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  1. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ho in trattativa un immobile, di una persona abbastanza avanti con l'eta' che vuole avvicinarsi ai parenti. Non ha tantissima fetta di vendere e finora si e' affidato a conoscenti e passaparola, nessuna pubblicita' o agenzia e nonostante cio' ha gia' qualche interessato (io...)
    Gli feci una offerta "informale" tempo fa, prima che facesse valutare l'immobile da un geometra e il caso ("Il caso non esiste", cit. M.o Oogway) vuole che la mia valutazione, ragionata su certi parametri che gli ho illustrato, fosse di pochissimo sotto a quella del geometra (5%, sono bravo o no??)

    Ora succede che si sono fatti avanti un geometra ed un AI che hanno sfoXXuto quella valutazione e gli hanno gia' detto che la sua casa vale almeno il 50% in piu' , pronti a portargli eventuali clienti interessati.

    Finora non c'e' stato ancora nessuno neppure a fare una visita (solo io sono gia' andato la tre volte, approfittando che ci conosciamo), ma la cifra ha messo la pulce nell'orecchio del venditore e l'acquolina in bocca.

    E' perfettamente cosciente che vale piu' una offerta con un foglio da firmare ed un assegno sul tavolo di una cifra forse bassa (ma che rimane realistica, un geometra l'ha confermata) che decine di promesse a voce di offerte a prezzi stellari. Pero' gli piacerebbe prendere tempo e vedere se c'e' almeno uno di quelli che gli hanno promesso che gli offre davvero una cifra cosi' alta. Se poi si risolvesse con un buco nell'acqua allora ne parleremmo.

    Gli ho sottolineato i vantaggi della mia possibile offerta, pagamento "cash", senza mutuo, con possibilita' quindi di dare un corposo anticipo per l'acquisto della sua nuova casa vicino ai parenti senza dover andare a rogito per avere i soldi del mutuo (e chi va a rogito la casa la vuole subito, non in data da destinarsi), possibilita' di andare a compromesso ed aspettare di andare a rogito fino a che non si fosse sistemato nella nuova casa (quache mese, ci si mette d'accordo).
    Ma al momento attuale se gli facessi una offerta mi ha detto che la rifiuterebbe, vuole togliersi la voglia di vedere se e' vero che la sua casa vale cosi' tanto di piu' di quanto gliel'ha valutata il geometra.

    Gli ho precisato che ovviamente non posso aspettare in eterno e il giorno che gli faro' l'offerta sara' l'ultima volta che mi vede, in quanto per mia abitudine e correttezza, una offerta rifiutata per motivi che non rientrino nella normale trattativa (e quindi no a richieste basate sui sogni) equivale a tagliare i ponti. E che potra' essere prima o dopo che qualcuno venga a vedere o ad offrire per la casa, poi non ci saranno piu' scuse o ripensamenti. I miei soldi saranno irrimediabilmente persi.

    Mi ha chiesto se solo riesco ad aspettare un po', magari fino a settembre, per vedere almeno se e' vero che ci sono queste possibilita', che appena avra' ricevuto la visita di questi interessati con le loro proposte mi dira' qualcosa, anche per discuterne visto che sa che ci sono dentro da un pezzo e l'ho gia' avvertito di stare in guardia nei confronti di certi AI che nella nostra zona sono davvero disperati (ne ho purtroppo le prove...) e disposti a tutto.

    Gli ho detto (scherzosamente) che comunque io faro' il mio gioco e non potra' pretendere l'imparzialita', ma comunque provero' a consigliarlo nei limiti delle mie conoscenze (dopotutto, l'ho imbrocata o no la cifra di perizia della sua casa?!?!) e a metterlo in guardia dagli eventuali inghippi.

