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gamorand

Membro Junior
Privato Cittadino
Ciao a tutti,
vorrei fare una proposta per un immobile che non mi da certezze dal punto di vista della conformità urbanistico/catastale.
Vorrei inserire nella proposta una clausola sospensiva legata alla verifica della conformità.
Non so però come scriverla BENE.
- Cosa esattamente dovrei scrivere?
- Devo dare una data entro cui tutto deve essere sistemato? Secondo voi quanto tempo dovrei concedere?
- Posso/devo incaricare un mio tecnico per verificare(ex-ante) quali sono le difformità e (ex-post) se tutte siano state sanate?
- Quale documento attesta la conformità e scioglie la sospensiva?
- Per poter fare il preliminare devo aspettare che tutto sia ok?

Ringrazio chi vorrà chiarire i miei dubbi.

Ciao
 

Slartibartfast

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Se hai incertezza dal punto di vista urbanistico penso che la cosa migliore sia investire in un tecnico di tua fiducia che ti potrà dire cosa va sistemato, se si può sistemare, quanto tempo ci vorrà e che documenti dovrai ottenere.
Da lì poi valuterete come scrivere il preliminare.
Per la proposta penserei di inserire una sospensiva che preveda la verifica della regolarità o della sanabilità dell'immobile e chi si occupa di fare e pagare cosa.
Ti sta seguendo un'agenzia o fate da soli?
 

francesca63

Membro Assiduo
Privato Cittadino
"Il contratto preliminare, concluso con l'accettazione della presente proposta e l'avvenuta comunicazione della sua accettazione al proponente, si intende sottoposto a condizione sospensiva e si dovrà considerare definitivamente inefficace se alla data del xxxxx non saranno state sanate a norma di legge ,a cura e spese del promittente venditore,le eventuali irregolarità o difformità nei titoli edilizi e/o nella planimetria catastale riscontrate entro il xxxxx da un tecnico incaricato dal promissario acquirente."
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Quindi ci sono due date. La prima dove si riscontrano le irregolarità la seconda entro la quale dovranno essere sanate.
 

francesca63

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Certo.
Se entro la prima data non sono state riscontrate irregolarità (perché l'acquirente non incarica un tecnico,perché il tecnico incaricato se la prende comoda,perché non ci sono irregolarità o per altri motivi),la condizione si è già avverata e il contratto preliminare segue il suo corso normale,non più condizionato.
Ovvero l'acquirente non ha più "diritto" alla tutela che gli forniva la condizione sospensiva,se non si è seriamente attivato per fare la sua parte ,cioè dare incarico per rilevare irregolarità che poi il venditore dovrebbe sanare.
Se invece entro la prima data si riscontrano irregolarità,il venditore dovrà sanare per rendere il contratto efficace,con l'avveramento della condizione sospensiva.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Quindi si tira la zappa sui piedi l'acquirente. Se non fa le verifiche e l'immobile non è regolare se ne assume le responsabilità.
 

francesca63

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Come è giusto che sia ,se così stabilito.
Se decide di non fare i controlli che lui stesso ha chiesto di poter fare prima di impegnarsi con un contratto immediatamente efficace,se ne assume la responsabilità.
Se ne assume le responsabilità ,nel senso che dovrà versare una caparra(se previsto),e se poi l'immobile non sarà a posto per il rogito,avrà diritto a richiedere il doppio della caparra ,come in qualsiasi contratto non condizionato.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Ciao a tutti,
vorrei fare una proposta per un immobile che non mi da certezze dal punto di vista della conformità urbanistico/catastale.
Vorrei inserire nella proposta una clausola sospensiva legata alla verifica della conformità.
Non so però come scriverla BENE.
- Cosa esattamente dovrei scrivere?
- Devo dare una data entro cui tutto deve essere sistemato? Secondo voi quanto tempo dovrei concedere?
- Posso/devo incaricare un mio tecnico per verificare(ex-ante) quali sono le difformità e (ex-post) se tutte siano state sanate?
- Quale documento attesta la conformità e scioglie la sospensiva?
- Per poter fare il preliminare devo aspettare che tutto sia ok?

Ringrazio chi vorrà chiarire i miei dubbi.

Ciao

Sulla proposta prestampata c'e' gia' scritto tutto.

Il venditore garantisce l'immobile conforme al rogito.

L'acquirente non Concede alcun limite di tempo.

Semmai lo propone.
 

gamorand

Membro Junior
Privato Cittadino
Se hai incertezza dal punto di vista urbanistico penso che la cosa migliore sia investire in un tecnico di tua fiducia che ti potrà dire cosa va sistemato, se si può sistemare, quanto tempo ci vorrà e che documenti dovrai ottenere.
Da lì poi valuterete come scrivere il preliminare.
Per la proposta penserei di inserire una sospensiva che preveda la verifica della regolarità o della sanabilità dell'immobile e chi si occupa di fare e pagare cosa.
Ti sta seguendo un'agenzia o fate da soli?
Ci sta "seguendo" un'agenzia, nel senso che abbiamo chiesto chiarimenti all'agenzia circa difformità evidenti (a occhi inesperti come i nostri). Hanno detto che stanno facendo delle verifiche con loro geometra, ma ad oltre 15 gg dalla richiesta non abbiamo ancora alcuna evidenza. E' per questo motivo che vorrei far intervenire un architetto di mia fiducia per sopralluogo e verifica.

