francesca63

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Viene citato un abuso (tettoia) e proposta una risoluzione a carico di compra; converrai che non si parte col piede giusto.
Certo, convengo.
Purtroppo sono situazioni comuni, quelle di individuare immobili con degli abusi.
L’importante è capire se sono sanabili, e se il venditore è consapevole di doverci pensare lui a regolarizzare.
Quando non è così, meglio cercare altro, soprattutto se si deve chiedere un mutuo.
 

brina82

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L'impianto idrico di solito non si certifica.
L'impianto elettrico si, se ti hanno detto che è stato rifatto recentemente.
In realtà in un appartamento occorrerebbe certificare l'impianto elettrico, idraulico e gas.

Poi è anche vero che gas ed elettricità sono i più delicati per via della relativa pericolosità.
 

Luther

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In realtà in un appartamento occorrerebbe certificare l'impianto elettrico, idraulico e gas.

Poi è anche vero che gas ed elettricità sono i più delicati per via della relativa pericolosità.
Ma se ben ricordo la mancanza di certificazioni non è ostativa alla vendita. Gli impianti si regolarizzano con una dichiarazione di rispondenza postuma, in mancanza di conformità originali, sempre se dovute all'epoca di installazione. Certo adeguandoli alla norma attuale. E' importante valutarne lo stato di fatto all'acquisto, certamente.
Nel caso di questo thread, ape e certificazioni impianti mi sembrano problemi minori rispetto all'abuso della tettoia ed alla regolarizzazione dello stesso, all'onere di chi regolarizzerà, ai tempi di erogazione del mutuo; e qundi alle clausole sospensive tutelanti di cui si sono appunto chiesti chiarimenti.
 
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brina82

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Ma se ben ricordo la mancanza di certificazioni non è ostativa alla vendita. Gli impianti si regolarizzano con una dichiarazione di rispondenza postuma, in mancanza di conformità originali, sempre se dovute all'epoca di installazione. Certo adeguandoli alla norma attuale. E' importante valutarne lo stato di fatto all'acquisto, certamente.
Nel caso di questo thread, ape e certificazioni impianti mi sembrano problemi minori rispetto all'abuso della tettoia ed alla regolarizzazione dello stesso, all'onere di chi regolarizzerà, ai tempi di erogazione del mutuo; e qundi alle clausole sospensive tutelanti di cui si sono appunto chiesti chiarimenti.
Le certificazioni degli impianti non sono obbligatorie, basta indicarlo già in caso di proposta, altrimenti si dà per scontato che lo siano.

Per il resto, mi viene in mente che forse l'acquirente vorrebbe che il perito non facesse storie per la tettoia (ma probabilmente solo per questa, perchè gli piace nonostante abusiva), ma allora sarebbe inutile inserire una sospensiva, perchè anche qualora il perito non tenesse conto della tettoia, è chiaro che l'acquirente potrebbe sempre tirarsi dall'affare, nel momento in cui davanti al Notaio indicasse che la tettoia risulta costruita senza alcuna autorizzazione.

In altre parole, se le cose stanno così, con la sospensiva l'acquirente avrebbe sempre il coltello dalla parte del manico...

Per il resto, mi viene in mente che forse l'acquirente vorrebbe
volesse 😅
 

Maria40

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Pensiero filosofico
Con una sospensiva di mezzo, per quanto ben/completa scritta, il manico del coltello starà sempre dalla parte dell'acquirente. E questo non è necessariamente un male, dato che deve sapere dove e se fosse conveniente investire i suoi soldi. Sta al venditore accettare tale condizione e prendere coscienza delle eventuali conseguenze.
 

brina82

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Con una sospensiva di mezzo, per quanto ben/completa scritta, il manico del coltello starà sempre dalla parte dell'acquirente. E questo non è necessariamente un male, dato che deve sapere dove e se fosse conveniente investire i suoi soldi. Sta al venditore accettare tale condizione e prendere coscienza delle eventuali conseguenze.
La sospensiva può riguardare di solito mutuo e conformità urbanistica.

Ci può marciare col mutuo, è vero, nel senso che se il giorno dopo ci ripensa fa finta che il mutuo non gli è passato, e ha avuto il coltello dalla parte del manico (e questo è un male, perchè ha giocato sporco), ma per il resto no.

Poi, un venditore per tutelarsi potrebbe richiedere la predelibera reddituale e potrebbe continuare a ricevere offerte: a quel punto non so quanto possa avere sto coltello a favore...

Poi, estremizzando: in un mercato "vivo", se tutti fanno proposte senza sospensiva, lui non acquisterà mai.
 

Maku

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Nella situazione che descrivi, per comprare in tranquillità potrebbe essere ragionevole; ma il venditore potrebbe non fare i salti di gioia a vedersi "fare le pulci" sul suo immobile, mentre tu non sai nemmeno se sei finanziabile.
La cosa migliore sarebbe avere una predelibera reddituale , e mettere solo una sospensiva per la regolarità catastale e urbanistica, da verificare entro un termine chiaro e realistico, sapendo però che finché non sarà tutto ok non vale nemmeno la pena cominciare a chiedere il mutuo ( soprattutto se si sceglie banca che fa prima la perizia).
Insomma, direi che la situazione va studiata bene, anche per capire cosa stanno facendo per regolarizzare , e quanto tempo hanno preventivato; hai scritto che devono fare aggiornamento della planimetria catastale , e quello è relativamente semplice e veloce.
Ma se il lavoro di creazione del bagno è stato fatto senza presentare la necessaria pratica edilizia, ci può volere più tempo.
La mancanza dell'Ape, pur essendo un obbligo averla fin da subito, la vedo come un problema minore ( si fa in pochi giorni).
L'impianto idrico di solito non si certifica.
L'impianto elettrico si, se ti hanno detto che è stato rifatto recentemente.
Quando siamo andati alla nostra banca per chiedere la pre-delibera sull'importo che ci interessava ci è stato risposto che non dovremmo avere problemi ma, senza aver individuato già l'immobile, non potevano rilasciarci nulla. Pur essendo un importo relativamente basso e con una cospicua somma da dare come anticipo. In ogni caso, prima di fare la proposta, l'AI ci ha offerto un servizio di consulenza con un loro mediatore finanziario che si occuperà di questo quindi, in teoria, predelibera alla mano, potremmo forse evitare la sospensiva per il mutuo.