    Quale strategia e' meglio:
    - offrire subito, senza lasciargli il tempo di contattare nessun altro, con la quasi certezza che rifiutera', perche' vuole "vedere" prima se eisitono davvero gli altri offerenti;
    - attendere che ci siano altre visite di potenziali clienti e non appena si viene a conoscenza che "ci stanno pensando" fare l'offerta in modo da costringere gli altri ad una tempestiva controfferta. Anche qui tempi ristretti potrebbero indurre il venditore a rifiutare l'offerta a favore di altri, incerti ma piu' alti.
    - lasciare "sobbollire" a fuoco lento il venditore e farlo stremare ad attendere eventuali offerte (che se comunque fossero piu' alte di quello che ho stimato la casa non rilancerei mai) e aspettare che si disilluda, nel frattempo pungolarlo dicendo che non posso aspettare piu' di tanto. I tempi si allungherebbero oltre le mie esigenze, anche perche' spererebbe sempre in un "domani" che, non avendo fretta, potrebbe portare il principe azzurro.

    Negli ultimi due casi c'e' anche il rischio che effettivamente spuntino "concorrenti" inaspettati o che un AI gli "inchiodi" la casa per anni, con annunci ai quattro venti e promesse da marinaio e una esclusiva-capestro che capirebbe di aver firmato solo dopo.

    Che ne dite?
     
  2. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'offerta gliel'hai fatta. A questo punto rientriamo nel classico "la gente ci deve sbattere la faccia per capire". Rimane l'opzione 3. Tanto se ha rifiutato ieri rifiuta anche oggi. Piuttosto io farei presente che probabilmente a settembre i prezzi scenderanno e tu non sarai più disposto a pagare a settembre un valore che era di luglio ;). Quindi, adesso tutta la torta oppure a settembre senza una fetta?
     
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  3. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Eh, il problema e' che, come detto, gli hanno "promesso" offerte molto piu' alte. E anche se sono forte di un parere di un geometra al quale ha chiesto una perizia sulla casa, il miraggio di un alto guadagno e la tentazione di attendere offerte migliori e' forte e pressante, tanto piu' che non l'ha ancora pubblicizzata adeguatamente.

    Penso proprio che ci sbattera' forte il muso, anche perche' quel giorno potrei non essere li'...:innocente:
     
  4. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Tu dovrai comunque abbassare la tua offerta di pari passo all'andamento del mercato. E comunque gli fare sapere che domani offrirai di meno.
     
  5. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    :ok:

    Detta fra noi (tanto non ci ascolta nessuno...:sorrisone:) la valutazione l'avevo fatta stando piuttosto bassino. Solo tempo dopo mi e' stato detto che il geometra aveva fatto la stessa identica mia valutazione e sono rimasto piuttosto sorpreso.:shock: Il valore per quella casa mi sembra comunque congruo, abbassare ulteriormente il prezzo (visto che e' un immobile tra l'altro abbastanza grande) mi sembrerebbe esagerato e non vorrei indispettire poi il proprietario, potrebbe pensare che lo voglio prendere per il collo. Comunque sia, al prossimo contatto non manchero' di sottolineare il fatto e minacciare che il 100 di oggi potrebbe essere il 90 di domani, quando avra' visto che non c'e' nessuno!!
     
  6. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Si, nella valutazione "bassina" tieni conto che se noti che i prezzi di zona sono più alti è perchè c'è la solita richiesta superiore per arrivare al tuo prezzo.
     
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  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io aspetterei la metà di settembre e poi farei l'offerta, unica e irripetibile....;)
     
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  8. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Lo vuoi prendere proprio per sfinimento?

    potresti provare a fargli un offerta di quelle che non si possono rifiutare

    [​IMG]

     
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  9. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Era piu' o meno la tempistica che mi ero imposto... ma e' dura resistere alla tentazione di fare una offerta subito per tagliare fuori eventuali altri "pretendenti" sul nascere... anche se cosi' rischio di bruciarmi l'offerta.:disappunto: :disappunto:

    Un'altra alternativa sarebbe fare l'offerta subito "a prezzo", con l'avvertimento che se la rifiutasse per "sondare il mercato" un domani che decidessi di farne un'altra sarebbe a 10k in meno per il numero di mesi che aspetta.
     