Mi chiedo: ma queste verifiche l'agenzia non dovrebbe farle prima? L'immobile è in vendita da più di un anno....possibile che siamo i primi a chiedere questi chiarimenti????

Sulla proposta prestampata c'e' gia' scritto tutto.

Il venditore garantisce l'immobile conforme al rogito.

L'acquirente non Concede alcun limite di tempo.

Semmai lo propone.
Si, ok, ma come la mettiamo con la perizia della banca per il mutuo? Se la casa non è conforme "almeno" alla piantina catastale il mutuo mica passa!!!
E se non passa il mutuo il tutto si blocca. Nella migliore delle ipotesi si creano lungaggini e noi abbiamo già fatto preliminare invendita ed abbiamo una data "di scadenza".
Mi perdo qualcosa io?
Fatemi sapere ogni consiglio è ben accetto.
 

Slartibartfast

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Mi chiedo: ma queste verifiche l'agenzia non dovrebbe farle prima? L'immobile è in vendita da più di un anno....possibile che siamo i primi a chiedere questi chiarimenti????

Tieni conto che spesso, noi diciamo ai venditori che bisogna fare la verifica e sanare eventuali abusi/irregolarità dal giorno dell'incarico. La risposta spesso è "si, si, quando troviamo il cliente ne riparliamo" e non si fa più nulla.
Naturalmente la verifica va fatta comunque ma capisco alcuni colleghi che si scoraggiano dal lavorare (e spendere soldi in Comune) spesso per niente.


Si, ok, ma come la mettiamo con la perizia della banca per il mutuo? Se la casa non è conforme "almeno" alla piantina catastale il mutuo mica passa!!!
E se non passa il mutuo il tutto si blocca. Nella migliore delle ipotesi si creano lungaggini e noi abbiamo già fatto preliminare invendita ed abbiamo una data "di scadenza".
Mi perdo qualcosa io?
Fatemi sapere ogni consiglio è ben accetto.
beh, se non è conforme nemmeno la scheda catastale i colleghi che non hanno fatto verifiche un po' brocchi lo sono...
 

francesca7

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Il piu delle volte, anche se l'agenzia le incongruenze le ha evidenziato fin da subito, sono i venditori che non fanno quello che devono fare con scuse e lungaggini di ogni tipo. Non bisognerebbe prendere l'immobile in vendita puntO!!!!
 

Slartibartfast

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Quindi come mi consigli di muovermi?
1) valuta realisticamente la tua possibilità di ottenere il mutuo che ti serve (se chiedi il 100% o hai prestiti in corso o un reddito solo... magari lascia perdere)
2) sottoscrivi una proposta con sospensiva relativa all'effettiva sanabilità dell'immobile verificata da un tuo tecnico
3) fai inserire in modo esplicito nella proposta che il venditore sanerà le difformità entro il rogito. E' già scritto sui prestampati come dice @PyerSilvio , lo scrivi esplicitamente per essere sicuro della volontà del venditore ad adempiere.
 

Abacus

Membro Attivo
Agente Immobiliare
devi prendere un tecnico e metterlo in contatto con il tecnico dei venditori per capire di quale difformità si parla ovvero,
- se è solo una difformità catastale e/o planimetriche (piccole opere murarie all'interno dell'abitazione o simili) allora non ci sono problemi. Vengono regolarizzate in tempi brevi
- se le irregolarità sono esterne, di prospetto, bacloni, verande, che non possono essere demoliti e per i quali occorre una pratica di sanatoria allora c'è da fare attenzione non tanto per l'acquisto quanto per la pratica di mutuo che potrebbe essere non deliberato fino a che l'immobile non è conforme al 100%. in questo caso occorre quindi parlare con la banca che eroga il mutuo per sapere se loro possono erogano con una sanatoria in corso.
se la banca non da mtuo allora dovrete decidere se ritirarvi o trovare insieme al proprietario un'altra soluzione...
 

gamorand

Membro Junior
Privato Cittadino
1) valuta realisticamente la tua possibilità di ottenere il mutuo che ti serve (se chiedi il 100% o hai prestiti in corso o un reddito solo... magari lascia perdere)
Già valutato. Mutuo 50% valore. Rata sotto il 30% del reddito mensile.
2) sottoscrivi una proposta con sospensiva relativa all'effettiva sanabilità dell'immobile verificata da un tuo tecnico
Quindi la sospensiva cesserebbe al rilascio di un documento da parte del mio tecnico riportante gli interventi da fare per sanare le situazioni?
3) fai inserire in modo esplicito nella proposta che il venditore sanerà le difformità entro il rogito. E' già scritto sui prestampati come dice @PyerSilvio , lo scrivi esplicitamente per essere sicuro della volontà del venditore ad adempiere.
Si, ok, ma se non ha ancora sanato quando esce la perizia della banca???
 

