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  1. Aleri78

    Aleri78 Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Cari colleghi, sono nuova del forum e ho già una domanda da farvi

    ho avuto brutte esperienze di proprietari che si sono lamentati perchè l'inquilino non pagava puntuale il canone di affitto o perchè all'improvviso dava disdetta.

    Ovviamente ogni volta prima di procedere con il contratto di affitto chiedo che tipo di lavoro fanno, che tipo di contratto hanno, se a tempo determinano o indeterminato ecc in modo tale da dare garanzie al proprietario.

    Voi come fate a garantire al proprietario che l'inquilino pagherà puntuale?
    e se fate un contartto classico 4+4 come fate a garantire al proprietario che l'inquilino non se ne andrà a breve ?

    Buon lavoro!:)
     
  2. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Noi non dobbiamo garantire per nessuno, dobbiamo comunicare solo le informazioni in nostro possesso, l'idea che ti fai di un cliente appena conosciuto potrebbe anche essere sbagliata; nelle piccole città è più semplice reperire informazioni su una persona ma è pur vero che oggi anche tante persone "perbene" possono trovarsi in difficoltà e non essere puntuali pagatori. Per quanto riguarda gli inquilini che se ne vanno poco tempo dopo aver stipulato un contratto, se il contratto medesimo prevedeva facoltà di recesso anticipato non li puoi certo incatenare, basta diano adeguato preavviso. A me non è mai piaciuto non inserire o farlo con la dicitura "solo per gravi motivi" la facoltà di recesso anticipato a favore del conduttore.
     
  3. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare

    Lo stesso identico errore lo facevo anni or sono e mi ritrovavo alla fine delusa, amareggiata ed imbarazzata; c'era chi "scappava" senza neanche pagare i consumi dell'enel...poi un giorno lessi questo versetto nella Bibbia in Prov 11:15 . "Uno se la passerà sicuramente male perché si è fatto garante per un estraneo, ma chi odia la stretta di mano si mantiene senza preoccupazioni"...smisi subito e da allora tanti problemi in meno!;)
     
  4. Aleri78

    Aleri78 Membro Junior

    Agente Immobiliare
    è quello che penso io ma i proprietari stanno davvero impazzendo!
    ogni cosa che succede è colpa dell'agente immobiliare.
    Io come dice Pippo63 non sono d'accordo ad inserire tale clausola nel contratto, ovvio che si inserisce il periodo di preavviso da dare.
    sarà il proprietario a rifiutare di firmare il contratto se vuole tale clausola no?
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io trovo che il, mondo della locazione si sia capovolto, con ancora poca coscienza in merito da parte dei proprietari...

    Recentemente ci è stato revocato un incarico di vendita di alcuni immobili da parte di una grossa Società, per la quale abbiamo lavorato nell'ultimo anno, perchè due inquilini hanno dato disdetta anticipata dopo un anno...

    Nota bene che tutti gli inquilini che sono riusciti ad avere quegli appartamenti hanno subito un controllo preliminare a tutti i livelli, fatto dai loro commercialisti, e mi dite cosa ci posso fare io se oggi gli inquilini vanno e vengono dagli appartamenti come se fossero in un porto di mare ???
     
  6. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    ti parlo da proprietario di un appartamentino dato in locazione mediante agenzia (del cui operato sono soddisfattissimo).

    - hanno, abbastanza evidentemente, fatto una preselezione abbastanza accurata (non so a quali basi dati avessero accesso)
    - mi hanno garantito che avrei potuto rifiutare potenziali inquilini, a fronte di motivi giustificati
    - in caso di cessazione del contratto entro l'anno (cosa che è in effetti successa), hanno assunto il secondo mandato con un forte sconto.
     
  7. immodavide

    immodavide Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    io metto ben in chiaro che non posso garantire le future intenzioni di un inquilino.
    Quello che faccio è filtrare dei potenziali buoni conduttori e fornire tutta la documentazione necessaria affinchè il propietario possa decidere. Certo io posso dare consigli, si può decidere insieme, ma alla fine è il proprietario che mette la firma sul contratto.

    per la durata di solito prendo accordi che se non sta più di un anno il prossimo contratto è gratuito...fino adesso non è mai successo...
     
  8. er4clito

    er4clito Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Sulla selezione dell'inquilino si cerca di trovare una persona che paghi regolarmente.
    Prima selezione "per esperienza". Entra una persona in agenzia e si fa un interrogatorio su necessità e situazione degna di un carabinere.
    Seconda selezione "carta canta". Chiedo contratto di lavoro, buste paga, faccio una visura per vedere se ha eventuali beni immobili (anche in altre città!), e se riesco mi faccio portare ricevuta dei canoni pagati regolarmente nell'abitazione precedente.

    Poi quando mi impegno col proprietario rendo chiaro ed evidente che la scelta finale spetta a lui e basta.