  10. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    con tutti questi scrupoli saresti la gioia di molti miei conoscenti Agenti Immobiliari, che non vedono che gente pronta a girare i tacchi alla prima obiezione, piuttosto che a preoccuparsi di eventuali pretendenti...magari fossero tutti titubanti come te, di questi tempi..
     
  11. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Purtroppo sono il TERRORE di tutti gli agenti che ho incontrato. La mia pignoleria mi ha fatto rinunciare a diverse case in realta' poco o nulla vendibili e questo ha indispettito i fan del "firma qui che poi vediamo".
     
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  12. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    sulla pignoleria fai benissimo. Sbagli a credere a fantomatici pretendenti...è un trucco più che conosciuto in parecchi settori (auto etc...c'è sempre il cliente con l'offerta migliore dietro l'angolo, in realtà inesistente).
     
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  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    assolutamente NO, potete aver sbagliato entrambi
    non è così che si misura la correttezza di un valutazione
    è un errore comune da parte dei "privati cittadini" :innocente:


    hai le competenze (oltre che le tue "conoscenze") per redigere perizie? :shock:
    la perizia non è un'attività alla portata di tutti :fico: ... è una cosa molto seria, complessa, delicata :fico:


    su quali basi?
    spero almeno su dei dati storici attendibili :ok:
    altrimenti non si riesce a percepire proprio l'importanza della prestazione e del servizio fornito da un AI :occhi_al_cielo: che poi si lamenta di non venir considerato :shock:


    lo vedi che "non hai la coscienza pulita", non hai le competenze e le capacità di fare valutazioni immobiliari? le valutazioni non si fanno nè bassine nè altine, nè tutte le altre diavolerie di questo mondo :rabbia: per essere corrette devono essere trasparenti, oggettive e verificabili ... diversamente, come nel tuo caso, stai facendo una trattativa e non una valutazione :^^:


    :shock:
    in prossimità della vendemmia :^^: è il momento migliore :ok:


    questa non l'ho capita :confuso:
    prezzo= corrispettivo in denaro corrisposto per l'acquisto di un bene :fico:
    richiesta = corrispettivo richiesto dal venditore del bene (solitamente si parla di offerta di vendita)


    perchè invece oggi lo hai sondato il mercato? :^^:
    e sei stato bassino? :shock:

    ...

    ma che bella discussione fra privati cittadini e agenti immobiliari tutti sullo stesso piano per quanto riguarda sia la valutazione che la metodologia di vendita ... non vedo differenze e non percepisco proprio perchè ci si dovrebbe affidare ad un AI per vendere una casa:
    la valutazione si fa bassina
    la metodologia di vendita si improvvisa e si trovano consigli gratuiti su un forum
    ...
    mi iscrivo ad un forum, mi nascondo dietro un nome di fantasia, pubblico gratuitamente su più portali e ....

    ciao ciao AI :applauso:

    tante grazie per i tuoi consigli gratuiti :ok: e senza responsabilità (non conoscendo nè il mercato nè l'immobile nè ...)
    e ...
    casomai ci penso pure a diventare AI visto che valuto come te, vendo come te e vendere è quindi facile e alla portata di tutti :fiore:
     
  14. Ale.

    Ale. Membro Senior

    Altro Professionista
    mi sembra una battuta infelice, anche verso chi è stata fatta ed il suo storico.....ci si dimentica che il privato va in agenzia soprattutto e stante la legge attuale, per incontrare ed avvalersi di un MEDIATORE, cioè colui che mette in contatto 2 persone per la conclusione di un affare.
    Il venditore decide il prezzo e sen frega delle perizie ( o le fa ad uso e consumo suo ) ed idem il compratore........( sa benissimo che la perizia NON stabilisce il prezzo di mercato)
    "Aspettare settembre" in moltissime trattative purtroppo può essere l'unica strada percorribile.......

    ma si sa in Italia non si rispetta la saggezza dei capelli bianchi .....:triste:
     
    A Antonello e Sim piace questo messaggio.
  15. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
     
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  16. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    sarà pure infelice come battuta, il problema non è nella battuta ma in tutto il resto del messaggio che non hai considerato e che invece è tragicamente reale ;)
     
  17. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Eh, si'... anche geometri con 50 anni di esperienza sulle spalle possono sbagliare...:innocente: Solo gli AI hanno una perfetta onniscienza di vita-morte-miracoli degli immobili e del mercato. Peccato che finora tutti quelli come te mi abbiano fatto perdere tempo e cannato clamorosamente non solo il prezzo ma la vendibilita' stessa dell'immobile.

