Come calcolare la provvigione del mediatore

[Alex.x]

Un saluto a tutti, sono nuovo e spero di trovarmi bene quì

Vado subito al dunque, un pò di tempo fa mi reco in agenzia (nota agenzia in franchising) per cercare casa e tra le loro proposte ce n'è una che mi interessa, faccio presente che al contempo avrei dovuto vendere casa mia. (che era fuori dalla loro giurisdizione territoriale)

Casa mia è in una zona di pregio con vista mare ed è composta da 2 bilocali da 50 metri uniti solo
da una apertura nel muro ma ancora catastati come in origine.

Dopo qualche giorno mi chiamano e mi dicono che l'imprenditore proprietario dell'alloggio che vorrei
comprare prenderebbe il mio in permuta e mi invitano in agenzia per stabilire la differenza che avrei
dovuto mettere.

(Differenza che avrebbe dovuto collocarsi tra i 180/200 mila euro, da una prima valutazione fatta così a parole)

Con mio enorme stupore invece mi viene fatta una proposta con una differenza di 300 mila euro (100 in più nel giro di 3 giorni ) a questo punto stringo le mani a tutti, faccio presente che non me lo posso permettere e chiudo.

Dopo qualche giorno vengo contattato dall'imprenditore e dopo una trattativa estenuante troviamo un accordo per una differenza di 180 mila.

Assieme all'imprenditore decidiamo di tornare in agenzia per dare la provvigione che gli spetta sperando nel buon senso visto che la loro intermediadione si è limitata solo alla semplice visita
dell'alloggio.

Ora a voi esperti chiedo quale sarebbe una cifra congrua? hanno sbagliato ma sono ragazzi giovani e bisogna dargli delle opportunità.

Visto che: la trattativa l'abbiamo portata a termine noi, qualche consiglio ricevuto da loro si è rivelato
sbagliato proprio nei fondamenti, non sanno neppure chi sia l'amministratore, amministratore che mi sono cercato io e che mi ha informato che il condominio ha già deliberato spese di ristrutturazione
per 100.000 euro di cui a me ne competono circa 10.000.

A voi, spero possiate aiutarmi.

 

[studiopci]

Salve, secondo gli usi e costumi e la legge , il compenso di mediazione si aggira tra il 1 % fino al 6 % , di solito si applica il 3 %... questo compenso è dovuto anche per il semplice fatto che ti abbiano segnalato l'immobile e non abbiano fatto latrattativa... lo sancisce la legge ( artt. 1765 - 1766 CC ) ... vi consiglio di parlarne con l'agenzia e trovare un accordo. Fabrizio

 

[Alex.x]

Salve Fabrizio e grazie mille per la disponibilità.

In agenzia mi sono recato subito dopo ed ho trovato un atteggiamento di chiusura totale e quasi ostile, mi hanno semplicemente detto 3% più IVA stop.

 

[studiopci]

Vedi... il discorso è che molto probabilmente ... si sono sentiti esautorati dalla trattativa e di conseguenza si sono irrigiditi, da quello che leggo credo in fondo non abbiamo commesso grossi errori , ma non essendo presente e non conoscendo i fatti ... vado a naso, a questo punto - purtroppo - comunque sono nel lecito e posso solo consigliarti di trattare fin dove è possibile, un cosa deve essere importante... fatti seguire per il compromesso da un avvocato o qualcuno che sia ferrato sulle permute. Fabrizio

 

[Alex.x]

Di nuovo grazie Fabrizio.
Sicuramente è andata così come dici tu sul fatto che non abbiano commesso errori
non sono molto daccordo.
Siccome un giorno si e l'altro pure mi suonano al citofono il loro colleghi e mi fanno una valutazione di 200/220 mila a bilocale, ma facciamo pure 200, x 2 fanno 400 mila e loro me ne hanno tolto 100 mila senza possiblità di trattativa capisci che come comportamento si deve ritenere poco serio.

Ho trovato un link che non posso ancora postare dove un giudice stabilisce che il ruolo dell'intermediatore non può solo limitarsi alla semplice visione ma deve portare anche anche alla conclusione della trattativa, il caso è molto simile al mio.

Di nuovo grazie Fabrizio, ti chiedo scusa ma non sò che pesci prendere, capisco che il mestiere dell'intermediatore immobiliare è un lavoro duro e molti furbi provano a scavalcarlo ma non di certo io, che mi sono precipitato immediatamente per saldare i conti.