Per quanto riguarda la tettoia, l'AI ci ha detto che durante la vendita precedente il perito non ha fatto problemi date le dimensioni ma ci ha cmq proposto di firmare una scrittura privata in cui siamo coscienti dell'abuso. Lo smontaggio e gli eventuali rimontaggio e sanatoria sarebbero poi a carico nostro.

L'immobile è stato acquistato tre anni fa e ristrutturato, quindi gli impianti sono tutti nuovi, caldaia compresa. Ci hanno detto che l'APE è scaduta e che la stanno rifacendo. La variazione della camera in bagno, invece, non è stata comunicata e stanno risolvendo adesso.

Abbiamo controllato tutti gli altri documenti e ci sono sembrati a posto ma non essendo del mestiere non mi fido, anche perché l'AI sembra curarsi più "della parte del venditore" - concedetemi l'espressione - che di noi. E' la nostra prima casa e qui non conosciamo nessuno: siamo inesperti, è vero, e l'immobile ci piace molto ma vorrei evitare una fregatura.
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Quando siamo andati alla nostra banca per chiedere la pre-delibera sull'importo che ci interessava ci è stato risposto che non dovremmo avere problemi ma, senza aver individuato già l'immobile, non potevano rilasciarci nulla. Pur essendo un importo relativamente basso e con una cospicua somma da dare come anticipo. In ogni caso, prima di fare la proposta, l'AI ci ha offerto un servizio di consulenza con un loro mediatore finanziario che si occuperà di questo quindi, in teoria, predelibera alla mano, potremmo forse evitare la sospensiva per il mutuo.

Per quanto riguarda la tettoia, l'AI ci ha detto che durante la vendita precedente il perito non ha fatto problemi date le dimensioni ma ci ha cmq proposto di firmare una scrittura privata in cui siamo coscienti dell'abuso. Lo smontaggio e gli eventuali rimontaggio e sanatoria sarebbero poi a carico nostro.

L'immobile è stato acquistato tre anni fa e ristrutturato, quindi gli impianti sono tutti nuovi, caldaia compresa. Ci hanno detto che l'APE è scaduta e che la stanno rifacendo. La variazione della camera in bagno, invece, non è stata comunicata e stanno risolvendo adesso.

Abbiamo controllato tutti gli altri documenti e ci sono sembrati a posto ma non essendo del mestiere non mi fido, anche perché l'AI sembra curarsi più "della parte del venditore" - concedetemi l'espressione - che di noi. E' la nostra prima casa e qui non conosciamo nessuno: siamo inesperti, è vero, e l'immobile ci piace molto ma vorrei evitare una fregatura.
Quindi era come immaginavo con riferimento alla tettoia, ovvero che vorreste rimanesse.

Questa non deve comparire in planimetria; vediamo se il perito la fa passare liscia, ma onestamente non credo.

Riguardo alla scrittura privata non saprei cosa dire, ma non penso potrebbe avere una qualche efficacia. Io non la farei; proverei ad ottenere il mutuo così, e al massimo se fosse necessario smontarla darei qualche millino in più al venditore (subito) proprio per farla smontare (quindi a spese vostre come da accordi, se gli accordi sono questi).
 

Maria40

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ti rispondo in base alla mia esperienza da privato cittadino, con però grandissima presa di coscienza della problematica (premessa dovuta):

Quando siamo andati alla nostra banca per chiedere la pre-delibera sull'importo che ci interessava ci è stato risposto che non dovremmo avere problemi ma, senza aver individuato già l'immobile, non potevano rilasciarci nulla
Purtroppo è così, la maggioranza delle banche ti vendono illusioni, chiacchiere (della serie "è fattibile la pratica, non ci vedo grandi difficoltà ") senza i documenti della casa o, perlomeno senza una proposta d’acquisto firmata.

In ogni caso, prima di fare la proposta, l'AI ci ha offerto un servizio di consulenza con un loro mediatore finanziario che si occuperà di questo quindi, in teoria, predelibera alla mano, potremmo forse evitare la sospensiva per il mutuo.
Senza questa ipotesi, non rinunciate assolutamente alla sospensiva
Per quanto riguarda la tettoia, l'AI ci ha detto che durante la vendita precedente il perito non ha fatto problemi date le dimensioni ma ci ha cmq proposto di firmare una scrittura privata in cui siamo coscienti dell'abuso. Lo smontaggio e gli eventuali rimontaggio e sanatoria sarebbero poi a carico nostro.
Non mi fiderei assolutamente della discrezionalità del perito e non firmerei di essere d'accordo con gli abusi altrui e men che meno mi farei carico di tali spese.
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
È un obbligo di legge
In quanto tale va rispettato
Chi non lo fa viene sanzionato
Qui in zona appena ti presenti in qualsiasi agenzia il mediatore richiede la documentazione relativa all’immobile
Planimetria, certificato di conformità urbanistica, atto di provenienza etc
Etc e l’APE, se il venditore ne è privo è invitato a provvedere e ripassare.
Molto raro direi
 

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