La Capanna

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Secondo me non é un contratto di locazione a riscatto ma una compra vendita a riscatto.

A me il proprietario di un immobile ha proposto di far pagare la sua casa in 30 anni di locazione, praticamente tanto quanto un mutuo senza interessi , infatti ha suddiviso il prezzo in rate per 30 anni. Come tutelo le due parti, come mi devo comportare nei miei confronti? Aiutatemi. Anna
 

Limpida

Membro Senior
Agente Immobiliare
Cara Anna, se fossi in te, mi rivolgerei a un avvocato....a ciascuno il suo ruolo!;)
Hai un proprietario che non ha bisogno di soldi iniziali, non mi sembra una cosa impossibile, basta stipulare un contratto di locazione 4+4 a canone libero con opzione di acquisto al 30esimo anno scalando i canoni percepiti.
Il conduttore aspirante acquirente, se non paga il canone, verrà sfrattato e il proprietario ha sempre il suo immobile.
L'unica cosa che al canone annuale ci aggiungerei anche il 21% di tasse per la cedolare secca oltre gli aumenti istat.
Io ci ho provato....:fico:
 

La Capanna

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Grazie Limpida, il tuo aiuto mi ha dato una direttiva a cui onestamente non avevo pensato essendo la prima volta che mi trovo in un caso del genere. Ti sono grata. Anna
 

H&F

Membro Assiduo
Professionista
A me il proprietario di un immobile ha proposto di far pagare la sua casa in 30 anni di locazione, praticamente tanto quanto un mutuo senza interessi , infatti ha suddiviso il prezzo in rate per 30 anni. Come tutelo le due parti, come mi devo comportare nei miei confronti? Aiutatemi. Anna
Capisco che non sono affari miei, ma quale motivazione spinge un proprietario a questa operzione "apparentemente senza senso".
La mia domanda ha un riflesso sul testo dell'eventuale contratto.
Già Limpida ha segnalato l'aspetto impositivo, che non si esaurisce, a mio parere, lì.
Vi è l'imposizione sul passaggio di proprietà. E' come "un vaso di Pandora" : esce di tutto e di più.
Se l'immobile fosse carino, lo comprerei anch'io ( preparando io un bel "contrattino" con una cluasola che subentreranno, al momento giusto, i miei eredi....). Come pure i suoi eredi : non sono solo io mortale.

Mi dimenticavo la parte che riguarda te : mi farei pagare la provvigione comparavendita subito.
 

La Capanna

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Il proprietario è addivenuto a questa soluzione pensando che oggi eventuali acquirenti sono bloccati dalle banche che non erogano mutui.
Quest'ultimo costerebbe una marea di interessi in 30 anni ed allora mi ha detto che non avendo bisogno dei soldi ecco che in qualche modo sostiurebbe la banca ma senza interessi in quanto il prezzo di vendita è suddiviso in 360 mesi ed in pratica viene una rata inferiore a 700€ mensili. Tutto questo perché l'immobile non vuole tenerlo e vuole crearsi un reddito, ma ha paura di dover aspettare troppo per venderlo.
E' disponibile a rate di canoni inferiori qualora l'interessato avesse possibilità di pagare un buon anticipo quale acconto o caparra, ecco son proprio queste sfumature che non riesco capire come eventualmente sistemare;
sarebbe disponibile al rogito se il conduttore/acquirente avesse prima dei trentanni la possibilità di rogitare.
E' disponibile a tante soluzioni, io voglio tutelare entrambi le parti e quindi continuate pure con i vostri suggerimenti che se non altro creeranno in me una conoscenza che attualmente non ho, poi magari mi farò aiutare dal notaio o avvocato di mia fiducia, però quando li interpellerò saprò almeno di cosa parlano e come potrò rispondere. Grazie per tutto. Anna
 

H&F

Membro Assiduo
Professionista
Tutto quello che si prevede di volere fare andrebbe inserito e regolato sin d'ora (esempio il rogito prima dei 30 anni).
E sarebbe, secondo me, la parte più facile.
Le complicazioni possono venire da eventi che non venissero previsti e manca una risposta nel contratto. Anche, per non fare il pessimista ad oltranza, nei 30 anni è molto probabile che le parti cambino, per premorienza di almeno uno dei due.
Cambiando le persone, possono cambiare le attitudini reciproche
In contratto non ci devono avere remore su questi punti "macabri".
Ho già notato la faciloneria di alcune risposte in questa discussione.
Secondo me tale faciloneria è dovuta alla loro inesperienza di un contratto che la cui escuzione dura a lungo nel tempo.
Chi è abituato ad una tradizionale compravendita è esperto di quello che può accadere fra proposta e rogito ( diciamo due-quattro mesi mediamente ).
Ognuno di voi agenti professionisti avrà le sue esperienze da raccontare e che possono essere di spunto al collega per tenerne conto in situazioni simili.
Ma chi ha "visssuto" un contratto lungo tanti anni ?
Lasciamo stare i 30 anni, ma parliamo di soli 10 anni.
Che esperienza ha un notaio ( o la sua segretaria) su un contratto di lunga durata ? Un avvocato di banca è senz'altro più indicato e sensibile al finanziario.

Consiglio quindi a te, Anna, di prendere un bel notes e farti ritornare in mente tutti gli incidenti occorsi negli affitti e nelle vendite che hai mediato nella tua attività, aggiungendo la variabile tempo.

Esempio : una compravendita tradizionale si conclude in sostanza al rogito.
Nel tuo attuale quesito si concluderebbe dopo 30 anni.
In questi 30 anni le due parti cosa sono :locatario e locatore ?
oppure venditore ed acquirente ?
Posizioni giuridiche ben diverse con le relative conseguenze.

