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  1. tuckville

    tuckville Membro Junior

    Altro Professionista
    Salve,

    finalmente e imprevisti permettendo, le trattative per la vendita del mio immobile sono in dirittura d'arrivo (stento a crederci!!!))
    Una preoccupante incognita pero' si profila all'orizzonte......

    l'acquirente in maniera del tutto inattesa, mi ha fatto sapere ke in sede di rogito provvedera' a versare il 60% del prezzo pattuito a mezzo di assegni circolari, mentre la restante parte mi verra' erogata sul conto circa 11 gg. dopo il rogito, direttamente dalla sua banca ke gli eroghera' il mutuo.

    Ho sentito dire ke trattasi di una pratica abbastanza in uso da parte di alcune banche per quanto riguarda l'erogazione dei mutui, ma da parte mia sono ovviamente molto preoccupato;

    Mi chiedevo a questo punto se accettare o meno la suddetta proposta e se si, quali precauzioni prendere in sede di rogito, per non avere sorprese ed essere certo ke il saldo mi venga versato cosi' come promessomi.
    Quello ke temo, non e' soltanto un'inadempienza da parte dell'acquirente, ma anke e soprattutto da parte della Banca ke per una qualke ragione, potrebbe negargli all'ultimo momento l'erogazione del mutuo!

    Spero ci sia qualcuno in grado di aiutarmi....un grazie a tutti per l'attenzione!!
     
  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' prassi normale che la banca versi l'erogato del mutuo DOPO il consolidamento dell'ipoteca sulla casa che, di norma, avviene entro 15 giorni dal rogito. La procedura è inarrestabile ed irrevocabile ed il Notaio, in quanto Pubblico Ufficiale, se ne fa garante!
    La proposta che ti è stata fatta (che poi, di fatto, proposta non è dato che dipende dalla Banca! :confuso:) sembra quindi abbastanza ragionevole ... per evitare qualsiasi dubbio ti consiglio però di verificare il tutto con il tuo Notaio! :ok: :stretta_di_mano:

    ;)
     
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  3. seph78

    seph78 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E' normale che i soldi derviati dal mutuo non ti arrivino il giorno stesso. In genere possono arrivarti dopo 2-3 giorni piu il tempo di accredito del bonifico (caso ottimale) oppure dopo 20 giorni.
    In ogni caso il iorno della vendita c'è sia il notaio che la banca che eroga il mutuo che ti spiegheranno la tempistica.
     
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  4. fabbres

    fabbres Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    io ho una pessima esperienza in propositivo e,come privato venditore,nn accetto questo pagamento xrche' se la banca nn da il mutuo l'immobile ha cambiato lo stesso proprietario
     
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  5. tuckville

    tuckville Membro Junior

    Altro Professionista
    ....apprezzo 'intervento di tutti, ma in conclusione: se l'immobile da vendere e' "pulito", nel senso ke non e' gravato da ipoteke e quant'altro, se il giorno del rogito si osserva la cautela di allegare all'atto di compravendita la ricevuta del bonifico bancario irrevocabile (con cui l'acquirente ha dato mandato alla sua Banca di provvedere al pagamento del saldo con l'erogazione del mutuo) in piu' ci si fa' rilasciare sempre al rogito ad ulteriore garanzia, una liberatoria in cui la Banca ha dato l'ok per il mutuo, in questo modo il venditore dovrebbe essere sufficientemente tutelato.....o sbaglio!???:domanda:
     
  6. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    A mio modesto parere, condividendo quanto ha descritto Zucchetti, mi farei consegnare una garanzia da parte della banca tipo una promessa garantita...ma poi mi chiedo come mai una banca che deve erogare un mutuo non può darti alcuna garanzia...anche se ti condegnano gli assegni e poi direttamente li versate nella stessa banca, i tempi di erogazione maturano lo stesso...inoltre è la stessa che si prende i tempi per effettuare il trasferimento alla tua banca (se non è la stessa) del fuori piazza...:)
     
