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  1. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Buongiorno, un amico mi ha chiesto un parere in merito ad un immobile che intende acquistare tramite agenzia, dicendomi che acquisterà solamente se è possibile fare ciò che sto per descrivere (buttare giù una parte in sostanza).

    La palazzina è composta da 3 u.i., una per piano. Il suo appartamento è situato al piano terra. La palazzina è in muratura, realizzata negli anni '60, e in settimana mi recherò nel posto per effettuare un sopralluogo.

    La parete divisoria tra cucina e salone consiste in un muro portante (a tutta altezza), avente ovviamente già un foro (porta). Visionando la planimetria che mi ha inviato lui vorrebbe eliminare l'intera parete per collegare salone e cucina. Secondo la mia esperienza e sensibilità (e anche secondo alcuni colleghi a cui ho chiesto dei consigli), non credo sia buona cosa fare questo, ma credo che allargare la porta portandola da 1m a 2-2,5m potrebbe essere un intervento fattibile (tramite una cerchiatura del foro con profilati in acciaio, chi è del mestiere mi capisce e sa come si fa). Oltre a questo intervento deve ristrutturare l'intero appartamento.

    Ora, chiedo gentilmente dei consigli: tenete presente che si fida di me e che non ha altre persone a cui chiedere... Ovviamente gli dirò che trattasi comunque di un intervento particolare, occorre fare le cose per bene, puntellare il solaio ecc..., al fine di evitare anche piccole lesioni che potrebbero comportare problemi inevitabili con i proprietari al piano di sopra (potrei io stesso eseguire progettazione e DL). Si tenga presente che la mia risposta condizionerà il suo acquisto:

    1) secondo voi per un intervento del genere ci vuole l'autorizzazione di tutti i proprietari? E' vero che la parete si trova all'interno del suo appartamento, ma i muri portanti sono di proprietà di tutti i condòmini... Fermo restando che ci sarà un tecnico incaricato con il compito di fare i calcoli dovuti.
    2) occorre presentare una DIA/SCIA/CILA al Comune, per questi lavori?

    3) occorre ri-accatastare l'immobile poichè anche se non cambierà (presumibilmente) la rendita catastale, poi qualora dovesse rivendere la pianta catastale sarebbe comunque difforme?

    Quali problemi potrebbero sussistere che sto dimenticando?

    Grazie.
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    nulla che essendo una parete portante potrebbe far cadere la palazzina se non fa le cose stra bene, con ingegnere strutturista ecc.
     
  3. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ciao Rosa, non sono il migliore nella pizza, ma io sono un Ing. strutturista :p
     
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  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    scusaaaaaaaa oddio che figura. Prepara la valigia allora! Poche cose però .... in tre metri per tre ci sta molto poco.
    Sto scherzando.,
     
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  5. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Secondo me si

    un DIA direi, o forse una superDIA

    mi sembra il minore dei problemi, io lascio sempre la piantina allineata alla realtà, non si sa mai

    Verifica che l'immobile non ricada in zona vincolata, carta della qualità o simili.
    Un'altra alternativa è prendere in mano la pianta e vedere se è possibile ricavarer spazi piacevoli e funzionali senza operazioni così invasive
     
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  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non ho mai sentito che si richieda un parere al condominio per lavori su un muro portante (anche perchè direbbero subito di no...), ma il mio è un parere da agente immobiliare, dove ho visto di tutto e di più....
     
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  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    il piccolo condominio in rivolta .....
     
  8. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Per interventi sulle strutture (in quanto parti comuni) sarebbe obbligatorio chiedere il parere del condominio. Solo che essendo una cosa in cui rischiano (virtualmente) tutti e ha vantaggio solo uno il diniego e' praticamente automatico.
    Quindi nessuno lo chiede, al massimo "a cose fatte" portando tutte le certificazioni necessarie all'amministratore.
    Prima, potresti portare anche una relazione di 100 pagine di Renzo Piano che non te la passerebbero.
     
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  9. francesco62

    francesco62 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Quando presenti una Scia , Dia o quanto necessario , di fanno dichiarare se nella ristrutturazione vengono toccate le strutture portanti.
    Se devi dichiarare di si , penso che ti chiedano talmente una montagna di documenti che ti scappa la voglia di fare il lavoro.
     
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  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    e lui non compra!
     
  11. 450

    450 Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Esperienza personale: trattandosi di manutenzione straordinaria con interessamento di porzioni strutturali si procede con una SCIA a cui si deve aggiungere il calcolo strutturale e quindi la relativa denuncia e la nomina di un collaudatore, sempre per le opere strutturali, che ne certificherà la correttezza.
     
  12. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Condividere il tutto con il condominio, visto che le pareti portanti costituiscono parte condominiale ex art. 1117 c.c.
     
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  13. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il problema è proprio questo... Dal momento che trattasi di situazione assai delicata non solo dal punto di vista tecnico-strutturale ma anche per autorizzazioni, permessi, problemi con i vicini ecc..., un conto è che la casa già fosse sua e si mettesse in mente di fare questa cosa, un altro conto è vincolare l'acquisto proprio al fatto che "compra solo se si può fare questa cosa"...

    Bene, la certezza che vada tutto liscio io non ce l'ho!
     
  14. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Concordo con Bagudi, mai sentito parlare di permessi del condominio per aprire un muro portante. Se poi in teoria ci vorrebbe è un altro discorso.
     
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  15. spartacus

    spartacus Membro Attivo

    Altro Professionista
    Buonasera a tutti.
    Ricorderei a Brina 82 la normativa sismica. Non so dove si trova l'immobile ma ormai tutta l'Italia è sismica e vige l'obbligo della presentazione del progetto strutturale al Genio civile (ex).
    Prima questo aspetto, poi quello urbanistico con la presentazione della Dia all'amministrazione comunale. E' ovvio che la responsabilità è del progettista.
     
  16. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    :stretta_di_mano: Grazie @spartacus , comunque:

    ;)
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  17. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Direi che dovrebbe valere l'art. 1122 cc
    (Opere su parti di proprietà o uso individuale)
    Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
    In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.

    Nel qual caso l'orientamento legale, l'ultima volta che mi sono interessato della cosa - è questo:

    "A fronte dell'obbligo di comunicazione, infatti, non è prevista alcuna necessità di approvazione da parte dell'assemblea; il condomino, quindi, una volta adempiuto al dovere di comunicare l'intenzione di effettuare i lavori potrà darvi esecuzione e - ancora una volta - solo successivamente il condominio adirà le vie legali ove ritenga che il decoro architettonico sia stato leso."
     
    A Bagudi, enrikon, ab.qualcosa e 1 altro utente piace questo messaggio.

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