gamorand

Membro Junior
Privato Cittadino
devi prendere un tecnico e metterlo in contatto con il tecnico dei venditori per capire di quale difformità si parla ovvero,
- se è solo una difformità catastale e/o planimetriche (piccole opere murarie all'interno dell'abitazione o simili) allora non ci sono problemi. Vengono regolarizzate in tempi brevi
- se le irregolarità sono esterne, di prospetto, bacloni, verande, che non possono essere demoliti e per i quali occorre una pratica di sanatoria allora c'è da fare attenzione non tanto per l'acquisto quanto per la pratica di mutuo che potrebbe essere non deliberato fino a che l'immobile non è conforme al 100%. in questo caso occorre quindi parlare con la banca che eroga il mutuo per sapere se loro possono erogano con una sanatoria in corso.
se la banca non da mtuo allora dovrete decidere se ritirarvi o trovare insieme al proprietario un'altra soluzione...
Grazie della risposta dettagliata.
Alcune difformità sono del primo tipo.
Una parete che divide 2 camere originariamente locale unico. (chiederei di sanare)
Alcune pareti in cartongesso nella cantina. (chiederei di riportare allo stato originario).

Altre difformità non so se possono rientrare nel secondi tipo. Dimmi tu.
-Un ripostiglio nel sottotetto (senza possibilità di renderlo abitabile) che è stato trasformato in bagno.
-Una lavanderia in cantina che è un bagno a tutti gli effetti.

Secondo voi sono difformità possibili da sanare o cmq da rendere "digeribili" al perito della banca?
 

Slartibartfast

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Grazie della risposta dettagliata.
Alcune difformità sono del primo tipo.
Una parete che divide 2 camere originariamente locale unico. (chiederei di sanare)
Alcune pareti in cartongesso nella cantina. (chiederei di riportare allo stato originario).

Altre difformità non so se possono rientrare nel secondi tipo. Dimmi tu.
-Un ripostiglio nel sottotetto (senza possibilità di renderlo abitabile) che è stato trasformato in bagno.
-Una lavanderia in cantina che è un bagno a tutti gli effetti.

Secondo voi sono difformità possibili da sanare o cmq da rendere "digeribili" al perito della banca?
Con i dati di mutuo che hai inserito secondo me la banca non farà particolari problemi (dalle mie parti spesso non è così facile...), comunque sono tutte difformità da poco, a parte il bagno al sottotetto. Quello è un abuso vero e proprio. Se ti è utile lo lasci sussistere e fate finta che non esiste, se non ci dormi la notte puoi chiedere di smantellare ma non ne vedrei proprio l'utilità.
 

gamorand

Membro Junior
Privato Cittadino
Con i dati di mutuo che hai inserito secondo me la banca non farà particolari problemi (dalle mie parti spesso non è così facile...), comunque sono tutte difformità da poco, a parte il bagno al sottotetto. Quello è un abuso vero e proprio. Se ti è utile lo lasci sussistere e fate finta che non esiste, se non ci dormi la notte puoi chiedere di smantellare ma non ne vedrei proprio l'utilità.
Sicuramente non vorrei farlo smantellare il bagno nel sottotetto. Il dubbio è se la cosa può passare al vaglio del perito della banca. Non è che per sta cosa blocca tutto?

Nessuno sa dirmi se la presenza di quel bagno potrebbe rendere difficile, se non impossibile, la concessione del mutuo?
 
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Abacus

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Grazie della risposta dettagliata.
Alcune difformità sono del primo tipo.
Una parete che divide 2 camere originariamente locale unico. (chiederei di sanare)
Alcune pareti in cartongesso nella cantina. (chiederei di riportare allo stato originario).

Altre difformità non so se possono rientrare nel secondi tipo. Dimmi tu.
-Un ripostiglio nel sottotetto (senza possibilità di renderlo abitabile) che è stato trasformato in bagno.
-Una lavanderia in cantina che è un bagno a tutti gli effetti.

Secondo voi sono difformità possibili da sanare o cmq da rendere "digeribili" al perito della banca?
- la parete che divide le 2 camere non dovrebbe essere un problema a patto che le due camere realizzate abbiamo i rapporti areazione/illuminazione che la rendono appunto catastalmente una camera.
- per quanto riguarda il ripostiglio e la cantina dove è stato realizzato 2 servizi... beh se la sua finalità è di mantenere i due servizi senza complicazione basta che il venditore smonti il wc (che è il sanitario che definisce un bagno) nei 2 locali ed ha già ripristinato lo stato dei luoghi senza che il perito possa obiettare.
 

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emilianodedominicis ha scritto sul profilo di Manzoni Maurizio.
Buonasera Maurizio,

avrei bisogno di supporto per una richiesta di mutuo su immobile pignorato. Su un thread aperto ho letto una tua risposta, e trovandomi inerme sulle attività da svolgere, mi piacerebbe saperne di più.

Grazie
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