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  7. fabbres

    fabbres Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Resto scettico sul fatto che il venditore debba farsi carico del rischio che la banca ,x qualsiasi motivo ,nn conceda il mutuo (ed e' capitato anche x fatti straordinari di economia nazionale)i trovandosi,in tale ipotesi, in un grande casino avendo comunque ceduto l'immobile.Io credo che il rischio di insolvenza debba gravare sulla banca o sul compratore ma nn sul venditore che e' l'unico che rischia davvero perdendo l'immobile,in poche parole la banca deve concedere il mutuo al preliminare ,se nn si fida del compratore lo nega.Del resto gli AI vengono pagati al preliminare ,mi sembra assurdo che il venditore ,invece,dopo il rogito
     
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  8. fabbres

    fabbres Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi piacerebbe che la discussione,MOLTO IMPORTANTE,raccogliesse altri spunti e pareri da altri auterovoli ed esperti frequentatori del forum:applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso:!
     
  9. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Scusami, forse sono stato poco chiaro...:)...ma il mio intervento mirava propio a questo; ovvero non deve gravare sul venditore che cede un bene, ma invero sulla parte acquirente...;)...e ovviamente sulla sua banca o agenzia finanziatrice di appoggio...:)
     
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  10. telemaco

    telemaco Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Gli undici giorni lavorativi che passano per l'erogazione materiale dei soldi sono quelli atti a svolgere le formalità necessarie al consolidamento dell'ipoteca, è una prassi normale in sede di rogito notarile le verrà consegnato un mandato irrevocabile documento con il quale l'acquirente ha incaricato la banca di emettere la cifra, e non sono possibili ripensamenti di nessun genere.
     
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  11. goldsilver

    goldsilver Membro Junior

    Privato Cittadino
    Se viene fissato il rogito e la banca interviene com'è suo dovere fare, il mutuo non può essere bloccato.
    Il funzionario della banca ti rilascerà un mandato irrevocabile di pagamento e tu riceverai direttamente dalla banca il pagamento.
    Alcuni istituti di credito per risolvere tale problema ( e cioe' il venditore che non vuole accettare il bonifico bancario irrevocabile) consentono al mutuatario l’accesso ad un prefinanziamento. Tale prefinanziamento viene concesso per un brevissimo arco temporale (il tempo del consolidamento dell’ipoteca o poco più) e per un importo vicino a quello dello stesso mutuo. Naturalmente tale operazione comporterà il sostenimento di alcuni costi a carico del mutuatario ma in cambio avrà il benestare del venditore e quindi la conclusione della compravendita
     
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  12. tuckville

    tuckville Membro Junior

    Altro Professionista
    ...a questo punto il quadro e' davvero completo, sino all'ultimo tassello.......grazie davvero!!:applauso:
     
  13. fabbres

    fabbres Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti gli intervenuti e grazie a Fabbres x aver stimolato commenti intelligenti e chiarificatori.Nn accontentiamoci di vaghe promesse ma PRETENDIAMO il pagamento al rogito!!
     
  14. Domus mp Immobiliare

    Domus mp Immobiliare Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Tenendo presente che la banca eroga a condizione che l'immobile sia privo di gravami o che l'eventuale ipoteca esistente venga cancellata a mezzo pagamento di quanto ancora dovuto (operazione che quasi sempre effettua la banca con un bonifico) usufruendo della Bersani , il consolidamento della nuova ipoteca è necessario perchè il bene compravenduto ,nel frattempo , potrebbe essere colpito da un ulteriore gravame ( di qualsiasi genere) specialmente se il venditore è soggetto fallibile , gravame sconosciuto al momento del rogito e successivo atto di mutuo. Come hanno già detto non vi sono pericoli ma se il venditore volesse potrebbe costituirsi terzo datore di ipoteca e le pati della compravendita potrebbero effettuare prima del rogito un condizionato di mutuo (atto con il quale il venditore consente alla banca di iscrivere ipoteca a fronte di una compravendita da effettuarsi ) ed al consolidamento dell'ipoteca stipulare l'atto notarile definitivo . Anche questa ipotesi costa qualche soldino in più ma è una possibilità . Un saluto Mario
     
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  15. fabbres

    fabbres Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusate ma io DISSENTO!!!!
    Il Venditore deve ESIGERE il pagamento con ASSEGNO CIRCOLARE! al momento del rogito.Tutti i problemi della banca o del compratore nn devono essere rilevanti ,devono risolverseli prima del rogito che una volta fissato resta il momento decisivo del pass di proprieta' contro PAGAMENTO!!!

