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  1. armonica76

    armonica76 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve
    sono nuovo del forum, per cui spero di aver inserito la discussione nella sezione giusta.
    Ho anche provato a fare una ricerca ma non ho trovato un caso simile al mio. Nel caso mi fosse sfuggito, me ne scuso.

    Dunque, ho trovato un immobile che mi interessa. E' la mia prima casa. L'immobile è all'interno di una corte e - come tutte le unità della corte - è ristrutturato solo esternamente. L'interno è lasciato al rustico.
    L'agenzia immobiliare, dopo un paio di incontri, mi ha spiegato che l'impresa è in liquidazione. Dalla visura camerale risulta un'importante esposizione debitoria con alcune banche.
    Negli ultimi giorni è emersa la necessità (dell'agenzia e della banca) di accelerare: in sostanza pare che prima di chiudere la società in accordo con la banca si stia cercando di vendere - a prezzi competitivi - quello che si riesce. Compresi gli immobili della "mia" corte.

    I miei dubbio sono:
    - che rischi comporta comprare casa da una società in liquidazione?
    - è possibile che altri creditori della società (ad iniziare dalle altre banche) possano mettere in discussione l'operazione o rivalersi su di me?
    - è possibile che un eventuale curatore fallimentare contesti il prezzo di acquisto (più basso di quello di mercato)?

    Spero di essere stato chiaro.
    Grazie a tutti delle eventuali risposte.
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io a posto tuo ci toglierei testa.
     
  3. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    @ top. casa.....non è' detto . Io verificherei che non ci siano ipoteche iscritte e pagherei il giusto prezzo magari con una valutazione certificata ( non è detto che il prezzo pagato sia fuori mercato ) quindi farei un preliminare trascritto o andrei subito al rogito.Se l'immobile e' vendibile basta prendere le giuste precauzioni del caso e.....io lo farei.
     
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  4. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Sono d'accordo con Silvio Luise. Dopo un'accurata verifica sulla situazione ipotecaria
    e una velocissima trascrizione di preliminare entro la mattina successiva (qui ci vuole la completa collaborazione del notaio), non dovrai affrontare rischi particolari.
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  5. armonica76

    armonica76 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vi ringrazio delle risposte. Provo ad aggiungere qualche elemento.
    Sto cercando di capire bene qual è la situazione, ma credo proprio che sull'immobile ci sia un'ipoteca (ma vista la mia ignoranza in materia potrei anche sbagliarmi): credo che ci sia perché ormai l'offerta dovrei farla alla banca (che aveva concesso il mutuo all'impresa per fare i lavori), mentre l'impresa è fuori gioco.

    In base a quello che mi ha spiegato l'agenzia, con la banca stanno provando a vendere alcuni immobili (a prezzi ribassati) prima di portare i libri in tribunale (credo per fallimento). Dopo di che gli immobili non venduti saranno messi all'asta.

    Sempre secondo l'agenzia in questa fase non vi è alcun rischio. Per altro potrebbe anche esserci la possibilità di aprire il mutuo con la banca creditrice.

    Io resto un po' diffidente, perché non vorrei poi essere coinvolto nel successivo fallimento. Per altro la banca a cui dovrei fare l'offerta è solo di quelle con cui la società ha debiti (immagino per altri interventi immobiliari).

    Che ne dite?
     
  6. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A volte solo la trascrizione all'AdE non basta..............
     
  7. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E tu pensi che il notaio corra? ha i suoi famosi tempi tecnici.
     
  8. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    E' vero che il notaio trascrive solitamente 10/15 giorni dopo ma per esperienza recente e in una situazione identica il notaio ha fatto esattamente quanto gli era stato chiesto dalla parte acquirente, ha trascritto il giorno successivo.
     
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  9. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il problema se non lo fa e se allunga anche ai fatidici 30 gg.
     
  10. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Il notaio ha tutto l'interesse ad accontentare il cliente e se si prende un impegno per la trascrizione entro il giorno successivo lo farà sicuramente.
    Anche altri notai mi hanno dato la stessa disponibilità.
     
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  11. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tra il dire ed il fare c'è sempre una, a dir poco sottile differenza che in questo caso è 30 gg e magari 99 non lo faranno ma una si e se succede.............comunque sto parlando di caso limite ma possibile.
     
  12. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Tutto è possibile; anche i notai possono improvvisamente impazzire.
     
  13. PAKOTHEBEST

    PAKOTHEBEST Membro Junior

    Privato Cittadino

    Ciao, la cosa mi interessa molto. Se compri come prima casa sei coperto al 100% dalla revocatoria fallimentare.
    Fatti assolutamente fare un prezzo ultra stracciato: è tutto interesse della ditta vendere subito.
    Ovviamente la ditta non deve essere già in fase di fallimento.
    I notai ti possono confermare tutto.
    Siccome la cosa interessa anche a me, se sei nella zona di Milano possiamo andare insieme dal tuo notaio di fiducia per esaminare la questione.
    Anch'io voglio comprare da una ditta in crisi x risparmiare.
    Non so se posso scrivere la mia mail qua sopra, cerchiamo di rimanere in contatto.
     
  14. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Questa mi è nuova, meglio approfondire, hai qualche normativa in tal senso?
     
  15. PAKOTHEBEST

    PAKOTHEBEST Membro Junior

    Privato Cittadino
    Puoi chiedere a qualsiasi notaio, anche se navighi un po' su internet lo trovi. C'è da circa 3/4 anni se nn sbaglio.
     
  16. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ti riferisci a questo?
    avere dichiarato un


    “giusto

    prezzo”
    , vale a dire un prezzo

    equo e di mercato, e non

    troppo basso, pone al riparo

    da eventuali azioni revocatorie,

    esperibili entro un anno dalla

    vendita, da parte del curatore

    del venditore che fallisca (l. 4

    maggio 2005, n.80
    Attenzione però
    se il contratto si dovesse risolvere

    per qualche


    vizio contenuto

    nel contratto stesso (nullità, annullabilità,

    ecc.) il compratore

    potrà ottenere soltanto la restituzione

    del prezzo dichiarato

    nel contratto, dal momento che

    difficilmente potrà dimostrare di

    avere pagato altre somme, specialmente

    se sono state date in

    contanti;

    >


    le detrazioni IRPEF spettanti all’acquirente

    per gli
    interventi di

    recupero edilizio
    effettuati dal

    venditore sono determinate in

    proporzione al prezzo dichiarato

    nell’atto di vendita (art. 2 l. 24 dicembre

    2003 n. 355 e succ. modifiche);

    >


    i terzi che hanno, per legge o per

    contratto, un


    diritto di prelazione

    sull’immobile, possono riscattare

    il bene al prezzo dichiarato

    nell’atto e il compratore non può

    pretendere la restituzione del

    prezzo realmente pagato;
     
  17. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Più il prezzo è stracciato, meno sei tutelato
     
  18. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Concordi con me?
     
  19. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    si, non sono al corrente di altre norme o leggi
     
    A topcasa piace questo elemento.
  20. armonica76

    armonica76 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho fatto una verifica. Sull'immobile risulta una "IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO". Visto che mi avevate suggerito di controllare che non ci fossero ipoteche, questa situazione complica le cose? In caso come se ne esce? O giustifica semplicemente il fatto che ora l'immobile è in mano alla banca e non più all'impresa?
    Grazie
     

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