    Ti invito ad una minore presunzione e a un maggiore rispetto di chi chiede un consigilo qui perche' degli agenti immobiliari ha avuto al momento solo brutte esperienze.
    Sono stato DA SEMPRE un sostenitore della VERA professionalita' degli AI e del loro insostituibile ruolo di mediazione. E in tempi non sospetti ho sempre affermato di volermi affidare ad un AI vista la mia completa incapacita' di trattare e di valutare il mercato.

    Ma dopo tre anni di AI che non fanno altro che invitarmi a firmare ad ogni pie' sospinto, che non fanno controlli, che mandano me dai tecnici a chiedere informazioni perche' "non hanno tempo", che quando le chiedono loro si trincerano dietro a dei "non so, non ricordo" per nascondere deliberatamente le magagne, che mi fanno redigere DI MIO PUGNO le proposte perche' "cosi' ci metti tu le clausole che vuoi" e non le ricontrollano neppure, che alla mia domanda "che prezzo possiamo mettere per aprire una trattativa senza indispettire il venditore con cifre troppo basse" mi dicono "Boh, non lo so, te firma la proposta, mettici una cifra e poi vediamo" e si conclude che il venditore si incaXXa e ritira dal mercato la casa, che mi propongono una meravigliosa villettina e dopo un anno di giri e rigiri dappertutto tra proprietari, costruttori e geometri salta fuori che ha difformita' insanabili (e la ritirano dal mercato anche quella), che dopo sei mesi di "marcatura" e tentativi di convincimento per una vendita frazionata la proprieta' questa decide improvvisamente di non vendere piu' frazionato e taglia i ponti con l'AI, che non sanno dirmi qual e' il regime di tassazione di un terreno edificabile rispetto ad uno con piano particolareggiato privato e mi fanno andare in Comune e dal mio commercialista senza informarsi loro, quando IO devo dire loro quali sono le condizioni per usufruire delle detrazioni 50% per le ristrutturazioni o le agevolazioni per le calamita' naturali, quando mi invitano a vedere una casa che sanno BENISSIMO che non mi interessa (ma questo lo imparo io solo dopo la visita) e dicono al proprietario che in settimana passero' a fare la proposta (non sapeva che ci conoscevamo di vista), chiedo ad un AI di sentire da un proprietario di una casa non pubblicizzata se e' interessato alla vendita per poi procedere tramite i suoi servizi, mi dice che ci ha parlato e non e' in vendita e poi imparo che LA VENDEVA ma nessuno giel'aveva mai chiesto ed ora e' troppo tardi (l'ha "svenduta" assieme ad un terreno)...

    Scusa, sai, ma a fare delle caXXate del genere e spararla un tanto al kg. facendo imbizzarrire i venditori o perdendo occasioni sono capacissimo anch'io, anche senza spendere 10k. E ci metto meno tempo.

    Ho dato la MASSIMA fiducia agli AI del luogo, perche' speravo di trovare gente seria e competente come quella dei forum che seguo, tutti, nessuno escluso, in un modo o nell'altro, mi hanno deluso. Trascuratezza, approssimazione, superficialita', scarsa conoscenza delle normative di settore le pecche maggiori, malafede, quella no, almeno spero.

    Se pensi che sia uno che voglia scavalcare gli AI, ti sbagli di grosso. Che non voglia affidarmi a chi non mi garantisce fiducia, quello si'.
     