 

[studiopci]

Alex.x non voleva neanche lontanamente supporre che tu o altri avesse tentato di scavalcare , intendevo solo dire che forse visto che la trattativa in seguito è stata condotta in privato , loro si sia risentiti della cosa...volevo anche permettermi di precisare ... ma così per consentirti di fare le tue valutazioni con serenità, che non sempre quelli che ti vengono a citofonare per chiederti l'incarico e ti valutano l'immobile un tot sono bravi e nel giusto anzi... è risaputo che molti di questi signori pur di avere l'incarico ti sopravvalutano l'appartamento lasciandolo poi lì a macerare per mesi... può darsi che queste persone ti abbiano valutato l'immobile per quello che realmente vale in questo momento ... come potrebbe essere il contrario ma ti ripeto queste sono valutazioni date a naso non conoscendo nè la zona, nè i fatti , nè niente... però una cosa la posso dire ... nelle permute casa / casa ( che io personalmente sconsiglio ) a meno che non sia uno scambio alla pari , chi ci perde di più di solito è sempre chi vuole permutare e mi spiego il perchè: tu stai acquistando un immobile che oggi vale 1000 , chi riceve in permuta il tuo immobile non può valutarloal valore di mercato attuale perchè non sà se lo venderà oggi o tra un anno... quindi dovrà giocoforza dargli una valutazione più bassa.
Fabrizio

 

[Alex.x]

Fabrizio la tua disponibilità mi mette in imbarazzo, troppo gentile.

Ho capito che loro ci sono rimasti male ma io che ci posso fare? dai primi colloqui mi avevano fatto capire che con una differenza di 180/200 mila l'operazione si poteva fare, poi di colpo sono diventati 300, capisci che 100 mila di differenza sono tantini?
Se lo avessi saputo prima non avrei perso tempo io e non avrei fatto perdere tempo a loro e all'imprenditore.
Io a quel punto ho semplicemente chiuso ogni possibilità e me ne sono andato stringendo la mano e chiedendo scusa.
Poi l'imprenditore mi ha chiesto di poterci incontrare per vedere ci fosse la possibilità di trovare un accordo, questo accordo è stato trovato per 180.

I consigli sono sempre ben accetti Fabrizio, la permuta è complessa ma comporta notevoli vantaggi, sono sicuro (mi sono informato prima) che questa impresa è molto seria, molto seria.

Se posso dire la mia, e anche quella dell' Imprenditore (che a questa agenzia ha revocato tutti i mandati) è che questi ragazzi sono giovani, troppo giovani e devono farsi un po di esperienza, questa è la 3°a, le altre 2 volte ho pagato la proviggione
tranquillamente ma gli intermediatori si sono dimostrate persone serie e preparate.

Ti sottopongo questa sentenza Fabrizio, è analoga alla mia situazione, dimmi che ne pensi.

Immobili,mediazione, diritto al compenso, due agenzie immobiliari, provvigioni


"Per aversi diritto alla provvigione non basta che l'affare sia stato concluso, ma, in forza dell'art. 1755 c.c., occorre che la conclusione sia avvenuta per effetto dell'intervento del mediatore, il quale, cioè, deve avere messo in relazione i contraenti con un'attività causalmente rilevante ai fini della conclusione del medesimo affare (tra le altre, cfr. Sez. 3, Sentenza n. 15880 del 06107/2010; Cass Sez, 3, Sentenza n. 23842 del 18/09/2008)."

Fabrizio, appena riesco a capire come posso mandarti un MP. ti dico di cosa mi occupo io, così se posso vorrei contraccambiare le consulenze.

 

[STUDIOMINUCCI]

Premetto di invidiare (molto benevolmente) la classe e l'equilibrio di Fabrizio, che riconosco di non avere.
Io sono molto più "bianco o nero".
Aggiungo per correttezza che non ho avuto modo di verificare se quella sentenza rappresenti una pronuncia isolata o se (come spero) sia espressione di un orientamento ormai consolidato.
Mi sento però di poter dire con sicurezza che, in base alla sentenza che citi (di Cassazione, il che è sempre molto importante)............non solo quell'agenzia di giovani di belle speranze NON ha posto in essere una "attività causalmente rilevante ai fini della conclusione dell'affare", ma...addirittura...ha posto in essere un'attività causalmente rilevante alla impercorribilità dell'affare, non a caso ripreso e sviluppato , su premesse del tutto opposte, per pura iniziativa delle parti contraenti!!!!

