Compravendita appartamento in villetta con sottostante garage accatastato ma abusivo

[Mike65]

Buongiorno,
complimenti per la professionalità del forum e spero di ricevere qualche dritta su come gestire al meglio questa situazione.
La villetta, costruita con licenza edilizia è stata catastata con i sub 1 (piano rialzato), sub 2( piano 1°) e sub 3 (garage).
La villetta è stata costruita con licenza edilizia nel 1972 ed ha avuto l'attestato di abitabilità.
L'unico piccolo problema è un modesto garage ricavato al di sotto della veranda di altezza pari a 1.70 m che non compare nel progetto approvato, pertanto da ritenere con quasi sufficiente certezza abusivo.
Il proprietario A ha venduto nel 1972 il tutto al proprietario B e questi a distanza di un anno ha venduto a C il sub 2 (primo piano).
Adesso io dovrei comprare il sub 1 il piano rialzato con corte di pertinenza, ma vorrei che sia eliminato il garage (basta effettuare qualche tamponatura e rendere il tutto conforme al progetto originario) e vorrei che a questo punto sia soppressa la particella catastale garage (sub3).
Il problema è che questa particella risulta intestata all'originario proprietario A orami defunto.
Quindi penso che la cosa logica sia eseguira la voltura del sub 3 al soggetto B in forza dell'atto del 1972 e questi poi dovrebbe fare una pratica (che io sconosco) per la soppressione del sub.
Scusate se sono stato un pò confuso, ma gradirei vs commenti.
Grazie
Michele

 

[Architetto]

La villetta, costruita con licenza edilizia è stata catastata con i sub 1 (piano rialzato), sub 2( piano 1°) e sub 3 (garage). La villetta è stata costruita con licenza edilizia nel 1972 ed ha avuto l'attestato di abitabilità. L'unico piccolo problema è un modesto garage ricavato al di sotto della veranda di altezza pari a 1.70 m che non compare nel progetto approvato, pertanto da ritenere con quasi sufficiente certezza abusivo.

Dunque vediamo se ho capito...
Il piano rialzato sub 1 è di un proprietario; il piano primo sub 2 è secondo proprietario e garage sub 3 intestato a chi?
Poi il proprietario A che sub occupava?...che poi a venduto al C anche il sub 2?...giusto???
Se mi chiarisci mi faresti cortesia, magari sarei più preciso...

 

[Mike65]

Dunque vediamo se ho capito...
Il piano rialzato sub 1 è di un proprietario; il piano primo sub 2 è secondo proprietario e garage sub 3 intestato a chi?
Poi il proprietario A che sub occupava?...che poi a venduto al C anche il sub 2?...giusto???
Se mi chiarisci mi faresti cortesia, magari sarei più preciso...

Chiarisco meglio:
1972 Proprietario A vende sub1+sub2+sub3 al proprietario B
1973 Proprietario B vende a C sub 2
2010 Propietario B vuole vendere a me sub1+sub3
I problemi del sub 3 sono che non compariva nel progetto approvato dal comune (anche se in realtà l'abuso è di modesta entità consistente nell'apertura di un varco al di sotto di una veranda, il garage è alto 1,7 metri).
Inoltre catastalmente è ancora in testa al proprietario A.

Idea mia : fare eseguire una voltura in forza dell'atto del 72 ed intestare il sub3 all'attuale proprietario B.Siccome io vorrei riportare il tutto alle condizioni del progetto originario e quindi tamponare il varco chiederei a questo punto al propietario B la soppressione del garage sub3.
Spero di avere chiarito un pò le cose, eventualmente se vuoi sapere altro chiedi pure.
Grazie
Michele

 

[roberto.spalti]

La procedura è corretta, ma perché invece di chiedere la soppressione del sub.3 non fai presentare al proprietario un progetto per la realizzazioen di un locale tecnico e ti tieni il locale?

 

[Mike65]

La procedura è corretta, ma perché invece di chiedere la soppressione del sub.3 non fai presentare al proprietario un progetto per la realizzazioen di un locale tecnico e ti tieni il locale?

Grazie per la risposta.
Quando parli di progetto per realizzazione locale tecnico intendi sanatoria ex art. 13 legge 47/85?
E se poi viene bocciato il progetto si dovrebbe a questo punto eliminare il varco eseguito abusivamente con il tamponamento?
Ora siccome ho firmato un compromesso per l'acquisto del sub2 che dovrei regolarizzare entro il 31 gennaio, conviene aspettare invece la chiusura della sanatoria del garage per mettere insieme nell'atto definitivo sub1+sub3?
Questo perchè il notaio mi ha precisato che il sub3 non può essere inserito nell'atto finale in quanto abusivo e mi ha fatto fare per il momento per il sub 3 una scrittura privata nella quale il venditore dichiara di non avere nulla di che pretendere per il sub3 che tacitamente si considera facente parte oggetto di vendita con il sub 2.
Oppure in alternativa se io faccio eliminare il sub all'attuale propietario e gli faccio chiudere il garage prima della data del rogito, posso poi in un secondo momento magari dopo qualche anno presentare domanda di sanatoria?
Grazie per ogni possibile aiuto.
Michele

 

[roberto.spalti]

Prova ad interpellare un tecnico del posto, in alcuni Comuni è consentito realizzare un locale caldaia se non presente.
DAto che il locale è piccolo e alto solo 1,70 potrebbe essere possibile sanarlo.