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  1. wilmina

    wilmina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, la mia domanda è la seguente:
    secondo voi come si deve formulare la condizione sospensiva legata ell'erogazione del mutuo in modo tale che sia accettabile per la parte venditrice???
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Intendi nella proposta d'acquisto, immagino, perchè è inutile fare un preliminare con una condizione sospensiva.

    Basta inserire la clausola: "la presente proposta è subordinata alla delibera positiva del mutuo da richiedere presso la Banca XXXX fino alla data del......."

    Sicuramente, i tempi non devono essere troppo lunghi, se no il proprietario non accetta, giustamente.

    Quindi, io cercherei prima di avere dalla banca una delibera reddituale, poi andrei a fare una proposta.

    Silvana
     
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  3. wilmina

    wilmina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    No intendo proprio nel preliminare,
    infatti la delibera della banca sullo stato reddituale è positivo ciò non toglie che sia vincolata all'esito della perizia e alle visure notarili, pertanto è possibile che se si trovano vizi sull'immobile la banca non eroghi comunque il mutuo.
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Beh, io il preliminare non lo farei, finchè non c'è il via libera della Banca...

    L'assegno, nel caso di una condizione sospensiva, non si deve incassare... Cosa lo fate a fare ? Per complicarvi la vita ?

    Silvana
     
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  5. costaelena11

    costaelena11 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    fai il preliminare quando avrai la delibera definitiva. oppure registra la proposta entro 20 giorni se ci stai con i tempi ed il cliente ha ottenuto la delibera definitiva.
     
  6. wilmina

    wilmina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non posso aspettare la delibera definitiva, in qual caso farei direttamente il rogito.
    Devo inserirla per forza nel preliminare in quanto nella proposta l'agente non ha inserito nessuna condizione
    pur sapendo che avrei dovuto richiedere il mutuo.
     
  7. costaelena11

    costaelena11 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ma come mai l'agente non l'ha messa? non sapeva che chiedeva il mutuo?
     
  8. wilmina

    wilmina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma poi non capisco.
    Se io ho parere positivo dalla banca (delibera scritta) e la mancata erogazione del mutuo sarebbe da imputare solo a cause dipendenti dalla parte venditrice (vizi e/o gravami vari sull'immobile) per quale ragione dovrebbe rifiutarsi di sottoscreverla?
    solo nel caso in cui è a conoscenza di quelle cause ostative all'erogazione del mutuo ! o no?
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma il proprietario è consapevole che un preliminare con clausola sospensiva è praticamente inutile ???

    Comunque, la clausola è sempre quella che ti ho scritto più sopra.

    Aggiungerei anche, per evitarti di pagare la mediazione nel caso di abusi non sanabili, la clausola che " la vendita è condizionata alla regolarità urbanistica e catastale": se questa clausola non la metti, il venditore ti deve dare il doppio della caparra , ma tu dovrai pagare ugualmente la mediazione...

    Silvana
     
  10. wilmina

    wilmina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    L'agente certo era a conoscenza che dovevo chiedere il mutuo, mi sono chiesta anche io per quale motivo non è stata inserita la condizione e l'unica risposta potrebbe essere che avrebbe significato un ritardo nell'incasso della provviggione, non trovo altro motivo per un comportamento così poco professionale.
     
    A gcaval piace questo elemento.
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    Di chi parli ?

    Aggiunto dopo 1 :



    A volte sono i venditori che non accettano clausole sospensive riguardanti il mutuo, perchè giustamente non accettano di rimanere fermi magari per niente...

    Silvana
     
  12. wilmina

    wilmina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Bè proprio per niente non credo visto che all'accettazione della proposta d'acquisto si sono incassati subito l'assegno di € 5000 , nella peggiore delle ipotesi, e non per cause dipendenti dalla parte acquirente, hanno guadagnato 5000 euro e sono rimasti proprietari dell'immobile, il tutto avendo perso solo del tempo (3 mesi circa) ma guadagnando la media di uno stipendio da impiegato ( 1650 al mese circa) senza aver fatto nulla.
    Vediamo invece cosa perderebbe l'acquirente :
    5000 euro per la proposta d'acquisto accettata
    4% + IVA provvigioni agente immobiliare
    il tutto per nulla
     
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Errore.

    Se c'è una clausola sospensiva, l'assegno non si incassa fino alla definizione della condizione.

    Il problema nasce dal fatto che ci sono acquirenti (tanti...) che cominciano a pensare alle banche solo dopo aver fatto la proposta e questo si traduce in un sacco di tempo che potrebbe essere appunto perso, perchè non incassano niente.

    Silvana
     
    A ccc1956 piace questo elemento.
  14. wilmina

    wilmina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Be' errore non credo proprio, forse mi sono spiegata male.

    Io vorrei inserire la condizione sospensiva nel preliminare perchè nella proposta d'acquisto non è stata prevista, pertanto l'assegno consegnato è stato incassato al momento dell'accettazione . Quello che non incasserebbero sarebbe il 2^ versamento e ci mancherebbe pure, così si evita di perdere anche quello.
    Inoltre ho previsto di stipulare il preliminare solo a consegna della delibera bancaria positiva per cui se il venditore non vuole firmare è solo perchè è a conoscenza di impedimenti, non dovuti all'acquirente, nella sicura erogazione del mutuo.
    In conclusione, non vedo il motivo per cui io che compro devo avere tutti questi patemi d'animo per acquistare casa, d'altra parte come ci sono tanti acquirenti che perdono tempo esistono anche tanti venditori in malafede è proprio per questo motivo che si stipulano i contratti, cioè per far si che siano tutelati gli interessi di tutte le parti in causa e non solo di una parte.
     
