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  1. donnola

    donnola Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Reduce da una 4 gg a cavalaire sur mer sarei interessato ad acquistare in zona un immobile. Ho letto che che il mercato immobiliare francese se la passa peggio del ns e quindi pensavo ... di approfittarne :D
    Non essendo x nulla del mestiere mi sorgon alcuni dubbi:
    è il momento giusto o conviene attendere ancora ?
    come muovere i primi passi ? setacciare Internet può esser utile o meglio tornare in zona ?
    indispensabile vista la distanza da TO affidarsi ad una agenzia, anche per poi affidarle la gestione degli affitti ?
    come stiamo a tasse di proprietà x immobili in Francia ?
    Avrei altri dubbi ma non vorrei esagerare della vs pazienza ... :occhi_al_cielo:
    Un grazie anticipato e cordiali saluti
     
    A esploratore360 piace questo elemento.
  2. Sergio Caruso

    Sergio Caruso Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :? ...quante belle domandine...!!! :D
    Tanto per cominciare premetto che non conosco la zona, normalmente lavoriamo su Nizza con qualche puntatina a Cannes e dintorni, ma già siamo sul lontano!
    Senza scendere nei dettagli burocratici francesi (di cui non mi occupo io personalmente) posso dirti che effettivamente in Francia se la passano peggio di noi, questo però non vuol dire stracciare i prezzi degli appartamenti che stanno comunque tenendo livelli piuttosto stabili.
    I primi passi vanno fatti a monte, ovvero, solo tu puoi e devi sapere prima a quale utilizzo vorresti destinare il tuo Immobile, se lo cerchi solo come Investimento e/o per passarci qualche WE ogni tanto.
    E' una domanda molto importante perchè in base alla risposta potrò esserti più o meno utile!
    Tanto per capirci, se vuoi comprare una casa al mare per passarci i fine settimana la cosa ideale è affidarsi ad una Agenzia del posto!
    Se invece, come mi sembra di capire dalla tua richiesta, intendi affittare il tuo alloggio, allora devo metterti in guardia dai colleghi d'oltre alpe!
    Noi da tempo seguiamo le sorti di nostri clienti Italiani che hanno acquistato in Francia, si rivolgono a noi perchè siamo Italiani in primis, e poi perchè già pesantemente truffati nelle gestioni dai colleghi francesi!
    Un problema ricorrente nel quale sono inciampati molti nostri clienti è dovuto alla distanza, niente di meglio per affittare abusivamente gli alloggi in gestione ricavandone il 100 % mentre il proprietario ignaro a Torino si domanda come mai non gli trovino un inquilino!!!
    Vergognoso ma vero!!! Troppe volte è successo che ci consegnassero le chiavi per controllare l'alloggio e troppe volte abbiamo trovato la sorpresa in mutande!!!
    La cosa migliore è rivolgersi ad una SERIA Agenzia Immobiliare Italiana che operi in zona costantemente, in alternativa, rivolgersi ad una Agenzia Immobiliare Italiana associata alla Fiaip perchè questa associazione di categoria ha preso e sta affinando accordi di collaborazione con la FINAIM (Associazione Francese) in modo che ci si possa relazionare con Agenzie Immobiliari Francesi qualificate e ....tenute a bada da accordi contrattuali ben precisi tra le 2 Associazioni.
    Tieni conto che noi Agenti Immobiliari Italiani possiamo operare perfettamente in regola in tutta Europa........ma non in Francia!!! :rabbia: :rabbia: :rabbia:
    Riguardo alle tasse di proprietà più o meno sono come le nostre ma le chiamano in modi diversi!!!
    So di non essere stato molto esaustivo ma..........fidati.....di là è un vero casino!!! (...e non parliamo degli Amministratori di Condominion e Avvocati d'accordo con le Agenzie perchè potremmo intasare il Forum!!!) :fico:
     
