Come cautelarmi per il pagamento del saldo dopo il rogito?

[goldsilver]

Resto scettico sul fatto che il venditore debba farsi carico del rischio che la banca ,x qualsiasi motivo ,nn conceda il mutuo (ed e' capitato anche x fatti straordinari di economia nazionale)i trovandosi,in tale ipotesi, in un grande casino avendo comunque ceduto l'immobile.Io credo che il rischio di insolvenza debba gravare sulla banca o sul compratore ma nn sul venditore che e' l'unico che rischia davvero perdendo l'immobile,in poche parole la banca deve concedere il mutuo al preliminare ,se nn si fida del compratore lo nega.Del resto gli AI vengono pagati al preliminare ,mi sembra assurdo che il venditore ,invece,dopo il rogito

Se viene fissato il rogito e la banca interviene com'è suo dovere fare, il mutuo non può essere bloccato.
Il funzionario della banca ti rilascerà un mandato irrevocabile di pagamento e tu riceverai direttamente dalla banca il pagamento.
Alcuni istituti di credito per risolvere tale problema ( e cioe' il venditore che non vuole accettare il bonifico bancario irrevocabile) consentono al mutuatario l’accesso ad un prefinanziamento. Tale prefinanziamento viene concesso per un brevissimo arco temporale (il tempo del consolidamento dell’ipoteca o poco più) e per un importo vicino a quello dello stesso mutuo. Naturalmente tale operazione comporterà il sostenimento di alcuni costi a carico del mutuatario ma in cambio avrà il benestare del venditore e quindi la conclusione della compravendita

 

[tuckville]

...a questo punto il quadro e' davvero completo, sino all'ultimo tassello.......grazie davvero!!

 

[fabbres]

Grazie a tutti gli intervenuti e grazie a Fabbres x aver stimolato commenti intelligenti e chiarificatori.Nn accontentiamoci di vaghe promesse ma PRETENDIAMO il pagamento al rogito!!

 

[Domus mp Immobiliare]

Tenendo presente che la banca eroga a condizione che l'immobile sia privo di gravami o che l'eventuale ipoteca esistente venga cancellata a mezzo pagamento di quanto ancora dovuto (operazione che quasi sempre effettua la banca con un bonifico) usufruendo della Bersani , il consolidamento della nuova ipoteca è necessario perchè il bene compravenduto ,nel frattempo , potrebbe essere colpito da un ulteriore gravame ( di qualsiasi genere) specialmente se il venditore è soggetto fallibile , gravame sconosciuto al momento del rogito e successivo atto di mutuo. Come hanno già detto non vi sono pericoli ma se il venditore volesse potrebbe costituirsi terzo datore di ipoteca e le pati della compravendita potrebbero effettuare prima del rogito un condizionato di mutuo (atto con il quale il venditore consente alla banca di iscrivere ipoteca a fronte di una compravendita da effettuarsi ) ed al consolidamento dell'ipoteca stipulare l'atto notarile definitivo . Anche questa ipotesi costa qualche soldino in più ma è una possibilità . Un saluto Mario

 

[fabbres]

Scusate ma io DISSENTO!!!!
Il Venditore deve ESIGERE il pagamento con ASSEGNO CIRCOLARE! al momento del rogito.Tutti i problemi della banca o del compratore nn devono essere rilevanti ,devono risolverseli prima del rogito che una volta fissato resta il momento decisivo del pass di proprieta' contro PAGAMENTO!!!

RINGRAZIO FABBRES x la chiarezza e la gentilezza!!

 

[Domus mp Immobiliare]

Fabbres forse non mi sono spigato bene , essere terzo datore di ipoteca non comporta nulla al venditore se non una passeggiata in più dal notaio ; il passaggio di propietà (atto notarile) coincide con il versamento di quanto dovuto .
La vendita ,poi, è l'incontro di due volontà nel rispetto delle garanzie assolute per ognuna delle parti . Ciao !