Con l'assistenza di un Legale doc...i ragazzi di belle speranze potrebbero trovarsi a dover rispondere del danno di aver scempiato una trattativa, altro che chiedere l'X% per il merito (????) di averla "promossa"!!!!!!

 

[studiopci]

Grazie ... a tutti e due ... mi fate arross(t)ire ... bando agli scherzi... mi rendo conto che a volte il cuore porta verso acque agitate ... ma purtroppo bisogna tener conto che ci sono leggi che regolano i rapporti tra persone, specie quelli di natura patrimoniale. Il caso in discussione, si può definire un caso da manuale e tralaltro lampante... tralasciamo il comportamento dei colleghi ( superficiale o inesperto non tocca a me definirlo ) partiamo da un primo assunto : l'art. 1755 del C.C. che recita:
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
questo articolo, inderogabile norma di ordine pubblico- economico, stabilisce in capo al mediatore il momento in cui sorge il diritto a ricevere il compenso - quando l'affare è concluso - cioè quando la casa è stata venduta ( non rogitata ) ... notate bene che il codice civile non a caso usa il termine affare e non negozio giuridico ( che è il negozio della compravendita ) perchè questi sono due momenti diversi , il primo... l'affare si ha nel momento in cui tizio e caio , dopo la trattativa raggiungono l'accordo e siglano il patto - tizio accetta e promette di vendere e caio accetta e promette di comprare... in questo preciso momento abbiamo la conclusione dell'affare... il secondo ( il negozio giuridico della compravendita ) lo iniziamo con la sottoscrizione della scrittura privata chiamata compromesso e lo perfezioniamo con il momento del rogito notarile.
Ho premesso il tutto per far sì che si comprenda un principio fondamentale che più volte è stato spiegato , non condivisibile dai più, ma purtroppo sempre tale fino a che la legge non intervenga cambiandolo ... Il mediatore se dimostra che a causa del suo intervento tizio e caio concludono ...
intervento che può essere :
- aver fatto visitare la casa;
- aver dato l'informazione che c'è quella casa in vendita;
- aver detto che tizio vuole vendere la casa;
- o qualsiasi altra informazione da lui reperita, atta a consentire la messa in relazione tra venditore e compratore;
ha diritto di essere pagato, e questo non significa ( purtroppo ) che se il mediatore non instaura e/o non segue la trattativa, non si prodiga per aiutare lo svolgimento della stessa e non accompagna i clienti fino al rogito perda questo diritto... come molti giustamente pensano, tant'è vero che spesso io uso dire che l'Agenzia Immobiliare dà un servizio e che la differenza tra un sensale ed un Agente Immobiliare serio consiste proprio nel dare questo servizio ( non farlo )
servizio che comprende ... la trattativa, la visione degli atti, la consulenza, ecc.ecc. insomma traghettare in modo tranquillo i clienti fino alla sponda del rogito notarile.
Passando ora alla sentenza sù evidenziata ... purtroppo il redattore del sito si è espresso male , inducendo in errore , ma se leggete le sentenze ( una del tribunale e l'altra della Suprema Corte di Cassazione ) vi troverete enunciato lo stesso principio, e mi dispiace dirti Alex.x che queste sentenze non sono pro domo mea bensì contro di te. Ecco perchè ti consigliavo di mediare con i ragazzi dell'agenzia fin dove possibile , perchè saranno inesperti ... ma certamente questo principio lo conoscono molto bene e purtroppo lo faranno applicare anche in sede di giudizio dove vedranno soddisfatto il loro diritto.
Voglio precisare che la mia spiegazione non è a favore di casta o come volgarmente si dice: per tirare acqua al proprio mulino ... ma semplicemente l'interpretazione della legge.
P.S. per nozione generale , per mandare i messaggi in privato basta cliccare sull'avatar della persona a cui vuoi mandare il messaggio , ti apparirà un PopUp all'interno del quale troverai : " contatta in privato " , devi cliccare e si aprirà una pagina dove potrai scrivere alla persona... Fabrizio

 

[Antonello]

Con l'assistenza di un Legale doc...i ragazzi di belle speranze potrebbero trovarsi a dover rispondere del danno di aver scempiato una trattativa, altro che chiedere l'X% per il merito (????) di averla "promossa"!!!!!!

In primo grado potrebbe anche succedere sopratutto con un giudice che si è svegliato male.
Ma se i ragazzi sono assistiti da un legale anche con "normale competenza" vinceranno alla grande e con ampia loro soddisfazione.