    RINGRAZIO FABBRES x la chiarezza e la gentilezza!!:applauso::applauso::applauso:
     
  16. Domus mp Immobiliare

    Domus mp Immobiliare Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Fabbres forse non mi sono spigato bene , essere terzo datore di ipoteca non comporta nulla al venditore se non una passeggiata in più dal notaio ; il passaggio di propietà (atto notarile) coincide con il versamento di quanto dovuto .
    La vendita ,poi, è l'incontro di due volontà nel rispetto delle garanzie assolute per ognuna delle parti . Ciao !
     
  17. goldsilver

    goldsilver Membro Junior

    Privato Cittadino
    il problema nasce a monte. Se all'atto della proposta di acquisto/preliminare e' stato specificato che il pagamento del saldo avvera' contestualmente al rogito con assegni circolari.................non ci dovrebbero essere problemi perche' la situazione e' chiara ad entrambi sia acquirente che venditore.
    il problema e' quando non e' chiaro e si firma una proposta senza sapere la differenza tra assegni circolari e
    bonifico bancario irrevocabile anche perche non tutte le banche sono chiare sin dall'inizio e tieni presente che capita molto spesso che le banche tacciano sul fatto che l'erogazione del mutuo non sarà contestuale (con assegno circolare) e solo dopo si scopre che la banca in questione opta per la sola erogazione differita del mutuo (bonifico bancario irrevocabile).

    Quindi consiglio ai venditori di stare bene attenti quando si firma una proposta di acquisto quando c'e' di mezzo un mutuo.
    al limite far inserire all'acquirente nella proposta di farsi fare un prefinanziamento dalla propria banca.

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    hai spiegato la cosa in modo troppo tecnico.................una persona che non conosce la materia ha ragione ad esssere apprensivo.
     
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  18. LucaPontellini

    LucaPontellini Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E' una prassi che a volte utilizzano le banche, più che altro per loro cautela e comodità, ma il venditore può pretendere l'erogazione contestuale al mutuo ( soprattutto se il venditore è un soggetto privato e non fallibile).
    Attenzione, perchè TUTTE le banche sono in grado di provvedere all'erogazione contestuale ( pagamento immediato a mezzo di assegni circolari al momento del rogito ), solamente che a volte si fanno pagare una commissione dal mutuatario (alcune centinaia di euro) e quindi capita che gli acquirenti per risparmiare quella cifra dicano alla banca che non è necessaria l'erogazione contestuale.
    Ma ripeto, E' DIRITTO del venditore pretenderla.
    E poi, scusa, ma se tu avessi avuto un mutuo residuo sull'immobile da vendere, avrebbero necessariamente dovuto erogare l'intero importo al momento del rogito.
    Tieni presente che le banche per estinguere un'ipoteca non si fidano di un mandato irrevocabile ricevuto da un'altra banca, ma pretendono il pagamento immediato.
    E perchè a questo punto dovresti fidarti tu ?
    P.S.: In passato succedeva frequentemente di dover aspettare i famosi 11 giorni che di fatto diventano normalmente una trentina, ma oggi è prassi pretendere l'erogazione immediata.
     
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  19. goldsilver

    goldsilver Membro Junior

    Privato Cittadino
    ottimo il post dell'agente immobiliare Luca Pontellini


    Ma allora chiedo.................se l'acquirente si ostina e la sua banca anche e non e' stato specificato il saldo al rogito con assegni circolari....................che si fa?????
     
  20. Domus mp Immobiliare

    Domus mp Immobiliare Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Chi ha detto il contrario. Lavendita è l'incontro di due volontà è naturale . Ripeto che con un condizionato di mutuo , si evitano tutti i problemi . L'atto notarile e quindi il passaggio di propietà avviene contestualmente con l'erogazione del finanziamento .
    Per Ponticelli , è implicito che in presenza di ipoteca da estinguere la banca che va in secondo grado , bonifichi l'estinzione del pregresso debito ad ipoteca consolidata. CIAO

    Aggiunto dopo 11 minuti :

    errore non Ponticelli ma Luca Pontellini .
     

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