 

[goldsilver]

Scusate ma io DISSENTO!!!!
Il Venditore deve ESIGERE il pagamento con ASSEGNO CIRCOLARE! al momento del rogito.Tutti i problemi della banca o del compratore nn devono essere rilevanti ,devono risolverseli prima del rogito che una volta fissato resta il momento decisivo del pass di proprieta' contro PAGAMENTO!!!

RINGRAZIO FABBRES x la chiarezza e la gentilezza!!

il problema nasce a monte. Se all'atto della proposta di acquisto/preliminare e' stato specificato che il pagamento del saldo avvera' contestualmente al rogito con assegni circolari.................non ci dovrebbero essere problemi perche' la situazione e' chiara ad entrambi sia acquirente che venditore.
il problema e' quando non e' chiaro e si firma una proposta senza sapere la differenza tra assegni circolari e
bonifico bancario irrevocabile anche perche non tutte le banche sono chiare sin dall'inizio e tieni presente che capita molto spesso che le banche tacciano sul fatto che l'erogazione del mutuo non sarà contestuale (con assegno circolare) e solo dopo si scopre che la banca in questione opta per la sola erogazione differita del mutuo (bonifico bancario irrevocabile).

Quindi consiglio ai venditori di stare bene attenti quando si firma una proposta di acquisto quando c'e' di mezzo un mutuo.
al limite far inserire all'acquirente nella proposta di farsi fare un prefinanziamento dalla propria banca.

Aggiunto dopo 2 minuti :

Fabbres forse non mi sono spigato bene , essere terzo datore di ipoteca non comporta nulla al venditore se non una passeggiata in più dal notaio ; il passaggio di propietà (atto notarile) coincide con il versamento di quanto dovuto .
La vendita ,poi, è l'incontro di due volontà nel rispetto delle garanzie assolute per ognuna delle parti . Ciao !

hai spiegato la cosa in modo troppo tecnico.................una persona che non conosce la materia ha ragione ad esssere apprensivo.

 

[LucaPontellini]

E' una prassi che a volte utilizzano le banche, più che altro per loro cautela e comodità, ma il venditore può pretendere l'erogazione contestuale al mutuo ( soprattutto se il venditore è un soggetto privato e non fallibile).
Attenzione, perchè TUTTE le banche sono in grado di provvedere all'erogazione contestuale ( pagamento immediato a mezzo di assegni circolari al momento del rogito ), solamente che a volte si fanno pagare una commissione dal mutuatario (alcune centinaia di euro) e quindi capita che gli acquirenti per risparmiare quella cifra dicano alla banca che non è necessaria l'erogazione contestuale.
Ma ripeto, E' DIRITTO del venditore pretenderla.
E poi, scusa, ma se tu avessi avuto un mutuo residuo sull'immobile da vendere, avrebbero necessariamente dovuto erogare l'intero importo al momento del rogito.
Tieni presente che le banche per estinguere un'ipoteca non si fidano di un mandato irrevocabile ricevuto da un'altra banca, ma pretendono il pagamento immediato.
E perchè a questo punto dovresti fidarti tu ?
P.S.: In passato succedeva frequentemente di dover aspettare i famosi 11 giorni che di fatto diventano normalmente una trentina, ma oggi è prassi pretendere l'erogazione immediata.

 

[goldsilver]

ottimo il post dell'agente immobiliare Luca Pontellini


Ma allora chiedo.................se l'acquirente si ostina e la sua banca anche e non e' stato specificato il saldo al rogito con assegni circolari....................che si fa?????

 

[Domus mp Immobiliare]

Chi ha detto il contrario. Lavendita è l'incontro di due volontà è naturale . Ripeto che con un condizionato di mutuo , si evitano tutti i problemi . L'atto notarile e quindi il passaggio di propietà avviene contestualmente con l'erogazione del finanziamento .
Per Ponticelli , è implicito che in presenza di ipoteca da estinguere la banca che va in secondo grado , bonifichi l'estinzione del pregresso debito ad ipoteca consolidata. CIAO

Aggiunto dopo 11 minuti :

errore non Ponticelli ma Luca Pontellini .