  3. donnola

    donnola Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    beh, grazie per le info ... sconfortanti :disappunto:
    in effetti la questione degli affitti di straforo me l'ero malignamente immaginata, da buon italiano :^^:
    setacciando la Rete ho trovato studi/ricerche ove dicono che i prezzi degli immobili dovrebbero continuare a scendere in Francia fino al 2011-12, onde per cui sarebbe cmq prematuro acquistare ora, ne convieni ?
    ho trovato poi questa possibilità:
    le residences de tourisme (o leaseback properties)
    Trattasi di immobili di nuova costruzione che vengono consegnati direttamente dall'impresa.
    Contestualmente al rogito che ne sancisce il passaggio di proprietà a favore dell'investitore, questi lascia l'immobile in gestione ad una società di leasing che si impegna a garantirgli un reddito annuo compreso tra il 4-5% per i 9 anni successivi (anche se l'immobile restasse sfitto). In questo periodo di 9 anni il proprietario ha a disposizione l'immobile per un uso personale solo 10-14 giorni all'anno, ma alla scadenza rientra nel pieno possesso del bene.
    L'acquisto di un immobile di questo tipo comporta notevoli vantaggi, per lo più di natura fiscale, che si possono così riassumere:
    * Recupero dell'IVA versata al costruttore (in Francia pari al 19,60%)
    * Spese notarili ridotte in quanto immobili di nuova costruzione
    * Rendita netta (di solito tra il 5-6%) GARANTITA per i successivi 9 anni
    * Trascorsi questi 9 anni il proprietario è rientrato almeno del 45% dell'esborso iniziale e si trova con un immobile rivalutatosi nettamente sul mercato (anche perché la società di leasing ne cura la manutenzione e l'amministrazione per tutto il suddetto periodo).

    pare conveniente o lo è veramente secondo te ?
    Grazie ancora per la disponibilità
    Ciao
     
  4. Sergio Caruso

    Sergio Caruso Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Amico mio.........per natura sono molto diffidente perchè mi hanno insegnato che "NON é tutto Oro ciò che luccica"!!!
    Detta così è certamente allettante, controllerò comunque i vantaggi fiscali anche perchè ero si a conoscenza delle ridotte spese notarili (che altro non sono che Imposte ridotte)(il notaio non ti fa lo sconto nemmeno se gli punti una pistola alla fronte), Non sono informato sul Recupero dell'IVA ma sento puzza di "Nazionalismo", probabibili quindi mille scuse per non rimborsarti nulla!!!
    Per capire il loro modo di lavorare, bisogna partire dal presupposto che, contrariamente a noi Italiani, loro nascono e crescono molto inquadrati, per meglio renderti l'idea, noi per ogni legge abbiamo tante interpretazioni, giusto o sbagliato che sia questo ci permette di adattarle alle singole situazioni. In francia invece, non sanno vedere al di la di quello che gli viene insegnato! Praticamente è la politica del popolino!
    Ne consegue che, a meno che sia specificatamente scritto in qualche circolare o per legge, tu i tuoi rimborsi te li scordi!!!
    Riguardo alla rendita sinceramente non mi sembra un grande sforzo!
    Qualche esempio:
    Appartamento € 90.000 ---> Rendita Mensile € 500 ....(non 350€ come ti darebbero loro)
    Appartamento € 70.000 ---> Rendita € 400
    etc.....
    Praticamente, la rendita lorda (tasse escluse) si aggira intorno all'8 %
    Oltre alle tasse, bisogna tenere d'occhio la vera grande Ruberia........Le Spese di Amministrazione Condominiale!!!
    Dammi retta......controlla sempre bene tutto!!!
    Se sei intenzionato a comprare, puoi fare una cosa semplicissima.......intanto preventivamente informarti sull'Impresa costruttrice, perchè le imprese Italiane spesso fanno casini, quelle Francesi costruiscono veramente male;
    contatta un Legale Italiano che possa esercitare in Francia;
    firma il compromesso e porta tutta la documentazione al Legale!
    Dalla firma del Compromesso avrai 7 giorni per poter rinunciare all'acquisto, nel frattempo, puoi pagare la caparra solo al Notaio che in caso di esito negativo provvederà alla restituzione!!!
     
  5. esploratore360

    esploratore360 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi son appena registrato e mi complimento con lo Staff per questo interessantissimo Forum! L'argomento è quello aperto da Donnola, ma nel mio caso lo scopo è di trasferirsi in Francia in uno dei Comuni limitrofi a Paris. Premetto che sono madrelingua francese e dopo aver guardato gli annunci in lungo e in largo, ho individuato una casetta abbinata di circa 70 mq, a 300 metri dalla RER, con qualche ritocco da fare, che potrebbe fare al caso mio. Non ho optato per un appartamento in condominio per poter programmare a mia scelta le eventuali spese di manutenzione e ristrutturazione dell'immobile. Premesso ciò, sottopongo alla vostra attenzione e pazienza le seguenti domande:
    1) la tassazione francese sulla prima casa è simile alla nostra?
    2) Premesso che fidarsi è bene, ma non fidarsi è meglio, in linea di massima quali sono le principali insidie (per un italiano e quindi straniero) lungo il percorso tra la firma del compromesso e il rogito notarile?
    3) Sono previste delle "garanzie" che si possono pretendere dal venditore?
    4) Il rapporto di vicinato è regolamentato in maniera simile alla nostra?
    Mi fermo qui per non abusare della vostra pazienza e ringrazio in anticipo tutti coloro che gentilmente risponderanno.
     

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