettanti a ciascun soggetto (anche se in questo caso sono marito e moglie dove uno detiene il la piena proprietà di uno dei due immobili da fondere più il 50% dell'altro)
Sicuramente le due unità avranno consistenze e rendite diverse e una volta fusi resta difficile una giusta attribuzione proporzionale di diritti anche riferiti alla rendita catastale che la nuova unità andrà a generare.

Comunque la cosa può essere possibile con alcuni accorgimenti da prendere in fase d'accatastamento, ti posto un articolo semplice semplice che rende l'idea

Due appartamenti confinanti non possono essere accatastati in uno unico

A mio avviso il titolo urbanistico dell'epoca é nullo, perchè prima si sarebbe dovuta regolarizzare la situazione col notaio...
Da qui a dire che è nullo ce ne passa, sicuramente è una pratica non ultimata altrimenti avresti dovuto trovare in visura un unico identificativo catastale (subalterno)
Ovviamente tutto sarebbe stato più semplice se i due soggetti avessero avuto la comproprietà di entrambi gli immobili

come suggerite di regolarizzare la cosa?
Senti il Notaio per la questione di diritto
e consulta un tecnico ed il Comune per l'aspetto catastale ed urbanistico ;)

Prendi quello che ho postato con il beneficio d'inventario (faccio L'AI)
Però a sensazione se la fusione delle due unità immobiliari in oggetto non è in contrasto con gli strumenti e regolamento urbanistico vigenti nel Comune dove risiedi credo che sia facile trovare una soluzione
 
Ultima modifica:

brina82

Membro Senior
Professionista
Ciao brina
sinceramente non ricordo comunque provo a risponderti ma tieni presente che non sono un tecnico fa faccio l'agente Immobiliare.

Tecnicamente la fusione è possibile soprattutto se una delle due unità dipende dall'altra e da sola non può avere una sua autonomia funzionale
(secondo me non hai spiegato bene il problema o forse io non ho capito prima parli di cambio di destinazione d'uso e poi di fusione di due immobili)

Per l'Agenzia delle Entrate la fusione di due unità immobiliari se pur contigue non sarebbe consentito soprattutto per chiari motivi riferiti ai diritti spettanti a ciascun soggetto (anche se in questo caso sono marito e moglie dove uno detiene il la piena proprietà di uno dei due immobili da fondere più il 50% dell'altro)
Sicuramente le due unità avranno consistenze e rendite diverse e una volta fusi resta difficile una giusta attribuzione proporzionale di diritti anche riferiti alla rendita catastale che la nuova unità andrà a generare.

Comunque la cosa può essere possibile con alcuni accorgimenti da prendere in fase d'accatastamento, ti posto un articolo semplice semplice che rende l'idea

Due appartamenti confinanti non possono essere accatastati in uno unico


Da qui a dire che è nullo ce ne passa, sicuramente è una pratica non ultimata altrimenti avresti dovuto trovare in visura un unico identificativo catastale (subalterno)
Ovviamente tutto sarebbe stato più semplice se i due soggetti avessero avuto la comproprietà di entrambi gli immobili


Senti il Notaio per la questione di diritto
e consulta un tecnico ed il Comune per l'aspetto catastale ed urbanistico ;)

Prendi quello che ho postato con il beneficio d'inventario (faccio L'AI)
Però a sensazione se la fusione delle due unità immobiliari in oggetto non è in contrasto con gli strumenti e regolamento urbanistico vigenti nel Comune dove risiedi credo che sia facile trovare una soluzione
Grazie per la risposta. Hai ragione mi spiego meglio.

I 2 immobili sarebbero stati fusi con una pratica di 20 anni fa, ma intestate non alla stessa ditta per cui l'accatastamento non è mai passato...

Ora che devono fare un cambio dest. d'uso è sorto il problema. Comunque dovrebbe aver risolto: esiste una modalità di accatastamento con cui si mostra una porzione di immobile, e la restante parte tratteggiata (come indicato dall'articolo che mi hai postato ), proprio ad indicare che fanno capo a 2 ditte diverse... Grazie.
 

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