    E prometto che in base alla durata della locazione, valuterò di riaffittare l'immobile in caso si liberasse a breve con mediazione fortemente scontata, da valutare in base al periodo di permanenza.

    Naturalmente nessuno ha una sfera di cristallo e certezza matematica su chi si ha di fronte, ma si possono prevenire situazioni a rischio cercando di fare una selezione il più accurata possibile.
     
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :idea::stretta_di_mano::confuso:più che chiedere informazioni di lavoro permanente o meno quali sono i ns. compiti, non vedo altro da fare se non andare un po a spanne, altrimenti certi contratti non vengono stipulati se non garantiti, ma da chi? e poi diciamo la verita, se un contratto 4+4 termina nei primi 4 anni non facciamo altro che trovare un altro locatario
     
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  10. Francesco Moro

    Francesco Moro Membro Junior

    Agente Immobiliare
    l'agente immobiliare deve certamente fare una prima selezione in modo tale da proporre persone che sembrano corrette e puntuali. è anche vero che i proprietari dovrebbero essere più elastici.
    Io capisco che affittare un appartamento non è proprio così semplice, anche dal punto di vista degli eventuali problemi e danni che possono esserci, ma purtroppo oltre che controlli e visure non possiamo fare.
    a quel punto se un proprietario non riesce ad accettare l'eventuale rischio di rimanere a piedi lo metterà in vendita al posto di affittarlo!
    non possiamo mica fare miracoli!
     
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  11. ALDO LEUZZI

    ALDO LEUZZI Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    L'agente immobiliare propone i conduttori che più gli sono risultati idonei e li presenta al locatore che se lo accetta non può farne una colpa se non a se stesso se questi dovesse risultare in seguito un "bad". Effettivamente al cliente locatore, si può fare un forte sconto o addirittura abbuonare la mediazione successiva prendendola solo dal conduttore. E' comunque possibile proporre le fideyussioni assicurative a garanzia sia dei canoni che dei danni ed anche delle eventuali spese legali. Quelle bancarie è troppo complicato poterle fare stipulare.
     
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  12. Francesco Moro

    Francesco Moro Membro Junior

    Agente Immobiliare
    come funzionano quelle assicurative?
     
  13. Aleri78

    Aleri78 Membro Junior

    Agente Immobiliare
    La sicurezza degli affitti è tuttavia un obiettivo difficile da conseguire, anche a causa della normativa vigente che cerca sempre ti tutelare l'inquilino: si pensi solo ai tempi per conseguire il rilascio dei locali: da 6 a 10 mesi, anche quando si proceda per morosità.
    In alcuni casi ho utilizzato le fideiussioni ma la maggior parte preferisce dare le caparre anticipate a titolo di garanzia.

    Per quanto riguarda le fideiussioni assicurative so che tutelano molto al fine di garantire il mancato pagamento dei canoni fino a quando non viene restituito l'immobile, coprono gli oneri accessori, spese legali ma è opportuno che la fideiussione abbia durata di almeno 4 anni.
    Questo è ciò che mi avevano detto, ora non so se sia cambiato qualcosa
     
  14. ALDO LEUZZI

    ALDO LEUZZI Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    La fideiussione segue la durata del contratto, naturalmente alla fine bisogna rinnovarla ed è per questo che l'inquilino tende a preferire solo versare il deposito cauzionale dove invece gli viene restituito con gli interessi alla fine della locazione. Naturalmente chi comanda è sempre il locatore che decide per accettare con deopsito cauzionale o fideiussione.
     
  15. immodavide

    immodavide Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L'unica garanzia totale sarebbe il pagamento anticipato di tutta la durata contrattuale, anzi a pensarci neanche questa, perchè se un domani questo decide di non andarsene non lo smuovi neanche a cannonate.
    Alla fine non c'è niente che garantisce al100% un inquilino. L'unica cosa è quella di pensare di aver fatto tutto il possibile per avere messo in casa una persona affidabile. per non dire in futuro " me la sono cercata"
    Per mia esperienza posso dire che, paradossalmente, quelli che hanno dato più problemi sono quelli che sulla carta erano degli inquilini eccellenti.
    I migliori sono quelli che nonostante l'incertezza lavorativa ed economica fanno di tutto per trovare garanzie e dimostrare di essere onesti.
     
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  16. Francesco Moro

    Francesco Moro Membro Junior

    Agente Immobiliare
    beh pagamento anticipato di tutto è assolutamente impossibile, è già buona se accettano le 3/6 mensilità anticipate.
    io ho riscontrato che le persone che si presentano con una situazione economica impeccabile sono coloro che mi hanno fatto perdere più tempo.
    Visti appartamenti su appartamenti e poi spariscono.
    Ormai non si può mettere la mano sul fuoco su nessuno, speriamo di incontrare persone abbastanza oneste da non far girare noi agenti per niente.
     
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