    A Greta Phlix e DIEGO BIR piace questo messaggio.
  18. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    tutti possono sbagliare AI, ing, arch, geom ... e tutto è visibile, ad esempio, nelle perizie delle aste :occhi_al_cielo:consultane alcune e ... buon divertimento :^^:

    la presunzione non è da parte mia ma piuttosto dalla tua ;):^^:

    hai posto una domanda
    ti ho risposto riportando le motivazioni (che evidentemente non ti vanno bene)

    quindi bisogna essere aperti a valutare e discutere altrimenti ... meglio non fare la domanda

    invece di buttarla sulla polemica riporta elementi concreti così possiamo migliorare entrambi :fiore:[DOUBLEPOST=1374833665,1374833539][/DOUBLEPOST]
    questo lo hai aggiunto te, ora, non sono mie parole.
    la perfetta onniscenza non esiste, sarà il caso di farsene una ragione
    lavorare meglio invece è possibile ed è quello che chiede il committente, il mercato ... non un utente di un forum[DOUBLEPOST=1374833816][/DOUBLEPOST]
    lo vedi che fai tutto da solo? :innocente:
    se non sei capace di valutare il mercato tantomeno puoi valutare un immobile e misurare la tua "abilità" nello scostamento di risultato finale del tuo lavoro con quello di chiunque altro. :fiore:[DOUBLEPOST=1374833961][/DOUBLEPOST]
    ceto che puoi essere capace pure te a lavorare così, è vero
    il problema è che non si fa così ... non si deve valutare un tanto al Kg.
    a procedere così si sbaglia, è chiarissimo
    sbaglia chiunque agisce e ragiona in questo modo, privato, professionista, ente ... :confuso:[DOUBLEPOST=1374834154][/DOUBLEPOST]
    bene, affidati a professionisti di fiducia, sono d'accordo ;)
    soprattutto locali ;) che
    ti dimostrino di conoscere il mercato non a parole, ma con i fatti, con i numeri, con i dati :fico:
    che siano in grado di applicare le migliore metodologie estimative :fico:
    ...
    non farne però una questione di prezzo ma di professionalità, competenza, trasparenza ...
    allora, con molta probabilità, riuscirai a ridurre molti dei tuoi dubbi :fiore:
     
    A od1n0 piace questo elemento.
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Carlo, esiste il solito problema del passaggio dalla teoria alla realtà.

    Prendiamo il caso prospettato da Wile.

    La trattativa è avanzata, si è già parlato e straparlato di cifre, il proprietario è lusingato dalle cifre probabilmente irrealistiche fattegli intravvedere da alcuni.

    Wile ha una sua idea di quanto vuole proporgli.

    Fanno una stima con gli IVS:

    a) viene più bassa di quanto prospettato dagli AI famelici e addirittura di quanto proposto da Wile: il proprietario reagisce sdegnato e Wile, pur fregandosi le mani per la contentezza, non riesce a comprare la casa...

    b) viene più alta di qualunque altra perizia precedente: Il proprietario è contento come una Pasqua, ma non trova clienti, tranne Wile, che non è disposto a pagare quella cifra e quindi il tutto si arena...

    Questo non per dire che non è giusto quello che tu affermi, ma che oggi siamo in un mondo talmente sbalestrato che le stime perfette potrebbero non servire a nulla...
     
    A Mil, Tommaso Badano, Antonello e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  20. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    allora piuttosto che sparlarne è meglio non proprio non parlarne ;)


    non parliamo di valore
    non parliamo di prezzi
    non parliamo di metodologia
    ...
    non parliamo di professionalità
    non parliamo di competenze nell'analisi del mercato
    non parliamo di capacità di vendita
    ...
    e ognuno faccia come cavolo crede :stretta_di_mano:

    anche questa è una soluzione ;)

    se però si affrontano certi temi, credo, sarebbe meglio, soprattutto per chi si propone come professionista, affrontare il tema con competenza, dettaglio, attenzione ...

    altrimenti tanto vale far domande ...
    se non si vogliono ascoltare, a prescindere, versioni diverse dalle proprie idee :fiore:

    perchè ci si iscrive ad un forum e si fanno domande? ;)


    spiega agli utenti cosa intendi, di cosa si tratta ...
    altrimenti credono si tratti di un virus :^^:
     

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