  15. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    un venditore non e' costretto ad accettare una proposta (che alla sua accettazione e' gia' un preliminare), ricordiamocelo sempre, con la clausola sospensiva del mutuo.
    potrebbe solo perdere tempo.
    l'acquirente se vuole stare tranquillo si da fare dalla banca un screenig del suo reddito e se e' positivo, ottimo, tanto vale sei mesi per cui la proposta la fa dopo........................senza clausola sospensiva.
    se pero' hai anche ansia che ci siano degli abusi sugli immobili..............allora metti una clausola sospensiva scadenza
    max 20gg./ 1 mese per immobile conforme................ se tutto e' a posto dopo i controlli continua con il contratto se invece saltano fuori abusi non sanabili
    tanti saluti, prendi la caparra e non paghi la provvigione.
     
  16. wilmina

    wilmina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    oh!! finalmente qualcuno che capisce il senso della mia domanda
    grazie ccc1956 proverò a fare come mi consigli.
     
  17. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Io parlerei genericamente di contratto, altrimenti si genera il solito casino tra prima fase proposta - seconda fase preliminare.
    La condizione sospensiva non fa altro che, appunto, tenere in sospeso la validità di tale contratto. All'ok dell'erogazione del mutuo da parte della banca quel contratto, secondo le modalità dell'art. 1326 c.c. (che con le firme di entrambe le parti, e la conoscenza del proponente dell'accettazione della sua proposta è già un preliminare, come già detto da ccc1956), diviene in essere, in quanto la condizione si è avverata. A cosa serve riscrivere un altro contratto (seconda fase)?

    Qui il problema, poi, è già nello stadio prima fase - seconda fase. Il venditore può serenamente rifiutarsi di accettare qualsiasi altra tua (wilmina) richiesta, perché ciò che è scritto nel primo (e unico e valido) contratto (a meno che non lo si stracci e se ne riscriva un altro, solita modalità da censurare), è sacrosanto.

    Poi, ovviamente, è auspicabile che entrambe le parti adottino il buon senso, e che si cerchi di andare incontro alle esigenze dell'altro, senza imposizioni. Capisci bene, Wilmina, che quanto tu vuoi (clausola sospensiva in un secondo contratto) ti deve essere concesso, non lo puoi pretendere, perché ti sei già impegnata con la prima firma. Qui ha perfettamente ragione Silvana:
    Su questo punto, però, converrebbe che anche i mediatori iniziassero a fare la loro parte. L'acquirente inesperto è ignaro, non sa, va consigliato da subito. Purtroppo non tutti hanno la volontà di rischiare di perdere la loro provvigione, nel solo interesse dei clienti. Una clausola sospensiva, che contempli anche situazioni di eventuali abusi edilizi e urbanistici, all'atto della proposta, infatti, non consente di incamerare la provvigione fino a quando questa non viene sciolta. Secondo me andrebbe inserita di default. Per il mutuo andrebbe anche consigliato di fare una pre-delibera (anche se questa comunque non è garanzia di erogazione del mutuo).
     
  18. wilmina

    wilmina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Appunto, mi trovo daccordo sul fatto che la proposta è già un preliminare e pertanto vincolante, sta di fatto che nella proposta viene indicato che al momento di versare il 2° acconto € 35000 (mica noccioline!!) è mia facoltà integrare la proposta. Naturalmente la parte venditrice, dal canto suo, può non accettare la cosa, ma a quel punto mi sento di dire che è mia prerogativa rischiare i 35000 euro oppure no visto che io sono in possesso di delibera bancaria positiva. Non dimentichiamo che il preliminare verrà stipulato solo a delibera bancaria positiva pertanto l'erogazione del mutuo è soggetta solo alle verifiche spettanti alla parte venditrice, la quale se ritiene di avere tutto in regola non vedo per quale motivo non dovrebbe firmare. Solo perchè non incassa subito ???
     
  19. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Per come stanno le cose, dovete sono ragionevolmente trovare degli accordi ad integrazione del contratto. In bocca al lupo.

    In generale, però, questo modo di procedere è assurdo, genera tensioni tra le parti, è poco trasparente, non tutela nessuno (ma garantisce la provvigione dell'agenzia). Alla lunga, però, l'agenzia perderà di credibilità, quindi, secondo me, non conviene nemmeno all'AI perseguire questa strada. Si controlla sempre tutto prima, e quando non è proprio strettamente possibile, clausola sospensiva (non solo per il mutuo).

    C'è da dire che alcuni lo fanno con dolo, molti per inesperienza, molti per superficialità. Ma ci sono anche Ai che hanno adottato questi criteri per default. Ne ho conosciuto proprio di recente uno. Quindi, preciso, non vuole essere un attacco indiscriminato alla categoria, ma ad alcune (cattive) abitudini.
    Sarà forse il momento di iniziare a dare nuovi input anche con le associazioni di categoria?
     
  20. wilmina

    wilmina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Infatti, grazie per gli auguri, la mia domanda in origine era appunto come integrare la proposta di acquisto affinchè enrambe le parti siano tutelate.
     

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