Forse il tuo cliente venditore farebbe bene a vendere l'immobile "cash" ( anche tramite prestito) ed al prezzo attualizzato del suo (ipotetico) incasso di 360 rate (ma in realtà è un prestito che a lui costa almeno il 3% annuo a capitalizzazione mensile).
Un ragioniere di banca si metterebbe le mani ai capelli a sentire il programma di questo venditore : ma ha fatto il conto della cifra attualizzata ?

In una transazione non tenere conto degli aspetti finanziari è molto grave.
Anche la proposta che fatto qualcuno qui di "interessi legali" è a mio parere risibile.
 

Limpida

Membro Senior
Agente Immobiliare
Cara Anna, nella mia risposta non ci sono anticipi iniziali di caparre o altro, altrimenti rientriamo nel " tormentone".
Il tuo proprietario è disponibile a tenersi anche l'appartamento in affitto, tanto vale provarci. Può darsi che alla fine, se il conduttore dovesse cambiare idea, il proprietario ci avrà guadagnato un affitto più sostanzioso e comunque gli rimane sempre l'immobile.
Esperienza in questo campo nessuna, ma trovare un proprietario che propone l'acquisto del suo immobile alla fine della locazione, é un bel vantaggio!
Capitasse a me! :disappunto:
 

Cagliari 2

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Salve a tutti, Vi scrivo in merito ai vari articoli che ho potuto leggere nel forum riguardanti il Rent To Buy. Premesso che la struttura di base e le motivazioni del Suo essere sono abbastanza chiare, quel che, per me, risulta decisamente offuscato è la tassazione a cui deve essere sottoposto un contratto di questo tipo, se i contratti debbano essere due distinti che si richiamano tra di loro, se debba essere uno che contenga i due istituti e da ciò ovviamente ne derivano una serie di adempimenti a seconda che si ricada in uno o nell'altro caso. Se si tratta di 2 contratti uno di locazione e uno di opzione, la normativa non prevede che un contratto di opzione possa essere trascritto e se ciò non può essere fatto non ci si mette al riparo dal rischio di eventuali pignoramenti e/o fallimenti del Venditore. D'altro canto se l'istituto prevalente nel contratto fosse il trasferimento di proprietà, si potrebbe trascrivere l'atto, ma ci si troverebbe a dover dichiarare oggi l'intero importo dell'operazione e a pagarci le tasse dovute; questo certamente non aiuterebbe l'acquirente che si vedrebbe costretto ad anticipare parecchi soldini. Nel caso in cui a prevalere fosse il contratto di locazione, ci si ritroverebbe a dover sottostare alle normative inerenti quella disciplina e pertanto, il contratto potrebbe essere il 4+4 che, nel momento in cui non dovesse essere esercitata l'opzione d'acquisto, porterebbe a una naturale e automatica applicazione delle norme che lo regolano (diritti, morosità, sfratto, etc..) Altra situazione poco chiara, ammesso che si possano chiarire tutte le altre, è quella che prevede un pagamento mensile di cui una parte imputato a canoni e una parte imputato ad acconti sul prezzo d'acquisto; Nel contratto di locazione quale deve fugarare come canone? Il 50% dell'importo pagato o il 100%. E se, come appare logico, dovessere risultare solo il 50%, il restante 50% come viene configurato nel contratto e a livello fiscale? Sul canone ci si dovrà pagare le tasse che in linea di massima si conoscono, ma sul 50% destinato ad acconto per la futura vendita che tipo di tassazione viene applicata? Si fa finta di non riceverli e tenerli a fondo come una caparra penitenziale e solo al momento del trasferimento della proprietà si dichiarano? E se il trasferimento non si materializza, il venditore deve trattenere gli acconti versati e l'eventuale caparra iniziale a titolo di risarcimento oppure è costretto a restituire gli importi? Se dovesse essere costretto a restituire gli importi versati, non vedo molta vita per questo sistema, perchè il venditore si troverebbe ad aver concesso in locazione una casa per un periodo di 2/3 anni a un canone mensile inferiore al prezzo di mercato, si troverebbe una casa utilizzata e più vecchia di 2/3 anni, si sarebbe precluso l'opportunità di vendita ad una terza persona eventualmente interessata nei 2/3 anni in questione. Sinceramente ho parecchie perplessità su questo sistema, ed ho ancora più perplessità perchè al momento non sono riuscito a trovare e nessuno è riuscito darmi indicazioni esaurienti e certe con esempi fondati che prevedano delle clausole che mettano al riparo da eventuali inconvenienti ch potrebbero verificarsi nell'arco dei 3 anni. Le uniche rassicurazioni provengono da alcuni colleghi che sostengono , a ragione o no questo non saprei dirlo, di essere i fondatori del Rent to Buy in Italia e di essere tra i pochi a conoscere la formula perchè tutto vada bene avendo preddisposto il tutto avvalendosi della collaborazioni di vcommercialisti, notai e luminari del settore. Tutti i metodi e i contratti sono garantiti e sicuri finchè qualcuno decide di non rispettarli, per motivi più o meno comprensibili e leciti; a quel punto si va per le vie legali... e solo in quel momento che si capirà se il metodo sponsorizzato fosse o no garante per entrambe le partii o se, come sempre accade, ci si ritrovi con sentenze che non ci soddisfano. Spero di non averVi annoiato, ma credo che molte persone abbiano gli stessi fondati dubbi che ho manifestato. Grazie. Tania
 

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